2018年德国住房制度分析报告

2018年德国住房制度

分析报告

2018年1月

目录

一、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 (5)

二、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 (10)

1、住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 (11)

（1）合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股 (12)

（2）合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房 (16)

2、土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权 (20)

3、两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房 .. 23

（1）住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋 (23)

（2）《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠 (24)

（3）第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体 (26)

4、多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择 (27)

三、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益 (30)

1、政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力 (30)

2、规范租赁市场，加大对承租人权益保护 (33)

四、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系 (36)

1、住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求 (36)

2、住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 (40)

德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局统计数据，16年德国住房市场约54.3%的家庭选择租房居住。研究德国百年住房历史的过程中，我们认为这种住房市场结构的形成本质上有三点原因：第一，供需两端扶持政策的持续推进，促进租赁市场发展：供给端主要通过土地、资金、税收三维优惠支持多元化主体参与住房建造，并体现出两个特色，一是住房合作社的“众筹建房”模式，提供了除购、租之外的第三种住房模式（租赁的变形），二是通过政策引导有效将私人建房转化为阶段性社会福利住房；而在需求端，制度的侧重点在于提高租赁者支付能力和保障承租人权益（“租购同权”）。

第二，在住房市场发展的同时严控市场投机行为：主要通过税收制度（规定期限内转售征收高额资本利得税）配合“先存后贷”的信贷政策抑制市场投机性需求。

第三，除直接政策推动外，我们认为，在德国国债收益率、银行存款利率处于低位的背景下，租赁市场成为一种安全性相对较高、收益相对有所保障的投资渠道，吸引低风险偏好主体参与投资。除私人机构直接投资租赁市场之外，住房合作社模式下非居住性会员直接入股合作社提供资金，可获得4%的年化收益率。

本报告将针对德国租赁市场的这三个特色，分四个部分分析德国住房制度：

（1）德国住房市场现状：租赁主导，租赁供给主体多元化；

（2）供给端促租赁的制度：对多元化建造主体土地、资金、税收的三维扶持；

（3）需求端促租赁的制度：提高租赁者支付能力，保障承租人权益；

（4）需求端抑投机的制度：税收制度配合“先存后贷”的稳健资金体系。

德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化。德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，16年住房租赁率约48.3%（对应51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。进一步拆分租赁住房的供给主体，根据德国住房和房地产公司联邦协会数据，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。而在专业化供给机构中，私人机构供给占比38%（占租赁总房源14%），市政公司占比28%，住房合作社占比26%，供给主体多元化且以私人租赁房源为主体。

德国住房合作社：市场重要的住房供给主体。住房合作社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低。运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红。

供需两端促租赁的制度：供给端土地、税收、资金三维扶持多元建设主体，需求端提供补贴，保障租客权益。供给政策方面，前期以