开发项目经营管理规章制度汇编

开发项目经营治理制度

为适应公司进展需要，爱护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断进展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，实现项目开发的最大投资收益，依照《公司章程》结合本项目的实际情况，制定本治理制度。

第一部分公司总概

一、公司组织结构及部门职责

（一）股东大会

1、决定公司经营方针和投资打算；

2、选举和更换董事，决定有关董事的酬劳事项；

3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的酬劳事项；

4、审议批准董事会的报告；

5、审议批准监事的报告；

6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；

9、对发行公司债券作出决议；

10、对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；

11、修改公司章程；

12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

13、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

（二）董事会

1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；

2、执行股东会的决议；

3、决定公司的经营打算和投资方案；

4、制订公司的年度财务预、决算方案；

5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6、制订公司增加或者减少注册资本的方案；

7、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

8、决定公司内部治理机构的设置；

9、聘任或者解聘公司经理，依照经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其酬劳事项；

10、制定公司的差不多治理制度。

（三）营销部

1、负责公司开发经营项目的策划治理工作：

（1）收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告；（2）负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告；

（3）参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体打算及时期性促销活动打算并组织实施，负责各时期营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议；

（4）负责公司各类广告设计、制作、公布的组织协调工作，依据广告代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付；

2、负责公司开发经营项目的销售治理工作，对销售代理机构实施合同跟踪治理：

（1）负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理要求，及时向公司有关部门或人员反映，并将公司相应意见反馈客户，努力促成交易。

（2）在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售合同书及补充条款，并按规定向有关治理部门办理合同鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续；

（3）负责房产租售合同的履约监控工作，及时催收应收款项；（4）严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况；

（5）对公司托付其他企业代理的房产租售业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。

3、负责公司开发经营项目的售后服务治理工作：

（1）受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头处理；（2）负责公司租、售房产及附属物的治理（含水电费、产权申办费的收缴）工作；

（3）负责公司建设项目土地使用权证、免除商品房预售款监管、

商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理；

（4）负责向施工单位接收竣工后的项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关合同约定，向所有权人或治理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续；

（5）参与工程施工、安装时期的验收工作；

（6）工程竣工结算后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行治理；

（7）在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会；（8）对公司托付其他企业代理的小区物业治理业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。

4、负责项目商业业态规划，布局和招商治理工作，对招商代理机构实施合同跟踪治理。

（四）成本部

1、负责公司建设项目工程造价治理和成本核算工作，包括：（1）工程建设成本的测算与操纵；

（2）负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作；

（3）负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项合同、协议，并负责这些合同、协议的履约监管，审定这些合同履行过程中合同总价款的调整；

（4）负责与项目建设有关各项费用的审查、各时期应付款项的审核及工作完成后的决算办理工作；

2、负责公司建设项目材料和设备采购工作，包括：

（1）负责掌握建材市场信息，为工程提供各种建材的最新价格、质量指标及供货能力。

（2）会同工程部、监理公司对各施工单位的施工组织设计进行审核。

（3）负责拟定材料、设备的供货合同。

（4）负责制定甲供材料的采供打算，并依照主体工程的施工打算及及实际进度，提早做好各材料供应。

（5）负责确定甲控材料的品牌、技术指标及供货商，提早向施工单位下达甲控材料采购通知单。

（6）负责与工程部共同配合监理公司对进场的所有材料按国家《规程》、《规范》及合同要求进行验收。

（7）负责各种甲供材料入库、出库及回收登记工作；配合监理公司检查、监督现场各种甲供材料和甲控材料的使用情况。（8）会同工程部共同参与由监理公司组织的工程施工中涉及费用变更的各种签证和重大隐蔽工程的现场确认。

（9）负责甲供材料的合同治理和付款审核工作。

（10）完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。（五）工程部

1、负责公司的技术治理工作

（1）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术治理体系、制定技术治理的工作、规章制度，并监督实施。（2）负责审查开发项目的重大技术方案。

（3）制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。（4）负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。（5）负责图纸变更的审定工作。

（6）负责组织各项工程的竣工验收工作，办理工程移交手续。（7）负责工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。