房地产司法鉴定
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房地产司法鉴定
含义：指在诉讼过程中，为确定涉诉房地产的价值或价值
减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相
房
关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的 活动。
地
1、应当遵守法律、法规、规章，遵
产
守执业规范和职业道德，遵守房地产 估价行业操作规范。
司
2、经人民法院依法通知，应当出庭
法
地震、风灾等自然灾害带来的损害估价
非自然灾害的他人侵权带来的损害估价
3、房地产分割合并鉴定估价
4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价
5、房地产估价纠纷鉴定估价 房地产司法鉴定
1、 债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定
估价 ❖ 含义：指卖人）民鉴法定院评在 估处。理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变
现房拍卖（变卖）鉴定评估
分类： 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估
❖
在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估
企业整体拍卖（变卖）鉴定评估
价值定义： ❖
房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑 房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转
移分担。可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其
变现价值。
房地产司法鉴定
施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。 ❖ 9、估价依据如需当事人双方认可，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事
人进行质证认可后，采纳为估价依据。 ❖ 10、估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具
房地产司法鉴定估价报告，并将房报地告产送司交法鉴人定民法院。
（二） 房地产司法鉴定估价的类别
2007年2月6日 2008年5月14日 2008年5月14日
全部为框架结构， 建于1994年，主体 建于1994年，主体为
主体结构四层，建 为四层综合楼，地 四层工业厂房，地下
筑面积2327.11㎡， 下一层，框架结构， 一层，框架结构，建
用途未描述
建筑面积2296.74 筑面积2296.74㎡，
房地产司法鉴定
（一） 房地产司法鉴定估价的委托、
受理与实施
❖ 1、房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前，明确估价基本事项，通过人民 法院交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。
❖ 2、如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，房地产估价机构应 当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估委托。
二、案 例
某厂院内第27幢房地产价值评 估报告对照表
房地产司法鉴定
评估 机构
委托 方
百度文库
评估机构1
某市中级人民法院 司法技术鉴定中心
评估机构2 某有限公司
评估机构3—1 评估机构3—2
某市公安局
某市公安局
估价基 准日
估 价 目 的
2004年9月13日
测评委估对象建 筑物重置成本价 值，为司法鉴定
提供价值依据
就其估价工作及鉴定估价报告，接受
鉴
法官和当事人的询问，回答与鉴定估 房地产估价师的责任 价事项有关的问题。
定
3、未经委托人、估价行业主管部门
估
和估价行业组织的同意，不得向其他
价
个人或组织提供与鉴定估价事项有关
的信息，但法律法规另有规定的除外。
4、注册房地产估价师应当依法独立、 客观、公正地进行鉴定估价，并对出 房地产具司的法房鉴定地产鉴定估价报告负责。
㎡，地下室和一层 另有地下室建筑面积
层高都为2.9米， 约540㎡，地下室和
二层和四层净高 一层层高都为2.9米，
3.3米，三层净高 二层和四层净高3.3米， 房地产司法鉴定4.3米，有两部电 三层净高4.3米，有两
梯
部电梯
估价方法
基准地价 基准地价 成本逼近 基准低价 修正法、 修正法、 法、成本 修正法、 成本法 成本法 法、收益 成本法
1、债务纠纷涉及的房 地产拍卖（变卖）鉴定 估价
现房拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程部分拍卖（变卖）鉴定估价
企业整体拍卖（变卖）鉴定估价
2、房地产损害赔偿鉴定 估价
暂时性损害和永久性损害估价 可修复的损害和不可修复的损害估价
类 别
实体性损害、功能性损害和经济性损害估价
法
土地
估 （元）
价 建筑物 结 （元） 果
设备 （元）
339521 937070 327076
529385 2521656
367200
2000500+37 8000（地下 室）
总价（元）1603667 3051041 3509419 2745700
房地产司法鉴定
三、房地产司法鉴定估价的委托、受 理、实施与类型
2004年9月13日
为企业提供该房 地产市场价值参
考依据
2004年9月10日
为委托方办理案 件提供房地产市 场价值参考依据
2004年9月10日
为委托方处置涉案 房地产提供价值参
考依据
报告完 成日期
建 筑 物 描 述
2004年9月13日
1992年建造，砖混 结构，满堂基础， 地上局部五层，地 下一层，房屋建筑 面积2296.74㎡， 用途为工业厂房
❖ 3、估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴 定评估，或者人民法院认为必须坚定评估的，注册房地产估价师应将估价风险书 面告知委托人民法院及有关当事人。
❖ 4、估价报告应附资料 ❖ 5、鉴定评估资料 ❖ 6、评估委托书应载明的内容 ❖ 评估委托书附表应载明的内容 ❖ 7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料 ❖ 8、估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、
注意事项： （1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以
整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书 中明确评估房屋的具体部位。 （2）对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使 用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使 用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土 地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。 （3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地 产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍 卖（变卖）房地产的市场价值。 （4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测 完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可 是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期 内、是否存在实际销售等事项。 （5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规 划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人 民不法合院理与的城假乡设规，划鉴主定管估部价房门报地产协告司法商对鉴定一此致应，当不揭得示擅。自评估或设定
司法鉴定中估价报告 案例分析
山东三鑫房地产评估咨询有限公司 张鑫恭
2012年8月 6日
房地产司法鉴定
一、概 述
房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地 产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产 转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保 险所涉及的一般房地产估价，它对于估价 机构和估价师有更高的要求，要求有更高 的执业水准和更好的职业操守，同时又要 有一定的法律知识。
含义：指在诉讼过程中，为确定涉诉房地产的价值或价值
减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相
房
关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的 活动。
地
1、应当遵守法律、法规、规章，遵
产
守执业规范和职业道德，遵守房地产 估价行业操作规范。
司
2、经人民法院依法通知，应当出庭
法
地震、风灾等自然灾害带来的损害估价
非自然灾害的他人侵权带来的损害估价
3、房地产分割合并鉴定估价
4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价
5、房地产估价纠纷鉴定估价 房地产司法鉴定
1、 债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定
估价 ❖ 含义：指卖人）民鉴法定院评在 估处。理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变
现房拍卖（变卖）鉴定评估
分类： 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估
❖
在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估
企业整体拍卖（变卖）鉴定评估
价值定义： ❖
房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑 房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转
移分担。可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其
变现价值。
房地产司法鉴定
施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。 ❖ 9、估价依据如需当事人双方认可，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事
人进行质证认可后，采纳为估价依据。 ❖ 10、估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具
房地产司法鉴定估价报告，并将房报地告产送司交法鉴人定民法院。
（二） 房地产司法鉴定估价的类别
2007年2月6日 2008年5月14日 2008年5月14日
全部为框架结构， 建于1994年，主体 建于1994年，主体为
主体结构四层，建 为四层综合楼，地 四层工业厂房，地下
筑面积2327.11㎡， 下一层，框架结构， 一层，框架结构，建
用途未描述
建筑面积2296.74 筑面积2296.74㎡，
房地产司法鉴定
（一） 房地产司法鉴定估价的委托、
受理与实施
❖ 1、房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前，明确估价基本事项，通过人民 法院交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。
❖ 2、如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，房地产估价机构应 当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估委托。
二、案 例
某厂院内第27幢房地产价值评 估报告对照表
房地产司法鉴定
评估 机构
委托 方
百度文库
评估机构1
某市中级人民法院 司法技术鉴定中心
评估机构2 某有限公司
评估机构3—1 评估机构3—2
某市公安局
某市公安局
估价基 准日
估 价 目 的
2004年9月13日
测评委估对象建 筑物重置成本价 值，为司法鉴定
提供价值依据
就其估价工作及鉴定估价报告，接受
鉴
法官和当事人的询问，回答与鉴定估 房地产估价师的责任 价事项有关的问题。
定
3、未经委托人、估价行业主管部门
估
和估价行业组织的同意，不得向其他
价
个人或组织提供与鉴定估价事项有关
的信息，但法律法规另有规定的除外。
4、注册房地产估价师应当依法独立、 客观、公正地进行鉴定估价，并对出 房地产具司的法房鉴定地产鉴定估价报告负责。
㎡，地下室和一层 另有地下室建筑面积
层高都为2.9米， 约540㎡，地下室和
二层和四层净高 一层层高都为2.9米，
3.3米，三层净高 二层和四层净高3.3米， 房地产司法鉴定4.3米，有两部电 三层净高4.3米，有两
梯
部电梯
估价方法
基准地价 基准地价 成本逼近 基准低价 修正法、 修正法、 法、成本 修正法、 成本法 成本法 法、收益 成本法
1、债务纠纷涉及的房 地产拍卖（变卖）鉴定 估价
现房拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定估价 在建工程部分拍卖（变卖）鉴定估价
企业整体拍卖（变卖）鉴定估价
2、房地产损害赔偿鉴定 估价
暂时性损害和永久性损害估价 可修复的损害和不可修复的损害估价
类 别
实体性损害、功能性损害和经济性损害估价
法
土地
估 （元）
价 建筑物 结 （元） 果
设备 （元）
339521 937070 327076
529385 2521656
367200
2000500+37 8000（地下 室）
总价（元）1603667 3051041 3509419 2745700
房地产司法鉴定
三、房地产司法鉴定估价的委托、受 理、实施与类型
2004年9月13日
为企业提供该房 地产市场价值参
考依据
2004年9月10日
为委托方办理案 件提供房地产市 场价值参考依据
2004年9月10日
为委托方处置涉案 房地产提供价值参
考依据
报告完 成日期
建 筑 物 描 述
2004年9月13日
1992年建造，砖混 结构，满堂基础， 地上局部五层，地 下一层，房屋建筑 面积2296.74㎡， 用途为工业厂房
❖ 3、估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴 定评估，或者人民法院认为必须坚定评估的，注册房地产估价师应将估价风险书 面告知委托人民法院及有关当事人。
❖ 4、估价报告应附资料 ❖ 5、鉴定评估资料 ❖ 6、评估委托书应载明的内容 ❖ 评估委托书附表应载明的内容 ❖ 7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料 ❖ 8、估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、
注意事项： （1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以
整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书 中明确评估房屋的具体部位。 （2）对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使 用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使 用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土 地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。 （3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地 产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍 卖（变卖）房地产的市场价值。 （4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测 完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可 是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期 内、是否存在实际销售等事项。 （5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规 划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人 民不法合院理与的城假乡设规，划鉴主定管估部价房门报地产协告司法商对鉴定一此致应，当不揭得示擅。自评估或设定
司法鉴定中估价报告 案例分析
山东三鑫房地产评估咨询有限公司 张鑫恭
2012年8月 6日
房地产司法鉴定
一、概 述
房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地 产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产 转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保 险所涉及的一般房地产估价，它对于估价 机构和估价师有更高的要求，要求有更高 的执业水准和更好的职业操守，同时又要 有一定的法律知识。