土地估价相关知识
土地估价课件
提交审核
将评估报告提交给相关部 门或机构进行审核，确保 评估结果的准确性和公正 性。
04 常见问题及解决方案
评估结果偏离市场价值问题分析
01
总结词
评估结果偏离市场价值
02
详细描述
在土地估价过程中，评估结果可能因各种原因偏离市场价值。这可能是
由于市场环境变化、评估方法选择不当、数据不准确等原因导致的。
。
土地估价基本原则
合法原则
土地估价必须以合法性 为基础，评估结果必须 符合相关法律法规和政
策规定。
公正原则
土地估价必须公正、客 观，不受任何利益关系
的影响。
科学原则
土地估价必须采用科学 的方法和技术手段，确 保评估结果的准确性和
可靠性。
谨慎原则
土地估价必须谨慎处理 各种不确定因素，充分 考虑各种风险和未来发
实践操作演示
展示如何使用估价软件进行特殊用地估价，包括输入相关 参数、选择合适的估价方法等。同时，结合实际案例，讲 解特殊用地估价的注意事项和技巧。
THANKS
展趋势。
02 土地估价基础知识
土地分类与特点
土地分类
根据土地的用途、地理位置、地质条 件等因素进行分类，如住宅用地、商 业用地、工业用地等。
土地特点
每块土地的地理位置、地质条件、周 围环境等都有所不同，因此具有独特 性。
土地估价方法分类
01
02
03
04
市场比较法
通过比较类似土地的市场价格 来评估待估土地的价值。
土地估价发展历程
古代土地估价
在古代，土地估价主要依靠经验 和主观判断，缺乏科学依据。
近代土地估价
随着经济发展和城市化进程，土 地估价逐渐成为一项专业性工作 ，出现了专门的估价机构和估价
土地估价相关知识(强化练习)
土地估价相关知识（强化练习）1、单选某城市1996年至2001年各年与上一年相比，地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%，若以1998年为基期，则2001年的增长速度为()%。
A.8.（江南博哥）15B.14.64C.20.37D.24正确答案：B2、多选中央银行的主要业务包括（）。
A.对银行的业务B.对居民的业务C.对政府的业务D.对企业的业务E.对地方的业务正确答案：A, C3、单选?甲房地产于2008年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权，该宗土地面积为800m2，经开发于2009年6月建成一座建筑面积为800m2的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及对资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
该房地产经营的出租方式属于（）。
A.长期出租B.不定期出租C.短期出租D.无期限出租正确答案：C4、单选会计核算的基本前提是（）、持续经营、会计分期和货币计量。
A.会计主体B.会计科目C.会计要素D.会计等式正确答案：A5、单选民事法律行为的形式中，()大多适用于即时结清、小额交易的行为，对于非即时结清、金额较大的重要行为，一般不宜采用。
A.书面形式B.口头形式C.推定形式D.沉默形式正确答案：B参考解析：口头形式大多适用于即时结清、小额交易的行为，对于非即时结清、金额较大的重要行为，一般不宜采用。
6、多选国家信用与银行信用的区别有（）。
A.信用主体与服务的政策目标不同B.资金来源与使用方向不同C.投资的项目不同D.投资的目的不同E.信用资金的实现方式不同正确答案：A, B, C7、多选人民法院根据利害关系人的申请宣告失踪公民死亡在期限上的条件是()。
A.下落不明满四年B.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满两年C.战争期间下落不明的，从战争开始之日起满两年考试用书D.战争期间下落不明的，从战争结束之日起满四年E.因意外事故下落不明的，从事故发生之日起满四年正确答案：A, B, D参考解析：根据《民法通则》第二十三条规定，宣告公民死亡，必须具备的条件中，宣告人下落不明达到法定期间。
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
土地估价理论与方法学习资料大全
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一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。
它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。
2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。
（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。
（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。
3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。
（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。
土地估价课件
土地估价课件土地估价课件土地估价是现代城市规划与土地利用管理的重要组成部分，也是房地产开发与投资的基础性工作。
在土地资源有限的情况下，合理评估土地价值，对于促进城市可持续发展、优化土地利用结构具有重要意义。
本文将从土地估价的概念、方法、影响因素以及应用前景等方面进行探讨。
一、土地估价的概念土地估价是指对土地价值进行评估和判断的过程。
它是通过对土地的自然、社会、经济等各方面的因素进行综合分析，运用相关理论和方法，确定土地的市场价格或者价格区间。
土地估价是一门综合性的学科，它需要考虑土地的位置、土地的规模、土地的用途、土地的开发潜力等多个因素。
二、土地估价的方法土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
1. 比较法比较法是通过对类似土地交易价格的比较，来确定土地价值的一种方法。
它适用于市场活跃、交易频繁的地区，可以通过比较相似土地的交易价格，来推断当前土地的市场价格。
比较法的优点是简单易行，但也存在着数据获取困难、参考样本不足等问题。
2. 收益法收益法是通过对土地的收益能力进行评估，来确定土地价值的一种方法。
它适用于土地开发和投资的决策过程中，可以通过预测土地的未来收益，来推断当前土地的市场价格。
收益法的优点是能够考虑土地的潜在价值，但也存在着数据不准确、预测风险大等问题。
3. 成本法成本法是通过对土地的开发成本进行评估，来确定土地价值的一种方法。
它适用于土地开发和建设过程中，可以通过计算土地的开发成本，来推断当前土地的市场价格。
成本法的优点是较为客观，但也存在着计算复杂、数据不全面等问题。
三、土地估价的影响因素土地估价受到多个因素的影响，主要包括土地的位置、土地的规模、土地的用途、土地的开发潜力等。
1. 土地的位置土地的位置是影响土地价值的重要因素之一。
一般来说，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的土地价值较高，而偏远地区、交通不便、配套设施不完善的土地价值较低。
2. 土地的规模土地的规模是影响土地价值的重要因素之一。
土地评估与估价方法
土地评估与估价方法一、引言土地作为不可再生的自然资源，具有重要的经济价值。
在土地交易、土地开发和土地利用规划等方面，土地评估与估价成为了必不可少的环节。
本文将介绍土地评估与估价的基本概念、方法和应用。
二、土地评估与估价的基本概念1. 土地评估土地评估是指对土地的各种属性进行综合分析和判断，确定土地的价值。
土地评估的目的是为了确定土地的市场价格、租金、抵押价值等，为土地交易、土地利用规划和土地开发提供决策依据。
2. 土地估价土地估价是指根据土地评估的结果，通过一定的方法和模型，对土地的价值进行量化和估算。
土地估价的目的是为了确定土地的具体价格，为土地交易和土地开发提供参考。
三、土地评估与估价的方法1. 市场比较法市场比较法是最常用的土地评估与估价方法之一。
该方法通过对类似土地交易的市场数据进行分析，找出与待估土地具有相似特征的成交案例，然后根据这些案例的价格和特征，来确定待估土地的价值。
2. 收益法收益法是一种基于土地的潜在收益能力来进行估价的方法。
该方法主要适用于土地用于开发的情况下。
通过对土地开发后的预期收益进行估算，再根据预期收益的现值来确定土地的价值。
3. 成本法成本法是一种基于土地的建设成本来进行估价的方法。
该方法适用于土地用于建设的情况下。
通过对土地的开发成本进行估算，再根据开发成本和预期利润率来确定土地的价值。
4. 折现法折现法是一种基于现金流量的估价方法。
该方法适用于土地用于长期收益的情况下。
通过对土地的预期现金流量进行估算，再根据现金流量的现值来确定土地的价值。
四、土地评估与估价的应用1. 土地交易土地评估与估价在土地交易中起到了至关重要的作用。
买方和卖方可以通过土地评估与估价的结果进行谈判和决策，避免因价格不合理而导致的交易失败或损失。
2. 土地开发土地评估与估价在土地开发中也具有重要的作用。
开发商可以通过土地评估与估价的结果，确定土地的开发潜力和可行性，从而进行合理的开发规划和决策。
土地估价师土地估价相关知识考试要点
1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。
他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。
2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。
城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。
第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。
第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。
第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。
第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。
以及城市在整个国民经济中地位的提高。
供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。
特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。
(3)曲线具有连续性。
(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。
2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。
需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。
3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。
土地估价的一些概
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上更倾向于农民个人体。同时对农民个人的宅基地、承包地、房屋等全部确 权发证。逐步给予其出租、转让、抵押的权利，让其权利完全化、完整化， 财产权逐步得以实现。这样，农民城镇化才能有一笔启动资本，同时可以吸 纳超发的货币，逐步减少并做实房地产泡沫，化解金融风险，缩小贫富差距。 现时热议的“新土改”可能是以上内容。 3、未来还可能有一定的突破，用地者与农民集体及农民会又直接达成 用地可能，即农村集体土地使用权流转，但这是一个逐步的过程，且不能用 于商业房地产开发。但目前有法律的障碍。若实现后，有可能造成土地、房 产价格一定的下跌，但能合理提高土地利用率，更好发挥失常配置资源的作 用。目前实际上房地产用地价格还没有完全市场化，在政府作为唯一供应方 的情况下，价格畸高。同时工业用地，地方政府为招商引资的需要压低价格， 甚至低于成本、零地价供应，未完全反应其合理价值，对资源也是一种浪费， 助长了一些企业过度圈地，圈后闲置，抵押套现、坐等升值的投机行为。 若以上分析判断成立，土地估价将来有可能在征地补偿、农用地使用权 流转、集体建设用地使用权出让转让等较新出现的领域内发挥相当大的作用。 同时，随着市场参与方及市场交易深度及广度的增加，更加需要土地估价师 以其专业知识提供真实的市场价格。土地估价那种“先有结果，再有过程” 的现状才能有能真正有所改变
土地估价的一些概念和方法
一、土地估价的概念
（1）土地价格的内涵 从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是威购买获取土地 预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低取决可以获取的 预期土地收益（地租）高低。 （2）土地价格的外延 从外延上看，购买土地实际上市购买土地的权利，不同的土地权利为购买者 带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用 权价格、抵押权价格等价格形式。 （3）我国土地价格形式 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家；它是取得多年土地使用 权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。我国实行土地公有制，土地价 格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土 地所有权在经济上的一种实现形式。 那么，专业的土地估价就是由土地估价师依据相关资料以一定的方法（规 程），对土地价格（价值）的评定。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础土地估价是指根据土地的特征、用途、位置以及市场需求等因素，通过一系列的评估方法和技术，对土地进行估价的过程。
土地估价是不动产估价的重要组成部分，对于土地的买卖、租赁、担保等交易活动具有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识。
一、土地估价实务1. 土地估价的目的和应用土地估价的目的是确定土地的市场价值，为土地交易提供参考依据。
土地估价的应用范围广泛，包括土地出让、土地租赁、土地抵押、土地担保等。
不同的应用场景需要考虑不同的因素，因此在进行土地估价时需要根据具体情况选择合适的方法和技术。
2. 土地估价的方法和技术土地估价的方法和技术主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法，通过比较相似土地的交易价格，确定待估价土地的市场价值。
收益法是基于土地的收益潜力进行估价，主要适用于商业用地和投资用地的估价。
成本法是根据土地的重建成本进行估价，适用于特殊用途土地的估价。
3. 土地估价的要素土地估价的要素包括土地的位置、用途、面积、形状、周边环境等。
土地的位置是影响土地估价的重要因素，地理位置优越的土地通常价值更高。
土地的用途也会影响其估价，不同用途的土地有不同的市场需求和价值。
土地的面积和形状也会对其估价产生影响，通常情况下，面积越大、形状越规则的土地价值越高。
周边环境包括交通、教育、商业等设施的配套情况，也会对土地估价产生影响。
二、土地估价基础知识1. 土地估价的法律法规土地估价是受到法律法规的约束和规范的。
我国土地估价的相关法律法规主要包括《不动产估价师法》、《房地产估价通用原则》等。
在进行土地估价时，需要遵循相关法律法规的规定，确保估价结果的合法性和准确性。
2. 土地估价的数据来源土地估价需要依赖大量的数据，包括土地市场数据、地价数据、用地政策数据等。
这些数据可以通过房地产市场监测系统、土地市场交易信息平台、政府部门发布的相关数据等渠道获取。
在进行土地估价时，需要对数据进行分析和整合，确保数据的准确性和可靠性。
地价基础知识与估价方法答辩
三、按土地权利分为
所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格 、他项权利价格
土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为 卖断价格。
土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、 收益权所形成的一种价格。
同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。
按土地价格形成方式可分为
影响土地价格变动的因素
1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响
包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素
毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地 内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权 价格。
净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工 条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期 的土地使用权价格
按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协 议价格、挂牌价格。
按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、 抵押价格、课税价格、征地价格等。
土地估价
一、土地价格
1.内涵 2.特点 3.影响因素 4.趋势及规律
二、土地估价
1.概念 2.目的 3.原则 4.方法
目录
目录
5.使用方向
三、土地价格体系（中国）
1.基准地价 2.标定地价 3.交易地价 4.其它价格形式
一、土地价格
（一）内涵 （二）特点 （三）影响因素 （四）趋势及规律
土地价格的概念
交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。
第一章 土地估价的基础知识.
土地和住房制度、城市规划和土地利用规划、税收 政策、土地产权状况
4、社会经济状况因素 经济发展水平、社会治安、城市化进程等
5、土地资源禀赋
二、区域因素
1、区段位置
距离市中心和污染源的距离等
2、基础设施
交通、通讯、教育、医疗、娱乐等
一般情况下，应以估价对象的最有效利用为前提 估价。
几种特殊的土地利用是：
基准地价评估 企业改制、资产清算、公益用地等估价 农地估价中，未获得转用许可的农地
以现状利用 为最有效利用
可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。
4、供需原则
土地的供求对其价格有重大影响。 土地的特殊性： 位置固定性和市场地域性
3、规划限制
对用途、用地结构等限制
4、环境质量
地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人 地比例、公园和绿地等
三、个别因素
指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。
包括：
位置、面积、形状、用途、容积率、临街宽度、宗地 开发程度、地质地形等。
第六节 土地估价的要求和方法
一、对估价人员的要求
1、遵循土地估价的原理、理论和方法 2、充分了解土地市场行情，掌握土地市场的各种资料 3、熟悉土地有关法律法规和政策对地价的影响 4、充分了解待估宗地的各种权利状况 5、确定待估宗地的估价时点
二、土地估价的方法
土地估价方法
基本估价方法
应用估价方法
收 益 还 原 法
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的 结果。
土地的价格可由土地对土地总收益的贡献来决定。
7、变动原则
土地估价
影响因素
分析内容
分析方法
影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、 人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会 及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用 设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价 格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须 公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必 须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。
在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规 划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地 区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。
“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产 投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不 具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没 人要。
在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土 地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地 的时间越长，投资者的平均年收益就越低。
土地估价相关知识要点总结
A、土地出让前的产量
B、每宗已出让土地的面积
C、每宗已出让土地的单价
D、每宗已出让土地的位置 品质标志是用于说明总体单位质的特征，只能用文字来描述，故选D 15、 一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，
8、 充当信用中介这是商业银行的最基本职能。保险合同的主体是当事人、关系人和中介人。
9、 危险的存在是保险产生的必要条件。但并非任何性质的危险都可成为保险的对象，只有具备一定条件的危险，才能成为保
险的要素。此所谓“具备一定条件的危险”，称为可保危险。
10、 社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。
其中统计的重要前提是（） B
A、统计项目确定 B、统计设计 C、统计调查 D、统计分析
16、
17、
18、
19、 一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成。统计表是一种由纵横交叉的直线所组成的、左右两边不封口的表格。一般应当包括：（）ABCD 城镇土地使用权出让中，出让总面积是（）A 环比发展速度和定基发展速度的关系是（）A 其中，统计设计、统计调查、统计整理、统计分析是其基本环节。 A、总标题B、主词栏C、宾词栏D、表内的指标数值E、标题 A、时期指标 B、时点指标 C、相对指标 D、平均指标
④中国证监会规定的其他条件。
12、
13、
14、 资产的确认必须符合四项标准：①资产的本质必须是一项经济资源；②资产应当能以货币计量；③资产必须是企业存货发出计价的方法有：（） 把某市已出让土地划定为统计总体，则（）为品质标志。 所拥有或控制的经济资源；④资产包括各项财产、债权和其他权利 A 先进先出法 B 加权平均法 C 移动平均法 D 个别认定法 E 后进先出法 解析：新会计准则中取消了后进先出法。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础一、引言土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。
在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。
二、土地估价的基本概念1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。
土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。
2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。
市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。
三、土地估价的方法1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。
该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。
2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。
该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。
该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
四、土地估价的步骤1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。
3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。
比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。
4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。
比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。
5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。
五、土地估价的注意事项1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。
2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据实际情况选择合适的方法。
土地评估技术要点
土地评估技术要点土地评估是指对一块土地的价值进行评估和估算的过程。
土地评估技术是一种综合性的技术体系，包括土地估价法、土地测量法、土地权属调查法等多种技术方法。
这些技术方法在土地评估过程中起着重要的作用。
下面详细介绍土地评估技术的要点。
首先，土地估价法是土地评估中最基本和核心的技术方法之一、根据土地的位置、用途、规模、土壤质量等因素，通过市场调研和数据分析，确定土地的估价范围。
常用的土地估价方法有直接法、比较法、收益法和折现法等。
直接法是根据土地自身的特点来评估土地的价值，比如通过土地的用途和土地开发能力来估价；比较法是通过市场调研和对比分析，将估价对象与市场上类似的土地进行比较，来确定估价范围；收益法是通过分析土地的未来收益以及投资回报率来确定土地的价值；折现法是将土地未来的现金流转化为当前的现金价值，通过计算现金流的折现率来确定土地的价值。
其次，土地测量法是土地评估的重要工具。
土地测量可以提供土地的详细信息，如土地的面积、形状、边界、地形等。
在土地估价中，土地面积是一个非常重要的因素，因为土地的价值通常与其面积相关。
土地测量方法有很多种，其中包括传统的地面测量法和现代的遥感技术。
地面测量法是指通过实地调查和测量工具，如经纬仪、水准仪等来获取土地的信息；遥感技术是利用航空遥感、卫星遥感等技术手段对土地进行观测和测量，以获取土地的信息。
利用土地测量法可以准确地获取土地的面积、位置和形状等信息，为土地估价提供重要依据。
再次，土地权属调查法是确保土地估价准确性的重要环节。
土地权属调查是对土地的所有权归属、土地利用权和不动产登记情况进行调查和核实。
通过土地权属调查，可以确定土地的现有权属状况，以避免在土地估价中发生权属纠纷和不确定因素。
土地权属调查主要包括查阅相关不动产登记资料、协商与业主进行沟通、调查相关部门和机构等。
其中，不动产登记资料是土地权属调查的重要依据，可以确定土地的权属和限制性因素。
土地权属调查法是土地评估中不可或缺的一环，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
土地估价知识
房地产咨询是进行房屋价格的询问，房地产经纪是房地产交易服务的一种，房地产证券是房地产和证券的结合，都不属于土地估价的范畴。
特色社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的有偿使用。
土地估价、土地招标、土地拍卖是具体的形式。
《土地管理法》是1986年颁布的。
地价是土地使用制度改革与土地市场建设过程中的核心问题。
土地市场、土地规划、土地合理利用都不是正确答案。
根据土地价格定义可以知道评估是针对某块土地或多块土地，在某一权利状态下某一时点的价格，充分考虑社会经济发展、土地利用方式的影响。
土地价格是由土地的效用、相对稀缺性、有效需求三者互相作用、互相影响形成的。
而土地利用政策和土地预期收益并不能直接决定土地的价格。
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
逐步形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系，已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准。
国有土地使用权出让包括招标、拍卖、挂牌，其他的都不是范围。
土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
市场比较法是直接进行比较计算土地价格，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。
某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格，这是收益还原法的应用。
地价基础知识与估价方法
①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方， 政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评 估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、 专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土 地价格。
按土地价格表示方法可分为
土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反 映土地价格水平的高低。 单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的 价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格÷土地总面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位 建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格 水平的高低。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积 楼面地价 = 土地单价÷容积率
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其它价格形式
（四）主要估价原则
合法原则
替代原则 最有效使用原则 估价时点原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则
合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合 法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等方面。
合法原则
合法产权
应以房地产权属证书和有关证件为依据。
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地估价
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2009年土地估价师土地估价相关知识考试真题一、判断题(20题，题号l一20，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。
评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为O分)1.所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。
(√ )名义GDP是指按当年价格计算的国内生产总值；实际GDP是指以某一年作为基期，再以该年的价格为不变价格计算的国内生产总值。
GDP折算指数=名义GDP/实际GDP2.某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。
( )3.按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。
( )4.工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。
(√ )5.城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
(√ )6.根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。
(√ )7.股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。
(√ )8.在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )产量增加的比例大于生产要素增加的比例,这种情形叫做规模报酬递增。
9.商业银行是唯一能吸收活期存款的金融机构。
(√ )10.股份公司发行股票筹集的资金属于自有资金。
( √)11.人民币兑美元汇率683.21为直接标价法，当升为684. 48时，说明本币贬值。
(√ )12.企业一般采用历史成本对会计要素进行计量。
(√)13.在地籍图上量算土地面积，地籍图比例尺越大，则量算的精度越低。
( )14.建筑密集区和其他地区房产分幅图一般分别采用的比例尺为1:500和1:1000。
(√)15.我国城镇基准地价评估中，以抽样调查法进行的样点地价调查，属于专门调查。
(√)16.反映企业财务状况的会计报表包括资产负债表、现金流量表和利润表。
( )三大报表是指资产负债表、利润表和现金流量表。
四大能力是指企业偿债能力分析、企业营运能力分析、企业盈利能力分析及企业发展能力分析。
企业偿债能力分析包括流动比率、速动能力、现金比率、资产负债率和产权比率。
企业营运能力分析包括存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率分析。
企业盈利能力分析包括销售净利润、资产净利润、成本费用利用率和净资产报酬率分析。
企业发展能力分析包括销售增长率、净利润增长率、总资产增长率分析。
按照计量用的货币分类：记账本位币报表、外币报表17.标准差系数是标准差与平均值的比值，标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强。
( )18.房地产投资决策分析主要包括市场分析和成本分析两项重要内容。
( )19.建设工程的实际造价是根据该工程的竣工结算确定的。
( )20.各居住小区之间的绿化用地统计在城市绿化用地内，不属于居住区的绿化用地。
( )二、单项选择题(45题，题号21—65.每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)21.某市2008年居住用地地价平均每月递增0.4%，则全年总计上涨(C )%。
A.4.0B.4.8C.4.9D.5.0（1+0.4%）^12-1=4.9%22.当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入( B)。
A.增加B.减少C.不变D.不确定23.(C )结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。
A.框架B.砖混C.剪力墙D.筒式24.王某10年前以65万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为80万元。
已知该类建筑经济耐用年限为60年，为更新老化的线路需要花费3000元。
则该建筑物的实体贬值为(B )万元。
A. 13.3B.13.6C.10.8D.11.180/60*10+0.3=13.625.当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格(D )。
A.不变B.下降C.上升D.不确定26.下列关于机器设备评估的表述，正确的是(B )。
A.机器设备类资产的整体价值等于各部分机器价值的总和B.单项机器设备不独立产生收益，一般不采用收益法估价C.固定在土地或建筑物上的设备，不可单独估价D.生产能力过剩，一般不会造成机器设备的贬值27.土地附着物估价的基本方法中，不包括(C )。
A.补偿标准法B.收益补偿法C.成本逼近法D.比较法28.下列关于税率的表述，错误的是(A )。
A.税率的高低决定纳税人应纳税额的大小，反映征税的广度B.我国现行税率一般分为比例税率、累进税率和定额税率C.比例税率一般适用于对流转额的征税D.城镇土地使用税实行差额幅度定额税率29.关于耕地占用税，下列说法正确的是(C )。
A.耕地占用税调节占用耕地资源的收益级差差别，属于资源税B.耕地占用税由财政部门征收，纳税人在办理了征地手续后及时申报纳税C。
各地的耕地占用税不得低于国务院财政、税务主管部门确定的平均税额D.耕地占用税额标准依耕地质量好坏差别征收30.下列有关土地、房地产税收的说法正确的是(B )。
A.学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要交纳耕地占用税B.供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税C.目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D.中外合资企业和外资企业不需要交纳城市维护建设税31.下列选项中，属于应分摊共有建筑面积的物业是(B )。
A.人防工程地下室B.作为公共使用的地下室C.可转为车库使用的架空层D.为多幢房屋服务的设备、管理用房32.某外企购得一宗工业用地，占地面积2000平方米，购地费800万元，并花费625万元建成2500平方米厂房，从事加工生产。
据市场调查，目前该宗不动产市场价值约为1800万元，该地区标准厂房租金为每平方米每月35元。
按规定缴纳房产税时一次性扣除比例为30%，则该企业应缴纳的房产税为( B)万元。
A. 15.12B.11.97C.12.60D.13.70（800+625）*（1-30%）*1.2%=11.9733.营业税属于以下税种中的(A )。
A.流转税B.所得税C.财产税D.行为税34.我国目前的商业银行不包括(D )。
A.中国银行B.城市银行C.农村商业银行D.中国进出口银行35.商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行( C)的职能。
A.调剂资金B.金融服务C.创造信用D.增加收益36.某债券面值1000元，年利率为8%，每半年付息一次，原来购买时花1050元，3年末拟将其出售，若想获得6%的收益率，则应卖(C )元。
A.886B.948C.992D.966半年利息1000*8%/2=40 半年收益率6%/2=3%40/3%*[1-1/（1+3%）^6]+X/（1+3%）^6=1050X=99537.(A)是保险的派生职能。
A.融通资金B.经济补偿C.理财服务D.分散风险38.财产保险和人身保险都属于(B )。
A.社会保险B.商业保险C.强制保险D.政策保险39.按照证券分类，股票属于(C )。
A.商品证券B.银行证券C.资本证券D.货币证券40.下列关于资产的表述，错误的是(D )。
A.必须能够被企业拥有或控制B.由过去的交易或事项形成C.能够给企业带来经济利益D.资产增加，负债则减少41.某企业自建一厂房，建筑面积5000平方米，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为(C )万元。
A. 1667B.2400C.1833D.11672500-（2500-500）/30*10=183342.在会计处理中，在建工程竣工验收决算后，借记、贷记科目分别为(C )。
A.在建工程、固定资产B.固定资产、银行存款C.固定资产、在建工程D.在建工程、工程物资43.按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是( B)。
A.统计调查、统计整理、统计分析、统计汇总B.统计设计、统计调查、统计整理、统计分析C.统计调查、统计设计、统计整理、统计分析D.统计设计、统计调查、统计整理、统计汇总44.在会计实务中，判断一项投资是否属于短期投资，关键是看(B )oA.投资是否一年到期B.投资目的C.投资性质D.投资是否易变现45.将某城市2009年3-6月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5%、-2%、2%和3%，这类指标被称为(D )。
A.比较相对指标B.比例相对指标C.结构相对指标D.动态相对指标46.在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于(B )。
A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目建设期47.关于住宅层数，以下说法正确的是(B )。
A.3层建筑比4层建筑的单位造价低B.多层建筑比高层建筑的单位造价经济C.多层建筑比低层建筑的单位造价经济D.层数越多，建筑占用的总用地越少48.当房地产市场供求平衡时，空置率达到(C )。
A.最低值B.最高值C.合理值D.零DA.45为门牌号、360为建筑占地面积、450为宗地面积、混3为混合结构第3层B- 45为地类号、360为建筑占地面积、450为宗地面积、混3为混合结构第3层C.45为门牌号、360为建筑占地面积、450为宗地面积、混3为混合结构3层楼D.45为地类号、360为建筑占地面积、450为宗地面积、混3为混合结构3层楼50.对商品房面积测绘，一般要求精度达到(B )级。
A.一B.二C.三D.四51.已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为(A )平方米。
序号 X（纵坐标） y（横坐标）A3740899.136********.566B3740899. 136********.566C3740399. 136********.566D3740399.136********.566A.350000B. 250000C. 200000D. 150000500*700=35000052.我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与(A )。
A.组团B.街坊C.社区D.生活区53.根据《房产测量规范》，一般套内建筑面积不包括(A )。
A.电梯井水平投影面积B.套内壁柜水平投影面积C.共有墙的水平投影面积的一半D.未封闭阳台水平投影面积的一半54.下列关于土地经济供给的叙述，错误的是(C )。
A.建筑用地的经济供给弹性相对大于耕地B.土地集约利用和提高产出量可以增加经济供给C.土地经济供给的增加可以超越自然供给范围D.社会需求结构的变化引起土地经济供给的变化55.某家庭为了在5年内通过储蓄得到3万元，假定存款发生在年初，年利率为4%，则该家庭每年应储蓄( B)元。