楼顶平台所有权争议案例

楼顶平台所有权争议案例

——开发商赠送给顶层业主楼顶平台成私家花园楼顶平台到底归谁所有

开发商赠送楼顶平台

胡某和吴某分别购买了同一栋商品房的8楼17号、18号和9楼20号商品房。两人的房屋正好形成一个错层，即胡某房屋的楼顶平台与吴某的房屋地面在一个水平线上。同时，吴某还与开发商签订了一份协议，约定：开发商同意吴某在购得9楼房屋后，将胡某房屋楼顶平台交给吴某管理使用；吴某应确保平台安全，做好安全防护措施，并不得渗水。

之后，吴某将胡某楼顶平台隔热板部分拆除、部分降低，在平台上修砌花台进行绿化使用，同时在8楼至9楼的楼梯间转拐处安装铁门关锁，独自使用胡某楼顶平台。赠送协议侵权无效

胡某的房屋墙体出现渗水，遂向法院提起诉讼，要求判令吴某停止侵害、拆除安装在楼梯间的铁门及楼顶的违章建筑、恢复原状，并赔偿胡某墙体、地面部分损坏的损失。

吴某辩称：其使用楼顶平台是经开发商同意后使用的，双方签订的协议具有法律效力，且是正当使用，不存在侵权，并尽了楼顶的管理维护和安全的义务，没有对胡某造成损害。开发商述称：吴某管理使用楼顶平台是经其同意的，其未出售给任何人，应归自己所有。对胡某房屋的渗漏，其愿负责维修。

法院经审理认为：胡某、吴某争议的楼顶平台属建筑物区分所有权，应归该栋楼的全体区分所有人共有。吴某与开发商签订的使用管理协议，因开发商不是所有权人，吴某亦不是惟一的共有权人，故协议属侵权行为，应为无效，据此，法院遂判决：吴某拆除楼顶平台设施，恢复隔热层原状；吴某拆除安装在楼梯间的铁门。

楼顶平台归全体业主

康达青岛律师事务所汤书国律师认为，建筑物区分所有权是指在同一栋建

筑物内，因分别购买、使用而享有区分所有权成员权的各区分所有人独自享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权（亦称共有持分权）所构成的特别所有权。其中的专有权与一般的所有权相同；共有权是指区分所有人对其享有的专有权范围以外的其他部分的权利，包括：建筑物的基本构造部分，如框架、支柱、房顶、外墙、地下室等；公共使用的部分，如楼梯、走廊、消防设备、水塔、自来水管道等；仅为部分共有人共有的部分，如上下楼间的楼板等。本案争议的楼顶平台属于建筑物的基本构造部分，应为该栋楼全体区分所有人（即成员）共有。

区分所有权的复合性、一体性和从属性决定本案第三人对争议的楼顶平台已不是所有权人，吴某也不是可单独区分的所有权人。复合性是指区分所有权是由专有权和共有权及区分所有权的成员权复合而成，三者是不可分离的。专有权是区分所有权的基础，构成区分所有权的一个“灵魂”，共有权则构成区分所有权的又一个“灵魂”。一体性是指构成区分所有权的三要素的专有权、共有权及成员权必须结为一体，当专有权因转让、赠与、继承、抵押等而变更其主体时，共有权主体随之变更。从属性是指在区分所有权中的共有权从属于专有权。表现在：一是如果不享有专有权，必然不能享有共有权；二是专有权的大小决定共有权及成员权的大小；

区分所有权中的共有权无须登记，只登记专有权部分。根据这些法律特征和物权地位，胡某从开发商处购得17号、18号房屋（享有专有权）后，与其他专有权人就必然地享有争议楼顶平台的共有权。因此，开发商认为楼顶平台没有出售应归自己的理由是不能成立的。即开发商出售专有权房屋后，即对楼顶平台失去所有权，楼顶平台已属共有权附随于专有权转移给各专有权人。故开发商与吴某签订的争议楼顶平台的使用合同是无效的，吴某以此无效协议为据认为其有权独自管理使用争议楼顶平台的理由就不能成立，其行为属侵权行为。