青羊工业总部基地项目开发模式分析

青羊工业总部基地项目开发模式分析

青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。

项目占地面积1089亩，总投资达37.3亿元，总建筑面69万m2，容积率为1.6，绿地率达28%。项目招商目标企业定位为“5+2”，“5”即世界500强企业，“2”即国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业。

一、总部基地开发模式

（一）合作主体

由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司——成都青羊工业建设发展有限公司。公司作为总部基地的项目业主，按照市场机制自主负责工业总部基地的开发、招商。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。下辖成都嘉善商务服务管理有限公司。成都青羊工业建设发展有限公司以青羊工业总部基地的规划、建设、经营管理为依托，营造城市区域，为城市区域经济造血，带动城市区域的整体增值。

（二）建设内容

1、企业总部办公区。主要规划修建写字间、办公场所以及绿化等配套设施。整个项目分5期建设，业态以独栋别墅办公楼为主。

2、生活服务区——英国风情小镇

英国风情小镇为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建的居住区。项目占地464亩，总建筑面积36万m2，容积率仅1.45，安置人数5000余人，投资规模达6亿元。

“英国小镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区，体现了推进城乡一体化建设中，对在改善农民居住和生活条件方面的人文光怀与积极努力。

3、综合配套区——时尚青年城

时尚青年城定位“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平方米，是专门针对入区企业员工要求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入去企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。主要规划建设酒店、餐饮、大卖场、游乐园、小型会展、停车场等。

（三）建设项目的土地问题（不十分准确）

1、建设内容的用地性质

企业总部办公区的用地性质为工业用地、商业用地，不开发居住房地产。

生活服务区的土地使用性质为商住用地。

休闲旅游商业区的用地性质为商业用地，涉及绿化部分的用地的性质为绿化用地。

2、建设项目所需用地的取得

通过征收的方式将集体土地转化为国有建设用地。

项目用地的价格由四部分组成:征地成本、土地整治费

用、社会事业项目建设成本和土地出让金。

二、总部基地产品模式

（一）建筑形态

别墅式，联排、独栋约40栋。

（二）园区功能

1、主要功能—聚合产业群

青羊工业总部基地以研发高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心，发展多种周边产业

2、辅助功能

为片区创收，带动区域经济发展；解决就业问题，总部工业基地的建设，吸引企业入驻，企业的进驻为当地带来了就业机会，相关的配套服务也为周围居民提供就业创业机会。

（三）园区配套

住宅配套：英国风情小镇

休闲娱乐配套：青年时尚城

交通配套：两条公交线从成都市区直达青羊总部工业基地。

三、总部基地运营盈利模式

（一）出售

出售独栋别墅，获得销售利润

（二）后期服务费

出售之后的物业管理经营获利。

（三）配套产业经济

时尚青年城、英国风情小镇等配套项目的运作盈利

“青羊模式”是一种创新的模式，真正创造了“四方受益”的多赢格局：首先，从政府来看，青羊区仅投资400万元，就为国家创造了上亿元的税收贡献，大力推进了区域经济的发展；其次，从开发主体来看，青羊发展公司通过园区开发，获得了良好的经济效益与利润价值；第三，对于农民而言，青羊模式的实施，为农民提供了就业机会，创造了良好的居住条件和增收途径；最后，作为企业，进驻发展区，可获得优美的环境和集约化发展平台，同时也节约了运营成本。事实证明，“青羊模式”是四川在“三个集中”、“推进城乡一体化”思想的指导下的一次成功尝试。