第12章住房规划

3）购房环境要求
（1）购房面积需求： 1.不必盲目求大 2.无需一次到位 3.量力而行 （2）购房环境需求： 房价取决于：区位、面积。 社区生活质量、上班距离、孩子上学、配套设施等。
我国住房投资的交易成本
1.契税：普通1.5%；非普通3.0%.产权登记时交 2.评估费：新建商品房、经济适用房不交，办理按揭时交。 3.律师费:公积金贷款不交，二手房公证交，每件200元 4.保险费:公积金贷款不交 5.抵押登记费 6.印花税： （1）与开发商 签《商品买卖合同》缴印花税5%00、 （2）与商业银行签《个人购房合同》缴印花税0.5%00、 （3）领取产权印花税5元/户，产权登记时交 （4）出租房1%0、出售房5%00 7.购房款2%缴维修基金，产权登记时交
注意事项
A．契税
B．房产证贴花税
c．交易登记费 D．评估费
41．关于房产证印花税的说法正确的是( d )。
A．采用比例税率 B．5元／本
C．10元／本
D．以上都不对，按照
房屋价格的不同而不同
42．签署房屋买卖合同时印花税为( d )。
A．定额税率 B．3％00
C．3％0
D．0.5‰
16．刘小姐申请的个人住房商业性贷款是银行以信贷 资金向购房者发放的贷款，也叫( a )。 ．
A．住房按揭贷款 B．公积金贷款
C．一般性贷款 D．特别贷款
19．资料中刘小姐第一次支付的60万，这笔 资金称为首付款。申请住房消费信贷时银行不 会给予全额贷款，一般会要求借款人支付房屋 总价款的( a )。
注意事项
第一问的计算非常简单。具体计算如下:
将付款次数设为12
[2nd][P/Y]12[ENTER] P/Y=12.00
返回计算器标准模式 使用付款乘子输入总付款期数
[2nd][QUIT] 20[2nd][xP/Y][N]
0.00 N=240.00
输入贷款金额 输入年利率 计算付款金额
800000[PV] 6[I/Y] [CPT][PMT]
初期的还款负担较轻
但全期还利息最多
等额递减 初期的还款负担较重
但全期还利息最少
12.4.3购房和换房规划
购房财务规划基本方法（两种） 1）以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价 （1） 可负担首付款 （2） 可负担房贷 （3） 可负担房屋总价 2）按想购买的房屋单价来计算每月需要负担的
费用
1) 按每月能够负担的费用 来计算可以负担的最高房价
37．小李购买的新建商品房且是经d济适用房需 要缴纳的评估费用为( )。
A．1 000元 B．200元 C．500元 D．不需要缴纳 38。小李在办d 理按揭手续过程中，不需要缴
纳的税费为( )。 A．印花税 B．抵押登记费 C．保险费 D．契税
40．办理产权登记时，不需要缴纳的费用为 ( d )。
A．每月还款额不变，缩短还款期限
B．每月还款额减少，还款期限不变
C．每月还款额减少，还款期限也减少
D．每种方法支付利息一样
24．理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳 的住房贷款额度，其中房屋月供款占借款人税前月总 收入的比例就是一个重要的指标，一般应不超过( )。
A．50％~60％ B．d40％一50％ C．30％-40％ D．25％---30％
C．2.5 D．1.5
普通住宅标准：
①容积率1.0以上②单套面积140（含）平方米以下
③实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价 1.2倍以下
容积率
容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，
一个良好的居住小区，高层住宅容 积率应不超过5，多层住宅应不超 过3，绿化率应不低于30%。但由 于受土地成本的限制，并不是所有 项目都能做得到。
2、等额本金还款方式
每月还款额

贷款本金 还款期数
（贷款本金
- 累计已还本金） 月利率
等额本息还款方式计算
例：张先生购买了一套总价100万 的新房，首付20万，贷款80万， 利率为6％，期限为20年。如果采 用等额本息方式，每月还款额为多 少？张先生在还款5年之后，还有 多少本金未还？还了多少本金？还 了多少利息？
1.30万房屋，首付9万，按揭贷款21万，每月摊 还贷款本息的费用1505元，每月收入结余 1500元可买3000元/平米的房屋。
Pv=210000,i/y=6%,n=20,pmt=? 2.60万房屋，每月摊还贷款本息的费用3009元
每月收入结余3000元可买6000元/平米的房屋。
Pv=420000,i/y=6%,n=20,pmt=?
1.以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价 2.可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷 3.可负担房屋总价÷需求面积=可负担房屋单
价
（七）根据下列内容回答60～63题: 王先生年收入为15万元，每年的储蓄比率
为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房， 假设王先生的投资报酬率为15%。王先生买 房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。
1.欲购房屋总价=购房单价×需求面积 2.需支付首付部分=欲购房屋总价×（1-按揭贷
款成数比率）
3.需支付贷款部分=欲购房屋总价×按揭贷款成 数比率
4.每月摊还贷款本息的费用=理财计算器计算
举例p178
张先生要买100平米房屋，市价3000-6000元/ 平米，费用30-60万元，假设7成按揭。
D. 50.7
N = 20 I/Y = 15
PV 37.56
PMT = -60,000
A 62．王先生可负担的房屋总价为( )万元。
A. 82.04
B. 81.9
C. 82.1
D. 79. 8
63．房屋贷款占总房价的比率为
( A)。
A. 46%
B. 70%
C. 66.7%
D. 80%
2）按想购买的房屋单价来计算 每月需要负担的费用
1[ENTER]
P1=1.00
↓60[ENTER] P2=60.00
↓
BAL=679196.68
↓
PRN=－120803.32
↓
INT=－223083.68
货币时间价值在房贷方面的应用
接上题:若张先生在还款5年后，有一笔10万元的偶然 收入，张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款， 提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩 短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希 望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还 款负担呢？（等额本息法）
所有贷款月供款占借款人税前月总收入的比例为多少？
33%--38% 房贷为年收入的6倍以内
在北京工作的小李准备在北京买房结婚，看中了一 套100平方米的新房，房价为10 000元每平方米，小 李准备在建设银行申请个人商业贷款。
36．小李买的房子需要缴纳的契税为( d )万元。 A．3 B．2
1. 计算张先生5年后剩余贷款本金(上题结果)
PV=80万,P1=1、P2=60、BAL=679197元
2. 679197－100000＝579197
3. 以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时，新的 N值?PV= 579197、 PMT=－ 5731.45、i/y=6,求N？
4. 约 142个月可还清剩余贷款
60．王先生可负担的首付款为( A)万元。
A. 44.48 B. 28.66 C. 27.34 D. 28.34
N = 5
I/Y = 15 PMT = 60,000
FV 44.48
PV= 20,000
61.王先生可负担的贷款为( 元。
B)万
A. 99.64
B. 37.56
C. 4Байду номын сангаас. 7
A．20％一30％ B．30％~40％
C．40％一50％ D．50％~60％
第二套住房首付款为多少？
20．刘小姐采用的等额本息还款法是最为普遍 的一种还款方式。是指在贷款期限内每月以相 等的还款额足额偿还贷款的( c )。
A．本金
B．利息
C．本金和利息 D．以上答案都不对
21．刘小姐贷款购房的第一步应该是( d )。
（3）等额递增：时段不同，时段内每月还款 数相等。还利息最多，适合大学生。
（4）等额递减：还利息最少。
等额本息、等额本金、等额递增、等额递减比较
还款方式 等额本金
优点
缺点
还款负担逐渐减轻，而且 初期的还款负担较重 所负担的全部利息较低
等额本息
等额递增
还款负担不变，易于管理 所缴利息比等额本金还款法 高，由于初期还本金较少， 利息负担较重
A．办理按揭手续 B．办理产权登记
C．交纳公共维修费 D．签署买卖合同
22．按照有关规定，刘女士购买的住宅需要缴纳的 契税为其房屋价格的 ( d )。
A．1．5％ B．2％
C．1％
D．3％
23．刘小姐想节省贷款利息，提前还贷，那么理 财规划师应建议刘小姐采用( a )提前还贷方式。
12.2.2住房抵押贷款偿还方式
1.住房抵押贷款偿还方式 2.计算偿还贷款的余额 3.分期偿还表 4.房贷还款的理性选择（4种）
4.房贷还款的理性选择
首付款：首套30%（第二套50%）
期款：
（1）等额本息：每月还款数相等,但本金逐期 增加利息逐期减少；
（2）等额本金：按月平均偿还相等本金但利 息逐期减少，每月总还款额随利息逐期减少 而减少。
PV=800,000.00 I/Y=6 PMT=-5731.45
每月还款额为5731.45
注意事项
在上面这一步的基础上，开始进行下三 步的计算。注意：此时不能把计算器恢复初始 设置。
选择分期付款工作表 将第1年第1期设为1 将第5年最后1期设为60 屏幕显示了分期付款工作表的数字
[2nd][ AMORT] P1=1.00
3．银行自收到刘小姐的贷款申请及符合要求 的资料后，应当按规定对刘小姐的担保、信用 等情况进行调查，按程序进行审批，并在( ) 工作日内将审批结果通知借款人。
A．3周 B．两周
C．15天 D．1个月
4、小李刚刚参加工作一年。初步打算明年9月 份结婚，并决定在结婚前买一套房子。按照他 的收入水平，他打算买一套一室一厅的小户型 商品房，但小李工作时间不长，月收入3000 元。如果房贷过重会影响其日常生活，但小李 估计会有良好的职业发展前景。小李更适合采 用（ ）还款方式。
第12章 住房规划
12.2 住房抵押贷款 12.2.1住房抵押贷款
12.2.1住房抵押贷款偿还方式 12.4 住房规划 12.4.1适合住房的选择
12.4.2租房与购房决策 12.4.3购房和换房规划
重点、难点
重点： 1.记忆办理购房的费率 2.购房的财务决策 3.住房消费信贷 难点： 多种还款方法的计算
12.2.1.住房抵押与抵押贷款
1.概念：住房贷款又称按揭。 具有完全民事行为能力的自然人，购
买本市城镇自住住房时，以其购买的 产权住房为抵押，作为偿还贷款的保 证而向银行申请的住房商业性贷款。 2.特点：8条 3.属性：3条 4.流程：贷款购房规划买房
个人住房公积金贷款定义
由国家机关、事业单位、各种类型企业、 社会团体和民办非企业单位及其在职职 工各按职工工资的一定比例逐月缴存， 归职工个人所有。住房公积金专户存储， 专项用于职工购买、建造、大修自住住 房，并可以向职工个人住房贷款 .
（A）等额本金 （B）等额本息
（C）等额递增 （D）等额递减
（1）等额本息还款法
2500
2000 1500 1000
500
5
10
15
每一期等额本金
20
25
（2）等额本金还款法
货币时间价值在房贷方面的应用
房贷计算 1、等额本息还款方式
每月还款额

贷款本金 月利率 (1 月利率)还款期数 （1 月利率）还款期数 1
43．跟银行签署贷款合同时需要缴纳的印花 税，税率为( a )
A．0.5％00
B．0.3％o
C．3％o
D．5％00
北京的刘小姐2006年6月5号在工商银行申请个人商 业性住房贷款买了一套180平方米的住宅，房价为 200万元，理财规划师根据刘小姐的情况建议刘小姐 采用等额本息还款，第一次付60万元，余款分20年 付清，由于刘小姐第一次购房，银行给予了刘小姐 5．751％的贷款优惠利率。