第七章 用益物权

• （四）英美法 • 英美法是将各种对财产的利用形态都可以形成为 一个单独的权利，因此不存在着一个所有权和他 物权相区分的逻辑性体系。 • （五）简评
• （六）我国的《民法通则》与《物权法》 • 1、《民法通则》第5章第1节专门规定了“财产 所有权和与财产所有权有关的财产权”，没有构 建完整的用益物权体系 。 • 《物权法》颁布后形成了较完整的体系
• （二） 地上权 • 1、地上权,是指利用他人土地营造建筑物、其他 工作物及竹木并对其营造的建筑物及竹木取得所 有权的一种权利。 • 德国民法典1012条，意大利民法典第952条。 • 2、地上权的特征：1、是使用他人土地的一种限 制物权。2、地上权及于土地的表层而且依建筑 物或工作物的性质，可以及于土地的下层；3、 地上权一般以协议的方式设立，也可以其他方式 设立；4、地上权可以转让，也可以成为抵押权 的标的；地上权可依期满而消灭。
• 2. 建设用地使用权的特征 （1）客体的特定性----限于国有土地 （2）取得方式特殊----出让和划拔 （3）目的的特定性 ----建造建筑物、构筑物 及其附属设施 （4）权利的可流转性----因取得方式不同而 又所区分,出让取得的转让、互换、赠与、出资、 抵押；划拨的不同 定限物权；有期物权
• （三）永佃权 • 是指以支付地租为对价，在他人所有的土地上进 行永久性耕作或畜牧的用益物权。 • 永佃权源于罗马法。 • 日本：“永小作权” • 台湾：“永佃权”（田面权，现在叫“农用权”） • 永佃权通常基于和土地所有人订立的永佃权设 定合同而取得。这种合同往往要求以书面形式订 立，并经主管机关登记，否则将依法不生永佃权 设定的效力。
• （二）近代大陆法系各国法的相关规定 • 1、法国：用益物权的体系包括：用益权、使用 权、居住权、地役权； • 2、德国：地上权、役权（地役权、用益权和限 制的人役权）先买权和土地负担。 • 3、日本：民法典对地上权、永佃权、地役权、 入会权作了规定。此外，在单行法中还对矿业权、 渔业权这两种用益物权做出了规定。 • 4、 瑞士民法上的用益物权包括役权（地役权、 用益权及其他役权）、土地债务； • 5、我国台湾地区则规定了地上权、永佃权（农 用权）、典权及地役权四种用益物权。
• 第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当 向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地 使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地 使用权人发放建设用地使用权证书。 • 第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设 用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押， 但法律另有规定的除外。 • 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满 的，自动续期。 • 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者 约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
• 1、在罗马法上用益权是对他人的物的使用和收 益的权利，但以不损害物的实质为限（以保存物 的本体为条件） • 2.法国法 《法国民法典》第578条规定，“用益权为 对他人所有物，如同自己所有，享有使用与收益 之权，但用益权人负有保存该物本体的义务。” • 用益权具有与债权（租赁）不同。 •
• 3.德国法 德国民法从第1030条：物上得以此种方式设 定负担,使因设定负担而受利益的人享有收取物 的收益的权利。（物权性使用权） • 用益权主要运用在三个方面：（1）用于抚养或 者供养特定人的一生 ；（2）用于解决设权人自 己的养老问题，这种用益权称为“所有权人用益 权” （3）用于担保债权，这种用益权称为“担 保用益权”
• 案例： • A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋 豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月 订立一项书面合同，约定：B在20年内不得抗拒除该商 店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。 为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1 年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C.在与C订立 合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以 后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与 A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C 交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提 起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与 C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。 • 试分析该案当事人之间的权利义务关系。 • （A与B的合同是什么性质的合同？）如何处理该案。
• 146、147条：房随地走、地随房走
• 1、国有土地使用权人可以对其权利进行哪些处分？
（ ） • Ａ．转让 Ｂ．出租 Ｃ．抵押 Ｄ．出让 • • 2、甲房地产开发公司于１９９９年７月１日以出让的 方式获得某市一块国有土地的使用权。经开发建成商品 房后，２００３年７月１日将该宗房屋一并转让给乙公 司，该公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工丙 于２００４年７月１日入住，此时丙对该土地的使用年 限最高为多少？若该公司于２０００年７月１日又以出 让的方式获得某市一块国有土地的使用权，经开发建成 一写字楼，２００１年７月１日转让于丁公司，则丁公 司对该土地的使用年限最高为多少？
• 我国的用益物权体系总体上由两部分构成： • 一般用益物权 • 《物权法》规定了四种一般用益物权，即土地承 包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地 役权。 • 特别法上的用益物权（准物权、特许物权） • （1）海域使用权 • （2）探矿权、采矿权 • （3）取水权 • （4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利
• 二、用益物权的主要种类 （一）用益权 • 用益权为在尊重他人所有权的基础上，以不 损害用益物实质的方式，对他人的特定财产加以 概括利用的权利。 • 对他人所有的物如同自己所有，享有使用和 收益的权利。（法国民法典578条） • 用益权与用益物权，是两个不同的概念。用益 物权与担保物权相对应，是学理上的分类。用益 物权不止于用益权，除用益权外，属于用益物权 范畴的，还相当多。
注意：房地一体主义的要求： 146、147条：房随地走、地随房走 １.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的， 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一 并处分。 ２.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出 资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占 用范围内的建设用地使用权一并处分。
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[思考题] 1、用益物权的概念和特征。 2、各国用益物权的体系。 3、用益物权与担保物权的区别。 4、查找居住权、典权方面的案例。
第三节 我国规定的一般用益物 权
• 一、建设用地使用权 (一) 建设用地使用权的概念和特征 1. 建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指自然人、法人依 法对国家或集体所有的土地及其上下建造建 筑物、构筑物及其附属设施并保有其所有权 为目的而享有占有、使用和收益土地权 利。
• （四）典权 • 1、典权：支付典价，占有他人的不动产而为使 用、收益的权利。 • 2、承典人与出典人（房屋所有人）要订典契， 约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到 10年不等。 • 到期由出典人还清典价（原典价），赎回房屋。 （ 典价无利息，房屋无租金。） • 典期届满经过两年不回赎，典权人（承典人） 取得典物的所有权。
• 3、通过出让的方式取得建设用地使用权 • 书面形式合同（招标、拍卖、协议） • 《物权法》规定工业、商业、旅游、娱乐和商品 住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向 用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方 式出让。 • 《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可 以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设 立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物 权。” • 作业：收集并消化建设用地使用权出让、转让合 同
第七章 用益物权
第一节 用益物权概述
• • • 一、用益物权概念与特征 （一）用益物权的概念 用益物权即是对他人之物进行占有、使用、 收益的定限物权。
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（二）用益物权的特征 1、用益物权是他物权 2、用益物权是定限物权 3、用益物权一般以不动产为客体 4、用益物权一般是有期限的物权 5、用益物权一般为独立物权 6、用益物权的享有和行使以对物存在占有为前 提 • 7、设定、移转的登记问题因不同种类而定 • 8、有偿无偿问题因设定的目的或约定而定
• 思考：地上权和地役权的区别。
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1、下列权利属于用益物权的是（ ） A．居住权 B．永佃权 C．抵押权 D．典权 2、根据民法理论，（ ）。 Ａ．用益物权以对物的使用、收益为目的 Ｂ．用益物权可以以动产为标的物 Ｃ．用益物权是一种他物权 Ｄ．用益物权的享有和行使以占有为前提
• （二）建设用地使用权的设立 1、一般规定： 设立建设用地使用权的， 应当向登记机构申请建设用地使用权登 记。建设用地使用权Baidu Nhomakorabea登记时设立。 （139条） • 注意其物权变动方式——债权形式主义
• 2、划拨土地使用权的取得 • 土地划拨是指土地使用人只需按照一定程序提 出申请，经主管机关（县级以上地方人民政府） 批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人 支付出让金及其他行政费用。建设用地可以通过 划拨方式取得的情形： • 国家机关用地和军事用地； • 城市基础设施用地和公益事业用地； • 国家扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； • 法律、行政法规规定的其他用地。 • 国土资源部2001年《划拨用地目录》
• （三）用益物权与担保物权的区别 • 第一，对标的物进行支配的方面有所不 同（使用价值/交换价值） • 第二，独立物权/从属物权 • 第三，权利实现的时间不同 • 第四，占有在权利行使中的地位不同。 • 第五，二者在物上代位性上的不同。
第二节 用益物权的体系
• • • • 一、各国用益物权体系 （一）罗马法 1、役权制度（人役权和地役权 ） 人役权包括：用益权、使用权、居住权、 奴畜使用权 • 2、永佃权 • 3、地上权
• （三）建设用地使用权的行使 1. 建设用地使用权人的权利（P268） （1）自己使用、收益的权利； （2）交由他人（部分）使用（设定地役权、出租 出借） （3）流转（转让、互换、出资、赠与、抵押担保 ） （4）物权请求权、相邻关系、抛弃 2.建设用地使用权人的义务 （1）依法支付建设用地使用权出让金的义务 （2）按规定的土地用途进行使用和保护义务
• 4、建设用地使用权的登记制度 • （1）建设用地使用权自登记时设立 • （2）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与 或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应 的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建 设用地使用权的剩余期限。 • （3）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠 与的，应当向登记机构申请变更登记。 • （4）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时 办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用 权证书。
(四) 建设用地使用权的期限 住宅建设用地使用权期间届满的，自 动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后 的续期，依照法律规定办理。
• 第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家 所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权 利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 • 第一百三十六条 建设用地使用权可以在土 地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建 设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 • 第一百三十七条 设立建设用地使用权，可 以采取出让或者划拨等方式。 • 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营 性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 • 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于 土地用途的规定。
• （五）地役权 • 1、是指地役权人依设定行为所定目的，以他人 土地供自己土地便宜之用的权利。法国法637条， 德国法1018条，意大利1027条 • 2、地役权的特征： • A、地役权附随于需役地，是需役地所有权的从 权利； • B、地役权是使用他人土地的物权； • C、是以他人土地便宜之用的物权； • D、是一种不可分割的权利；（法国法700条，德 国法1025条、1026条，意大利1071条） • E、可依多种方式取得和消灭。