青羊工业总部基地项目开发模式分析
工业园区招商引资分析
工业园区招商引资分析中经未来产业研究中心一、工业园区的发展概况（一）工业园区的运作情况工业园是19世纪末工业化国家作为一种规划、管理、促进工业开发的手段而出现的。
作为工业发展的一种有效手段，工业园区在降低基础设施成本，刺激地区经济发展，向社区提供各种效益的同时，也给人类的生存环境带来了巨大的威胁。
工业的快速发展，加剧了生态环境的恶化；工业的规模化生产，使地球的有限资源变得越来越稀缺。
生态经济的不断发展则要求人们在追求经济效益的同时，兼顾与生态效益、社会效益的和谐统一。
于是，人们开始对现行的工业体系产生了质疑，是否可以模仿自然生态系统，使工业生态系统在其生产过程中提高资源利用率，同时减少废物的产量。
1990年，Frosch在英国工程师协会的报告会中对工业生态系统提出了新的见解，“工业生态系统的概念与生物生态系统概念之间的类比不一定完美无缺，但如果工业体系模仿生物界的运行规则，人类将受益无穷”。
现代工业园区及各类产业园区的规划设计更加注重整体的环境景观及企业形象展示，这既是企业走向国际化的需求，也是城市发展对工业园区的必然要求。
（二）工业园区存在的问题1、发展战略不清晰，规划不合理中国工业园区基本上属于政府主导型，官僚主义作风严重、不按经济规律办事的痕迹明显。
目前，国内的工业园区产业结构趋同、同质化竞争激烈，由此还导致了城市产业结构的同质化，因此国家和地方政府不得不开始产业结构调整。
工业园区产业结构雷同，资源大量浪费。
不顾及产业的优化和产业结构的调整的结果是制约了经济的发展，造成社会资源、土地资源的巨大浪费。
2、产业定位和规模定位脱离实际定位脱离实际造成招商引资困难时，实际招商引资中又不得不放宽条件，这又导致工业园区说的和做的不一致，目标和现实反差大。
3、工业园区整体竞争力较弱集聚优势不强。
园区企业之间的分工与协作不多不深，这除了企业之间在技术与产品方面相互提防外，客观上也由于入园企业从外部植入，相互关系较弱，产业链上的分工很少，每个企业都处于独立运行的状态。
青羊工业总部信息
青羊总部基地青羊总部基地地处青羊工业集中发展区的核心区域。
位于日月大道以北、成飞生活区以南、成飞大道以西，距三环路2.5公里。
与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔。
青羊总部基地规划占地面积1089亩。
分5期进行建设，计划于2012年全部建成，计划建设总面积近85万平方米的总部研发楼，目前，已完成一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设，五期近39万平方米的总部研发楼及配套设施正在规划建设之中。
经过七年的努力，青羊工业总部基地一、二、三、四期已开发建设完毕，并成功实现100%招商，五期项目的招商和建设工作正在火热进行中！至目前，已有191家企业正式签约入驻青羊工业集中发展区东区，其中市外投资企业123家，市内投资企业68家，研发、销售、总部型企业172家，占入驻企业的90%；生产型企业19家，占入驻企业的10%；世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业100强企业63家；中外合资和独资企业4家。
青羊工业集中发展区（东区）优惠政策一、税收政策1、企业研发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，费用比上年实际发生额增幅达到10%以上（含10%）的，经由主管税务机关审核后，可再按实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。
2、内资鼓励类产业、外商投资鼓励类产业的项目在投资总额内进口自用设备，享受免征关税和进口环节增值税的政策。
符合《中西部地区外商投资优势产业目录》的外商投资项目，在投资总额内进口自用设备，享受免征关税和进口环节增值税的政策。
3、已减按15%税收企业所得税的高新技术企业和外商投资企业，当年出口产值达70%的，享受减按10%的税率征收企业所得税政策。
4、凡投资符合国家产业政策的技术改造项目，其项目所需国产设备投资（不包括财政拨款）的40%，可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。
二、对企业的鼓励政策1、对进入工业集中发展区的新办企业（项目）年实纳税额在100万元以上的，园区按地方实得部分的55%支持企业（项目）进行扩大再生产、技术改造和技术创新。
工业园区模式调查报告
工业园区模式调查报告1工业园区模式调查专题报告前言:本文经过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后,对当前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析,以便快速、综合的了解当前成都市大型工业园区的情况。
一、主城区工业园集中发展区基本情况二、工业园区开发模式2从本次调查情况来看,工业园区的开发模式主要分为以下三点:(一)工业地产商开发模式简单流程:政府供地→开发商→开发项目→招商入驻代表项目:青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后,以政府为支撑,与政府共同出资成立项目公司,进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设,然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理,然后获取利润。
例如成都置信,成都较早也较为专业的工业地产开发商,当前主要操作的项目青羊工业总部基地,位于青羊工业集中发展区的核心区域,占地933亩,建筑形态以工业总部大楼为主,辅以灵活分割的小总部工业空间,已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。
而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相,近期将开始招商。
(二)政府独立开发模式简单流程:政府→投资公司→开发项目→招商入驻代表项目:西部智谷3此种模式,是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑,直接成立投资公司,打造特定类型的总部经济基地,独立进行建设、招商等运作,吸引税收,推动区域经济的发展。
此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈,弹性空间较大。
例如西部智谷,由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设,定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地,主要针对高科技类型的企业进行招商。
成都总部基地市场观察报告
成都总部基地市场观察报告第一章从上世纪90年代开始，随着全球一体化经济的逐渐形成，众多全球跨国公司进入中国市场，其中很多公司将区域总部从海外迁入北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，“总部经济”的概念开始出现。
随之而来的是各种围绕“总部经济”而进行的“总部基地”开发。
近年总部基地的开发在成都同样如火如荼，但是其目前的市场状况却让人担忧：各种名目的“总部基地”仓促上马、对“总部经济”缺乏准确的定义、盲目开发而不知真正的市场需求、|恶性竞争愈演愈烈、土地资源浪费加剧……成都总部基地现状从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。
短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。
“总部基地”，正以一种“围城”之势，成为成都近几年商业地产供应的绝对主流。
目前成都的总部基地主要以青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部基地为代表。
这三个成都总部基地的代表较能反映出一些市场定位。
青羊工业总部基地于五年前开始建设，总用地一千多亩，共有六期，已开发三期。
因其离金沙成熟社区较近，现房整体呈现，招商效果很好。
客群属于大型生产型企业和科技公司为主。
统计显示，当前青羊工业总部基地已有200多家企业入驻办公，办公人数已有几千人。
933亩规模的园区建成后将容纳数万人办公。
空港总部基地因其靠近双流国际机场和成都南门成熟高档社区，是大型企业和“双城飞人”最为看重的因素，获得了不少沿海企业的追捧。
龙潭总部基地规模最大，除靠近成渝高速路外，金堂的第二机场和川陕路的成都国际集装箱物流园区，龙潭总部基地规划将达到40万人的办公和生活规模，开发商号称“打造的是一座总部之城”。
该总部基地定位在省内和大西部的中等规模的生产型企业，或业务的目标客群是企业而非大众性个人的服务行业。
产业园服务配套案例分享-成都青羊总部基地
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招商情况
招商流程 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China
一、了解企业、项目情况并进行项目产业投资实地考察
二、符合产业政策的企业签订位置确认书
三、签订合同（提供营业执照副本复印件、法人身份证复印件、税务机构代码证等相 关资料）
四川泰迪建筑工 四川里伍铜业股 安琪酵母股份
程公司
份有限公司
有限公司
成都市中鹏实业 壹品欧迪家具 四川泰立机电
成都锐思环保 精智企业管理 成都电冶
四川蓝地投资咨 深圳市海洋王照 四川万盛几页
询
明工程
建设项目投资
四川卓越钒钛
四川格林格电器 四川建轩房地 产
四川佰瑞德矿业 阿尔西制冷工程 四川亿川电力
明瑞电子（成都）石羊精卓建筑 松康投资管理
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楼型集锦： M3区26共3800m2 楼型点评： 位列中庭，园区景观 尽收眼底；首层4.5 米挑高，独享明亮舒 展视觉空间；合理的 柱网跨度，空间使用 性大大增加；独立退 台花园，畅想270° 景观视野。
楼型集锦： M3区-8共4500m2 楼型点评： 占据市政干道交叉路 口；大幅玻璃幕墙与 落地窗，彰显名企尊 贵气度；面积极易分 割，上下互不干扰； 顶层LOFT商务空间， 电梯直达；退台式结 构，优化办公空间， 提升物业价值。
五、进场装修、入驻（进场前请提供装修施工方案和图纸，装修单位资质证书、营业 执照等相关资料）
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物业服务 总部基地项目
Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China
总部基地 定义案例
总部基地：定义——总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。
总部基地可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。
总部基地在于能够实现区域内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果。
总部基础是企业成长的形象特征标志。
案例：成都青羊总部基地——青羊总部基地规划占地面积1089亩。
分5期进行建设，计划于2012年全部建成，计划建设总面积近85万平方米的总部研发楼，目前，已完成一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设，五期近39万平方米的总部研发楼及配套设施正在规划建设之中。
青羊总部基地重点引进企业研发中心、销售中心、工业总部，目前签约入驻企业已逾百家，其中有百事可乐、置信凯德等世界500强，葛洲坝集团、招商银行、深圳海洋王等行业百强企业。
通过七年多的发展，青羊总部基地的“集群效应”进一步得到放大。
预计2012年青羊总部基地全部建成后，引进企业将超过200家，年实现税收超过10亿元。
北京总部基地——总占地约65公顷，拥有500栋总部楼，总建筑面积约140万平米，总投资逾120亿人民币，目前，总部基地核心区已入驻400余家国内外大中型企业，辐射一平方公里范围内近4000家中小型企业，已被北京市委市政府纳入新的“十一五规划”，确定为北京十二大经济聚集区之一。
预计2010年，总部基地核心区将超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，对区域财政的贡献将达到25%，聚集约10万名中高端人才。
东北总部基地——是在充分总结和归纳北京总部基地6年多大胆而又成功实践的基础上，打造的第一个系统化、规范化、生态化、规模化、完整化的多元化总部聚集区。
东北总部基地首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50% 。
典型产业园案例分析-金地集团内部讲师：任金鸿
一、典型案例总结分析/气质主题类案例/科技类
中国铝业科学技术研究院
伴随这套系统的是一套电动车交通系统，为园区 内人员的行动提供了便捷的条件；园区还具备一 套集绿化、雨水收集和中水循环于一身的绿带系 统，真正达到立体绿化的效果，同时，园区还配 备一套有自动报警和喷淋的消防系统，由于这套 立体系统与科学实验室和办公区及生活区建筑物 有密切的关系，使得在园区建设一套自动处置意 外情况的安全体系成为可能，最后，这个项目还 设置了一套高效便捷的参观系统，可以在不影响 地面正常科研工作的条件下，满足国内外同行的 参观和学习
成都青羊工业总部基地
全景生态总部商务
主题特征 规划布局 业态功能 园区交通 景观绿化 生态，景观、总部商务 分5期开发，各地块围和或半围和 独栋办公、联排叠加、多层及居住配套 / 绿化率28%，花园式绿化
项目地址 开发及投资 运营日期 项目规模 项目指标 主导产业
成都青羊区 成都青羊工业建设发展有限公司 2008年 项目占地1089亩，建筑面积220万方 容积率，1.6 ，建筑面积：109万方 无固定主导产业，主要依附于青羊工业园
景观节点
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一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类
总结
规划：规划布局功能明确，主次分明； 容积率：艺术类项目容积率较低0.5，创意类主要以旧厂房改造为主； 建筑：独具特色的建筑设计，体现艺术和创意的风格；
产品类型：艺术类主要以别墅为主，创意类主要以旧厂房改造；
配套：艺术类和创意类项目展示中心是必须配置的，且面积多在1万方以上。
造出不同的风格，自由组合空间，满足不同创意
产业人群的多样化需求。 •本项目所在赵巷为上海高尚别墅聚集区，周边有 美国学校、奥特莱斯等商业配套设施。
成都总部基地概览
总部聚集区、金牛总部聚集区为代表的等6大总部聚集区已经初具规模。
金牛高科技产业园 青羊工业总部基 地
龙潭总部基地
武侯工业园总部基 地
锦江工业总部 区 高新区总部基地
目前，成都的总部基地市场已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源 总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的 是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区 或园区里的总部基地项目。 其中又以青羊工业总部基地和龙潭总部城尤为突出，前者是成都市场建成最早，运营最好的总部经济园区。而后 者则拥有国家级总部经济的头衔。8.8平方公里的总体量是任何其它园区无法比拟的。2007年，龙潭总部聚集区更是 获得成都市总部经济实验区的“上方”宝剑，成为西南最大的总部聚集区备受国内外企业青睐。在这6大阵营中同时 又“集结”了多达20余个重点打造的总部基地项目。
功能定位
在定位上，各经济园区也有所不同。青羊和龙潭总部工业园主要是面向现代化工业。武侯区面向现代农业。高新 区和空港总部基地面向信息及软件制造等。金牛面向高科技产业。
成都总部基地特点
1）公园式办公环境 2）现代化的建筑设计理念 3）低成本租售价格 4）对入驻企业给予优厚的税收政策，甚至是“零租金”式招商
段），由区教育部门协调解决。
成都龙潭总部城
成都龙潭总部城是2007年成都市人民政府批准成立的唯一的总部经济试验区，项目预计总投资75亿元，共分为 三个地块开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，目前已经开工建设；二号地块占地168亩，
规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区。
成都各大工业园简介
成都各大工业园简介成都青羊工业总部基地：原名成都青羊发展工业园，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域。
占地面积933亩。
该工业园项目主要为企业提供独栋企业总部办公区域。
成都青羊工业总部基地A、B区已于2005年正式建成并投入使用。
C、D区现正在进行收尾工作。
世界五百强企业新加坡凯德置地与成都置信联合成立的置信凯德实业等近60家企业已先后入驻。
锦江区工业园：位居城南新贵之地，CBD商务中心，邻水而居，三环路网和规划待建的地铁让商流畅通无阻。
完善的交通网络，商流畅通无阻。
多种户型让投资选择多样，日趋成熟的会展经济和深具规模的高科技产业相呼应。
金牛高新技术产业园区：成立于2000年6月，规划面积7.74平方公里，分为一期和二期。
其中，一期规划面积2.1平方公里，位于成都市西门出入通道羊西线与金牛大道之间，是离中心城区最近的高新技术园区；二期规划面积5.64平方公里，位于成都市北门出入通道川陕公路和北新干道之间，处在成德绵高新技术产业带的起始位置。
园区是省、市确定的重点工业集中发展区之一，是经科技部批准的国家火炬计划成都电子信息产业基地，同时也是我市五城区省级开发区中唯一一家高新技术产业园区。
2009年，园区被省政府列入全省培育成长型特色产业园区中的“超100亿产业园区”(“1525工程”培育名单。
金牛区委、区政府高度重视园区建设，提出了“举全区之力建设园区”的工作思路，近年来投入园区拆迁、安置及基础设施建设经费近14亿元，园区产业承载力持续优化，形成了良好的产业发展环境。
目前，园区规模以上工业企业达50家，已形成电子信息、生物制药、机械加工等支柱产业，新兴的轨道交通产业正在加速聚集。
园区企业软实力突出，有三泰电子、金亚科技、中汇制药、国嘉制药等8家上市企业；水井坊、康弘药业集团、宏天电传、国泰实业等4家企业进入成都工业50强；康弘药业集团进入省级大企业大集团培育名单；康弘药业集团、神坤装备、金炜集团、宏天电传、徽记食品等5家企业进入市级大企业大集团培育名单；有1个“国家级企业技术中心”，9个“省级企业技术中心”，7个“市级企业技术中心”和1个“博士后工作站”；拥有国家级驰名商标3件、省级著名商标12件。
案例分析成都青羊总部基地(共9张PPT)
• 总体定位：西南总部办公基地 • 产业定位：根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品，电子电器，软件开发，精密器械加工等产业和工业企业
总部 • 市场定位：入驻企业为世界500强企业，国内工业100强企业以及有快速成长并有将大发展潜力的优秀中小企业
• 实际招商：
行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.8%；生产型企业10家，占7%； 企业实力：世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业百强企业45家，中外合资企业3家。
容 积 率：1.
总部区：企业总部核心区
6
经济效益：预计新增税收10亿元
总部区与配套区独立分开
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
总部区：企业总部核心区
独栋办公楼，具有各自的特色主题
部
分
入
园
企
业
看起来，招商
类型实际与规
划关系不大
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
英国风情小镇：居民还迁、钻石街 时尚青年城：商业服务配套
总部区：企业总部核心区
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
英国风情小镇：居民还迁、钻石街
定位与规划方式似乎比较混乱，不太相信会作为 农民还迁房
成都 青羊工业总部基地 案例研究
1、概况
占地面积 ：1089亩 规模 ：52.3亿元 强度 ：480万元／亩
总建筑面积：109万m2 容 积 率：1.6 经济效益：预计新增税收10亿元
低层、低密度、低容积率、高绿化率
成都 青羊工业总部基地 案例研究
成都市总部经济园区市场调查报告
前言调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。
本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。
本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。
第一章宏观经济环境分析1.1国家总体宏观经济◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。
分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。
分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。
◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。
食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。
全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。
1.2成都市宏观经济概况2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。
全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。
第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。
2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。
第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。
鹏瑞利青羊广场项目详情
本案辐射周边住户人群约为510957人， 扣除计入产业人口成飞132片区100000人
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周边产业客群
航空城 稳定的产业资源
1.5公里范围内，以成飞集团
工业 总部 基地
妇幼 保健 医院
为首的中国航空城产业园区、
青羊工业总部基地、妇幼保 健院、绿舟创业园等大型产
青羊绿舟创 业园
业集团汇集。
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周边产业客群
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小结
• 区域规划奠定区域作为城市核心的战略地位 • 商圈规划保证项目商业片区的唯一性 • 土地规划确保项目商业与周边居民的商住联动的统一性
鹏瑞利青羊广场 完善商业功能 鹏瑞利唤醒“睡”城西 从此城西有“生意”
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消费客群
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住户人群
类别 现有人口 潜在人口 合计 数量 240626 270332 510957.7312
及香港的领汇房地产投资 信托资金的成功建立和管理都做出了很大贡献。
此外，团队成员在资金管理方面的信用度极高，在成功建设、创办和管理 上市及私人零售房地产信托资金方面也具有丰富的经验。
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综合性零售房地产业务平台
鹏瑞利房地产私人有限公司是少数在新加坡能够提供全方位综合性零售房地产 业务平台，集房地产管理及融资管理于一体的公司之一，业务平台详解如下：
青羊区规本案青羊总部工业基地区域规划22青羊总部工业基地青羊绿地生态旅游休闲商业区青羊绿地生态旅游休闲商业区金沙遗址文化旅游商业区金沙光华片区西区商业中心金沙光华片区东区商业中心成飞生活区项目周边商圈分布及规划金沙居住区光华居住区光华新区居住区仁和春天家乐福2环路25环乐宾百货45环23距离二环路55km片区土地规划唯一商业集中用地鹏瑞利广场周边聚集约45个品质楼盘按照每套房90平米三口之家的标准计算再加上成飞片区约10万常驻人口中铁西城2公里范围内预计将辐射50万人群作为片区内唯一的商业配套鹏瑞利广场将提供这50万人的购物娱乐饮食等消费光华大道中航集团成飞132片区青羊总部基地鹏瑞利24小结土地规划确保项目商业与周边居民的商住联动的统一性鹏瑞利青羊广场完善商业功能鹏瑞利唤醒睡城西从此城西有生意25消费客群26类别数量现有人口240626潜在人口270332合计5109577312住户人群本案辐射周边住户人群约为510957人扣除计入产业人口成飞132片区100000人2728周边产业客群航空城工业总部基地妇幼保健医院稳定的产业资源15公里范围内以成飞集团为首的中国航空城产业园区青羊工业总部基地妇幼保健院绿舟创业园等大型产业集团汇集
用生态建筑理念进行总部园区项目决策策划
用生态建筑理念进行总部园区项目决策策划
王汉承;乐云
【期刊名称】《建设监理》
【年(卷),期】2006(000)004
【摘要】如今,总部园区这一新经济载体越来越多地出现于国内外大中型城市中.它与以往的中央商务区等模式最大的不同之处在于其集中体现了生态理念.本文以嘉定总部园区项目前期策划为例,分析研究了如何将生态建筑理念运用到总部园区的前期策划中去,以期总结出若干规律性的经验,提供类似项目策划借鉴参考.
【总页数】3页(P50-52)
【作者】王汉承;乐云
【作者单位】同济大学建设管理与房地产系,上海,200092;同济大学建设管理与房地产系,上海,200092
【正文语种】中文
【中图分类】F4
【相关文献】
1.总部园区集合办公模式探索研究——以成都青羊工业总部基地办公楼设计为例[J], 侯寰宇;周岩
2.现代企业总部基地项目前期策划及建筑设计微探--以中国民生银行总部基地项目为例 [J], 刘晓楠
3.天津光合谷生态园区——现代温室设计理念在生态建筑上的应用 [J], 李志;吴松;张旭;
4.商业地产开发背景下的总部园区规划和形象设计\r——以中国交建集团华中区域总部园区规划为例 [J], 徐佳
5.天津光合谷生态园区——现代温室设计理念在生态建筑上的应用 [J], 李志; 吴松; 张旭
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青羊工业总部基地项目开发模式分析
青羊工业总部基地项目开发模式分析引言随着经济的不断发展和城市的快速推进，城市中心区域的土地和房地产资源变得越来越紧缺。
在这种情况下，地产开发商开始寻找新的开发模式来满足市场需求。
工业转型和城市更新成为新的发展趋势。
本文将以青羊工业总部基地项目为例，探讨其开发模式。
背景青羊工业总部基地项目位于成都市青羊区，是一个集商业、文化、居住、办公为一体的城市综合体项目。
项目占地面积约为96亩，总建筑面积约为40万平方米。
项目旨在打造成为青羊区的城市名片和城市功能中心，促进区域发展和区域经济的提升。
开发模式概述青羊工业总部基地项目采用了集约型和多元化的开发模式。
由于资源稀缺和市场水平的提升，地产开发商开始寻找新的开发模式，集约型和多元化开发模式应运而生。
集约型开发模式指的是将地产资产做到极致，实现经济效益最大化，主要体现在土地高密度利用，建筑空间利用率的提升以及同一地块内不同类别的房地产的合理开发。
多元化开发模式是指在同一物业内，可以涵盖多种不同业态的建筑和用途，如商业、住宅、文化、教育、办公等。
青羊工业总部基地项目的特点青羊工业总部基地项目的特点主要体现在以下几个方面：1.统筹规划：项目在设计和规划时，采用了“一套规划”和“一套标准”。
地产开发商做好事前的市场研究，为规划和设计提供了科学依据。
同时，开发商和政府部门也制定了相关的标准和指导方案，统一了设计规范和建设标准。
2.低调奢华：项目的建筑风格以低调奢华为主，将现代与文化相结合，以深灰色建筑为主，外墙采用玻璃幕墙，整体效果简洁明了，时尚且不失优雅。
3.多业态吸引：项目涵盖了商业、文化、居住、办公等多种业态，使得不同人群可以在该项目内完成各种生活需要。
各种业态之间相互交错，形成高度的融合。
4.智慧化系统：项目引入了先进的智慧化系统，包括智能停车场、智慧门禁、安防系统等，为购房者和租户提供安全和便利。
5.教育拓展：项目还将建设青羊工程师学院和工业设计学院，满足当地教育市场需求。
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青羊工业总部基地项目开发模式分析
青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。
项目占地面积1089亩，总投资达37.3亿元，总建筑面69万m2，容积率为1.6，绿地率达28%。
项目招商目标企业定位为“5+2”，“5”即世界500强企业，“2”即国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业。
一、总部基地开发模式
（一）合作主体
由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司——成都青羊工业建设发展有限公司。
公司作为总部基地的项目业主，按照市场机制自主负责工业总部基地的开发、招商。
经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。
下辖成都嘉善商务服务管理有限公司。
成都青羊工业建设发展有限公司以青羊工业总部基地的规划、建设、经营管理为依托，营造城市区域，为城市区域经济造血，带动城市区域的整体增值。
（二）建设内容
1、企业总部办公区。
主要规划修建写字间、办公场所以及绿化等配套设施。
整个项目分5期建设，业态以独栋别墅办公楼为主。
2、生活服务区——英国风情小镇
英国风情小镇为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建的居住区。
项目占地464亩，总建筑面积36万m2，容积率仅1.45，安置人数5000余人，投资规模达6亿元。
“英国小镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区，体现了推进城乡一体化建设中，对在改善农民居住和生活条件方面的人文光怀与积极努力。
3、综合配套区——时尚青年城
时尚青年城定位“青年时尚生活特区”。
项目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平方米，是专门针对入区企业员工要求打造的配套用房。
项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入去企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。
主要规划建设酒店、餐饮、大卖场、游乐园、小型会展、停车场等。
（三）建设项目的土地问题（不十分准确）
1、建设内容的用地性质
企业总部办公区的用地性质为工业用地、商业用地，不开发居住房地产。
生活服务区的土地使用性质为商住用地。
休闲旅游商业区的用地性质为商业用地，涉及绿化部分的用地的性质为绿化用地。
2、建设项目所需用地的取得
通过征收的方式将集体土地转化为国有建设用地。
项目用地的价格由四部分组成:征地成本、土地整治费
用、社会事业项目建设成本和土地出让金。
二、总部基地产品模式
（一）建筑形态
别墅式，联排、独栋约40栋。
（二）园区功能
1、主要功能—聚合产业群
青羊工业总部基地以研发高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心，发展多种周边产业
2、辅助功能
为片区创收，带动区域经济发展；解决就业问题，总部工业基地的建设，吸引企业入驻，企业的进驻为当地带来了就业机会，相关的配套服务也为周围居民提供就业创业机会。
（三）园区配套
住宅配套：英国风情小镇
休闲娱乐配套：青年时尚城
交通配套：两条公交线从成都市区直达青羊总部工业基地。
三、总部基地运营盈利模式
（一）出售
出售独栋别墅，获得销售利润
（二）后期服务费
出售之后的物业管理经营获利。
（三）配套产业经济
时尚青年城、英国风情小镇等配套项目的运作盈利
“青羊模式”是一种创新的模式，真正创造了“四方受益”的多赢格局：首先，从政府来看，青羊区仅投资400万元，就为国家创造了上亿元的税收贡献，大力推进了区域经济的发展；其次，从开发主体来看，青羊发展公司通过园区开发，获得了良好的经济效益与利润价值；第三，对于农民而言，青羊模式的实施，为农民提供了就业机会，创造了良好的居住条件和增收途径；最后，作为企业，进驻发展区，可获得优美的环境和集约化发展平台，同时也节约了运营成本。
事实证明，“青羊模式”是四川在“三个集中”、“推进城乡一体化”思想的指导下的一次成功尝试。