物业工程管理(前期阶段主要工作)

10、各运动场所的设计尽可能依体育场 地规范设计（如：灯光、场地大小等）； 11、会所应有足够的安全防护措施，如 围栏应达到规范要求的高度，地面防滑， 泳池饰面防锋利伤人处理，泳池的围蔽 不能太矮等； 12、预留会所、底商广告位置；

13、地下室墙面、天花、地面的装饰，建 议设计图纸加以明确； 14、化粪池井盖设置，在绿化带内深埋在 花基下，并且没有明显标志，导致清理化 粪池时要重新开挖花基，重新升高化粪池 检修口等。 15、储水池渗漏现象普遍，如喷泉用水、 游泳池，生活水池等，建议设计中要有明 确和有效的防水措施；

5．协助制定开办预算。 6．议定工程人员编制。 7．招聘工程技术人员。 8 ．跟进管理服务中心的装饰工程。


9．各系统设备设施的验收和接管移交前 的遗留问题及待改善事项向甲方提出。 10．按照《中华人民共和国房屋接管验 收标准》及公司工作程序协助编制《物 业接管计划》。

关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见

几个典型的、影响较大的例子

1）低压配电回路及电能表的合理设置 （写字楼及商业项目常见） 2）高低压配电房、变压器房不宜设在地 下室最低层（防水淹）。（商业及大厦 常见）。


3）设备房应有足够的维修空间（北京 天际中控室电视墙）

4）水泵房电气控制柜基础高度要适当 抬高（防水淹）。（北京天际二区水泵 房）


另外，在其他一些工作场合，有机会我 们也可以向设计人员提出意见或反映一 些在物业管理和使用过程中碰到的问题。 消、监控室的设置 空调机位预留 车库（车位比、导向、出入口、设备） 垃圾房

无论任何一种方式，都需要有关的人员 在日常工作中注意了解有关的情况，积 累实际经验，搜集资料、数据，了解有 关的设计规范，熟悉政府部门（如物价 部门、供水、供电部门）的有关文件和 规定。（如：只有熟悉物价部门有关小 区公共用水、用电的摊分办法和用电类 别的划分，才能提出合理安装电表的建 议）

3、参加各系统设备、设施的验收 和接管移交
1）验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收 规范，了解设计要求。
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要点： a、 检验设备设施的性能是否达到设计 要求。如：柴油发电机能否手动、自动 启动；启动的时间是否达到要求，消防 30秒，人防15秒；输出电压和频率是否 稳定，配电开关能否自动切换等；开启 湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵 是否能自动启动等。

2）接管移交

要点： a、 要有移交设备清单、资料清单、地 产公司和物业公司双方签字。 b、列出存问题， 由地产公司签字确认。 c、 明确存在问题的整改责任和整改时 间。
三、筹办物业管理中心
1、拟定工程人员编制； 2、招聘工程人员； 3、制定入住前工程人员培训计划及培 训内容； 4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准 备； 5、制定开办预算； 6、跟进管理服务中心的装修工程。
4、小区高低压配电房、变压器室在高温潮湿 天气室温有时可达40º C，建议高、低压配电房、 变压器房应设应急照明灯、红外线灯和通风设 施（有条件时可建议地产公司加装空调）； 5、各种电柜、电箱尽可能布置在室内，在公 共场所（如架空层、地下车库等）的电柜电箱 应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被 外人、小孩等盲目操作，造成意外）； 6、一用一备设置的潜污泵，应设手动、自动 两种控制方式（2台联动），在手动控制方式 下，可同时启动两台潜污泵（以便急需时使 用），在自动控制方式下，集水井水位处超高 水位时，自动启动两台潜污泵；

前期介入人员（工程师）岗 位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公 建配套、楼宇公共地方、公共設施、車 場管理系统 、小区安全防范系统、商铺、 会所功能布局等规划设计，从物业管理 和日后使用方便的角度提出专业意见。
2．参加甲方组织的小区各专业设计、 施工图纸会审。


3．参与施工现场的了解、跟进，发现可 能影响日后使用或管理运作的因素及时 反馈给甲方采取适当施。 4．召开有地产总部前期部、地产项目部、 规划设计部门、工程建设主管部门参加 沟通意见交流会。

2、在施工阶段介入
其作用是：

1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的 质量问题，并适当地向地产公司、工程部等部门 反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽 快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程 中，从而提高楼盘的建造质量；[注意的重点是 隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗 敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃）， 电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工]
二、弱电专业
1、 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫， 应连通监控中心或消防中心； 2、为优化人员及设备的管理，节省人 力资源，小区的保安监控中心及消防控 制中心宜统一设立，不宜分期设置多个 控制中心；

3、弱电系统（包括消防报警）应设专 用接地装置，在系统设计时应把弱电防 雷装置一并纳入设计范围；（经常发生 园区围墙红外报警、摄像头等遭遇雷击 或雷电感应造成设备或系统损坏） 4、为方便值班保安及业主确认访客身 份，在小区主出入口应设可视对讲门口 机；

参与人员主要是管理中心负责人和工 程技术负责人。
二、参与楼盘工程建设又可分为 三个阶段。
1、在规划设计阶段介入

规划设计是各功能区能否形成完整、舒 适、便利的区域的先天制约因素。同时， 设计人员主要是从设计技术角度考虑问 题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段， 从业主或使用人的角度，从物业管理的 角度，全面细致地反映物业管理能得以 顺利实施的各种需要，以及在以往管理 实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷，对不当之处提出修改方案，可优 化设计，完善设计中的细节，尽量避免 或减少在接管楼盘后出现的难以解决的 问题。


6、采用平开与固定组合窗的窗户平开扇 的面积不宜太大，过宽过大易造成平开窗 铰链强度不足，也易造成业主开启不方便、 不安全； 7、由于商铺可能会被间隔，从而改变了 原来的空间形态，可能导致原设置于商铺 内的消防栓失去了原有的作用，因此建议 尽可能将消防栓设置于公共走道；


8、有通车需要的路面、广场，如需要饰 面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过 早和频繁压坏。同时尽可能的规避路面 上设置检查井、设备井等。（如北京路 面井盖铺砖被压坏严重）； 9、目前公司开发的多层或中高层住宅项 目基本均因车库顶板覆土原因多在绿化 设计施工中采用台地面绿化或山形坡地 绿化做法，易造成便道两侧高出路面部 分在雨季时绿地中的水土向路面流散， 致使路面污染。应建议便道两侧做好导 排水设施。

9、有条件时，强弱电管井分开设置， 当共用时，强、弱电管线应分向设置； 10、消防和监控中心应安装防静电地板、 空调及电话。

三、强电专业



1 、 有 关 用 电 计 量 （ 详 见 康 工 建 字 [2001]013 号 《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建 议》）； 2、高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的 最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高 其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于 容易被水浸）； 3、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适 当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步 级以便于操作（如北京天际二区水泵房，目的是 避免水浸电柜）；


b、 检查施工工艺。如：设备是否有编 号；配电柜、控制柜及其各回路、电器 元件是否标识清楚；配线是否整齐；接 线是否牢固；有多条（3条）以上零、 地线的要设置零线、地线汇流排；多股 线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐 全。
c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、 生锈或残缺。 d、 在验收证明书上签字，对存在问题 要如实写上，不要简单签名，或可注明： 我司意见见附页、另发函。

16、电梯门前地板应向外倾斜一个合理 的坡度，以防水流入电梯井道； 17、应考虑设计无障碍通道， 利于残 疾人及老人坐轮椅进出； 18、小区内设备房按类别采用通用锁匙 （强电井、弱电井、暖通井等各用一类 通匙，电梯机房用一类通匙等）；


19、首层大堂活动通风窗、户式入户花 园的通风窗应安装内侧防盗网以配合门 禁系统使用。（杭州君景庭户式花园的 通风窗）

5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等 和电源线路的连接应通过插头、插座的 连接。（大多项目）
6）水、电井房要设照明灯具。


7）同一小区应尽量将监控室、消防中心 集中设置（天鸿地产开发项目大多是分 开的）。（湖州天际在物业提出建议后 已经变更方案）
[以上（1）——（4）在完工后已无法更 改，（5）、（6）更改要较大的工作量]
物业工程管理实务概述
（前期阶段主要工作）
主讲：唐鹏飞
内容概括
一、物业管理前期介入阶段的主要工作 内容 二、前期介入人员（工程师）岗位职责 三、关于新建楼盘前期规划设计的一些 意见

一、对楼盘工程建设的参与

参与什么？目的是什么？什么人员参与？

从物业管理运作的角度对物业的环境布 局、功能规划、楼宇设计、材料选用、 设备造型、配套设施、管线布置、施工 质量、竣工验收等多方面提供有益的建 设性意见，把好规划设计关、建设配套 关、工程质量关和使用功能关，以确保 物业的设计和建造质量，为物业投入使 用后的物业管理创造条件，这是避免日 后物业管理混乱的前提与基础。
在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部 门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语 气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们 熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会 更容易说服其采纳我们的意见（举例：地下车 库提前预留洗车区域；非机动车库预留并安装 电瓶车充电电源） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见 《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》

2）熟悉管线走向、设备安装及设备调 试等情况，并对图纸的改动作出记录， 便于后期管理，也为接管验收（竣工验 收）打下基础，可提高验收质量，对验 收中发现的仍需改进之处，也比较清楚， 容易交涉和协调；

3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设 备的功能； 4）和地产公司、施工单位、设备厂家及 有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠 道，利于后期设备保修和管理。

3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机 位、空调排水孔及排水管，避免没有预留 或预留位置不够或所需排水管、铜管过长。 （北京天际二区高层空调机位净宽不足， 造成空调机难于安装，经处理后虽然可勉 强安装，但未有足够散热空间，造成空调 机运行1~2小时就出现停机）；
4、针对物业管理行业劳动密集型且操作 层员工流失率高特点，尽可能建议开发 商在前期规划阶段考虑物业员工食堂、 员工宿舍的预留和设置； 5、游泳池装修的选材的防水性及耐久性 （万象游泳池开放不久吊顶的大面积脱 落；湖州天际在设计时仍然是石膏顶， 在强烈建议下改为铝板顶）；
介入的方式主要有：
1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设 主管部门参加的意见交流会（如**年*月*日 下午召开的“**项目设计规划沟通会”） 2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形 式向发展商、规划设计部门反映（如发给设 计公司的“用电计量方式的建议”、“小区出 入口设置的建议”、“主要功能性机房设置 的建议”等。 3）参加设计图纸会审，提出会审意见。

5、一个工程项目不宜多个施工单位， 如门禁系统、防盗门、电控锁、可视对 讲、IC卡分别由不同单位施工，系统出 现故障，互相推卸责任，难以及时解决 问题；（天鸿的弱电施工做法就一家， 非常好） 6、设施、设备选型不合理，如密码防 盗门锁，不适合使用频繁的小区以致造 成故障频繁；

7、小区智能化系统应统一考虑其涵盖 范围，尤其考虑到未来的发展，预先敷 设空管（如在分区、分期结合处，预埋 空管）；监控系统、消防报警系统要考 虑总体统一管理，预留足够容量； 8、小区应预留足够电话容量，避免引 致业主投诉。
一、建筑专业

1、根据住宅设计规范：外窗窗台距楼 面、地面的净高低于0.9米时，应有防 护设施，所以窗台高度低于0.9米的开 启窗应设安全防护栏；室外阳台或露台 防护栏多层应不低于1.05米，高层应不 低于1.10米； 2、住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避 免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外 甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环 境污染和影响外立面美观以及邻里不和；