内部认购期营销方案

内部认购期

营销方案

（营销准备期03/7/29——03/8/20）

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一、产品策略：

1、项目产品现状

工程现状:

项目工程进展顺利，高度已至18层，定于八月中旬封顶；样板房已间隔完毕，但未开始批荡，完工尚未确定时日。

交楼标准：所有公共部分及毛坯房、精装修的标准已经书面确定，所有后续工作严格照此执行。

建议：项目南面距深南路仅150米，西面距彩田路不到30米，实地勘测发现，两面噪声巨大，将严重影响西面和南面大户型的销售，而此大户型朝向、景观、户型俱佳，是本项目最佳利润之所在，为彻底解决噪声问题，，希望发展商在项目西面和

南面户型外窗上安装双层隔音玻璃，便于销售员在销售过程中进行引导，促进此类大户型的销售。、

2、项目产品包装

售楼处包装：

户外广告牌、室内展板（五块）、销控板、背景墙、玻璃橱窗装饰

售楼处内包装基本完成，玻璃橱窗简单包装正在设计中，但户外广告牌迟迟未上，影响外观视觉效果。

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销售物料准备：

所有销售物料（折页、户型图、认购书、临定单）准备及印刷工作已经完结，所有物料定于7月29日上午全部到位。

3、项目营销时间确定：

内部认购时间

对部队内部认购开始时间：

2003 年8月1日

正式认购时间：

2003年8月5日

期间主力客户群锁定：

8月1日—8月3日，部队内部人员

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8月3日—8月6日，发展商已登记的关系客户及老客户

8月6日—8月10日，本土行登记老客户

4、推盘策略：

内部咨询登记期（2003/7/29-2003/8/20）

市场检验期（7/29-8/7）

1.本阶段以消化前期登记老客户为主，以确定其购房意向，并完成前期认购工作；

2.本阶段另一任务以积攒人气（新客户）为主，收取预订金，完成登记。

3.本阶段工作重点完成已登记老客户处理工作，并探知市场对价格、户型的需求。

4.折扣：额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）

5、保留楼层（5，6，10，11，17，18）及低层的1，2，16号房的部分单位作后期特价单位，其余楼层全部推向市场。

正式认购期间（8/7—8/20）

1.折扣不变，额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）

2.推出楼层保持不变。

（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出适当调整；并针对关系客户，调整大户型单价）

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3、本阶段广告宣传工作正式拉开，现场包装准备完毕。

4、视销售情况伺机推出17、18层。

正式发售期（2003/8/21—2003/9/30）

（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出阶段性及个别户型提价调整）

1.加价推出17、18、11层或者10层等二到三层单位，其余楼层继续保留

2、付款方式上调一个点（即一次性90折，一年分期92折）

3、正式认购当天可举办相应活动及仪式，如抽奖活动或当天足定购房可获得额外优惠。

4、广告宣传力度加大。

持续热销期（2003/9/30——2003/11/30起）

1、加价推出6，10二层单位，5层继续保留。

2、付款方式不变，折扣视销售情况略有调整。

尾盘期（2003/11/30起）

1、加价推出第5层单位，带动其余尾盘销售。

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2、付款方式下调一个点。

二、价格策略：

1、销售价格:

表格均价5878元/平方米（含装修）

5682元/平方米（不含装修）2、付款方式及折扣：

一次性付款（91折）

1、签署认购书时支付定金￥10000元（二房以上定金￥20000元）；

2、签署认购书后七日内付总楼款的50%（含定金），同时签署购房合同；

3、签署认购书之日起三个月内付清余款50%。

一年分期付款（93折）：（首期20%，80%一年内分期支付）

1、签署认购书时支付定金￥10000元（二房以上定金￥20000元）；

2、签署认购书后七日内付总楼款的20%（含定金），同时签署购房合同；

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3、签署认购书之日起三个月内付总楼款的20%；

4、签署认购书之日起六个月内付总楼款的20%；

5、入伙前5日内付总楼款的20%；

6、签署认购书之日起十二个月内付清总楼款的20%。

3、优惠策略：

部队内部人员：一次性付款（85折）（4830元/平方米，不含装修），

一年分期付款（88折）（5000元/平方米，不含装修）发展商关系客户：折扣由发展商根据具体情况自行掌握。

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广大社会客户：内部认购期享受2%优惠

一次性付款（89折）（5057元/平方米，不含装修）

一年分期付款（91折）（5171元/平方米，不含装修）

三、通路策略

1、现场包装

售楼处：售楼处内部展板布置（已完成）

玻璃橱窗装饰（已经设计）

大型广告牌布置（待部队批准）

楼体条幅：展示楼盘形象，突出热销气氛，散布销售信息。（正式认购时开始悬挂）

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南面：春晖苑，内部认购开始，咨询热线：83206666，83251111

西面：中心北区，都市城堡；

北面：打造中心区低价置业定律，3988元/起

围墙：塑造项目形象，突出项目卖点——配套、交通、商务、投资。

导示牌：在深南大道、彩田立交桥、彩田路旁设三个方向的道路指示牌，保证客户在寻找春晖苑售楼处准确、快捷，少走弯路。

样板房：样板房要求美观大方，展示项目最大卖点——景观；突出户型上的优势，归避户型上的劣势，引发客户的认同心理。

希望发展商加快样板房的装修进度，给出明确的峻工日期。

看楼通道：

整体风格：清洁，宽敞，安全，明确的方向性、导示性，起到形象推广作用。

路线：从售楼处到看楼电梯。（距离约150米）

主题：整体形象突出——中心北区。都市城堡，卖点明确——交通、配套、户型。

2、老客户介绍新客户

老客户介绍新客户的奖励制度——即凡已在春晖苑购房的客户，每介绍一个新的客户（亲戚、朋友、同事）在春晖苑成功签约购房，发

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