第十章路线价法

房地产估价
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B
u1
u0
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4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
f
Bu
C
No Image
房地产估价
4、特殊形状土地
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
房地产估价
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
房地产估价
§10-2 路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
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五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相 对程度
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标
街
准
深
度
街
道
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三、路线价法的理论依据
实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度
百分率及各种修正率的健全与否
四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市 大范围内对大量土地进行估价的场合。
前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐， 还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。
u0 （高价街）
d0 d
No
d1
Image
u1 （低价街）
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例 20000元/英尺
No Image
d0
150英尺
dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70%
d1 100英尺
10000元/英尺
V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元
第十章
路线价法
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§10-1 路线价法的基本原理
一、路线价法的需要
城市繁华的商业街道两侧的土 地同时需要估价
街
道
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二、路线价法的概念
对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准 深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定 街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度 指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一 种估价方法。
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
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2、前后两面临街矩形地 P184例9－2
路线价2000元/m2
标准深度20m
15m
30m 15m
路线价3000元/m2
No Image
No Image
No Image
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重叠价值估价法
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
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（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
3、平均深度百分率
街道 a1 a2 a3
… …
No Image
an-
1
有a1>a2>a3>……>aann-1>an
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
百度文库
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
No Image
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2、哈柏法则
No Image
制作思路属于累计深度指数
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六、计算各宗地土地价格
且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an
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（三）制作方法
1、四三二一法则
街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
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假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f
dv－累计深度指数
d
f
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（二）运用举例 1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）