08成都世茂城五期商业发展报告43页知识讲解

龙泉驿区2013-2020 规划图
本项目
项目所在片区为大面镇经开片 区紧邻成都市区，10分钟城区圈 层经济；
未来四周土地供应主要以高端 住宅用地和商服用地为主;为本项 目的后期发展提供了人口支撑
项目所在片区经开区：主要人 群为——产业人群，将是本案的 重要消费群体;
住宅用地 商业用地
中央商业区:依 托便捷的道路系统和 附近成熟小区打造的 商业中心 。是龙泉 最早自然形成的商业 中心
与东村商圈=3km
与中央商务商圈=8km
按照上述公式变化后，我们设各地商业售
面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往
b.c.d地区购物率的公式为：
Sc/Tac Pad=─────────────
Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad
大面商圈人群 东村组团人群
到相关商圈购 到相关商圈购
物几率：
物几率：
世茂城五期商业发展报告
西部区域 2016年8月18日
世茂集团2013年5月运营简报—东北区.pptx 1
目 录
01 区域商业格局分析 02 区域商业现状分析 03 项目商业价值研判 04 项目商业产品建议
成都世茂城项目启动会汇报 2
龙泉商业发展潜力
龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大 道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在 市场机会。
区域范围内居住小区及学校人口估算
项目 师大现代花园
龙城一号 云立方 炜岸城 保利玫瑰花语 华润国际社区 天鹅湖 合能四季印象 万卷山 天府逸家 卓锦万黛 世茂城 泰华锦城 四川师范大学
玫瑰花语、 华润国际 社区、天 府逸家二 期配套商 业交房
天府逸家 三期、Baidu Nhomakorabea 锦万黛二 期商业交
房
世茂 百货 预计 建成
配 套
川师一 二期工 程完工
地铁二号 线通车运 行
北京大学 成都附属 实验学校 9月开学
地铁二号 线延长线 通车运行
项目正式启动会 11
大面居住人口情况
近几年大面区域各项目陆续交付使用，以消费能力强劲的三口、四口之家为 主，对商业需求有进一步的拉伸作用，此类客户将成为本案商业最直接的目 标客群，预计本案商业于2017年呈现，周边常驻人口将超过12万人。
中央商务区人 群到相关商圈 购物几率：
大面商圈 100%
东村商圈 龙泉商圈
20%
13%
项目正式启动会 6
大面商圈吸附力
客群规模测试公式为： 客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率
按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模： 核心商圈= 20万人；次级商圈= 4万人；游离商圈=6万人；
项目正式启动会 3
龙泉商圈发展格局
本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东 部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供 有力的消费保障。
商圈体量约50万 ㎡，常商住人口
约20万
商圈体量约40万 ㎡，常商住人口
约20万
主力商圈 次要商圈 游离商圈
项目正式启动会 4
已经营社区底商或商业街
成都世茂城项目启动会汇报 10
大面项目交房情况
随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高 峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
2016年
2017年
2018年
目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多 万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万 ㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万 区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于 成都1.5㎡/人的人均商业面积。
驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线 经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的 集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到 一定影响。
规划独立商业 已经营独立商业 规划社区底商或商业街 已经营社区底商或商业街
项目正式启动会 9
大面商业发展格局
大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置 社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。
规划独立商业
已经营独立商业
规划社区底商或商业街
备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO
玫瑰花语、 华润国际社 区一期、天 府逸家二期、 炜岸城二期 交房
天府逸家三期、 卓锦万黛二期、 世茂城三期、 泰华锦城一期 云立方二期、 炜岸城三期交 房、三千庭
华润国 际社区 二期、 三千庭 预计交
房
商
师大花 园商业
业
运营
云立方、 万卷山 配套商业 交房
炜岸城一期 配套商业交 房
卓锦万黛一 期、龙城一 号、世茂城 四期、天府 逸家一期配 套商业交房
住 宅
师大花 园住宅 交房
世茂城一 期、合能 四季印象 交房
师大花园公寓、 云立方一期3、 6、7号楼、 万卷山一期、 龙城一号一期 交房
龙城一号、云 立方一期、炜 岸城一期洋房、 天鹅湖一期、 世茂城二期交 房
卓锦万黛一期、 世茂城四期、 云立方一期、 天府逸家一期、 天鹅湖三期、 炜岸城一期高 层交房
政府中心新兴居住区
市政府
本项目
经开区
老城区 10分钟经济圈
项目正式启动会 8
大面商业发展格局
项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主， 南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商 业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。
本案 住宅 公共机构 集中式商业 魅力资源 办公/产业园
求和：大面商圈客群规模=30万人
次级商圈
本项
4万 目
20万 核心商圈
游离商圈 6万
项目正式启动会 7
大面商业发展规划
经开区产业区:依托 四川唯一的一个经 济开发区扩展产业 链,以引进大型产业 企业带动周边住宅 和商业地产市场的 发展
新兴商务区:地铁沿线 便捷的交通,龙泉市政 府搬迁至该地,使此片 区出现了高档商务,商 业以及高档住宅小区
项目正式启动会 5
大面商圈吸附力
根据国际商业计算的康帕斯法则 计算，商圈均衡点为：
Ｄab =d/（１＋ √Ｐb/Ｐa）
Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算： d =在A和B城市间主要路段的公里距离 Pa =区域Ａ的人口 Pb =区域Ｂ的人口
按照以上公式进行推导，大面核心商圈与 主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈 均衡点分别为：