房改政策案例分析

【案例】4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（房产政策国十条）。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。将有利于遏制房价过快上涨。

首先，我们从该通知条款来看一下决策方案包括的内容。

（一）有方案执行的必要说明。该通知的第一、第二条指出了方案的目标是遏制部分城市房价过快上涨，明确了要将所设计的方案付诸实施，应注意哪些问题才能保证方案执行效果与预期效果的一致。首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

（二）有解决决策问题的基本措施。该通知的第三至第七条是方案的核心内容。明确了执行者该做什么、如何做与实现决策目标有何必然联系。如实行更为严格的差别化住房信贷政策。主要针对投机性购房会加速楼市降温；由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现“差异化住房政策”的思路；国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策。在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心；再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。

（三）有明确决策方案对应的阶段。如通知第七条“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”“住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布”。这使决策者可以进行有针对性的划分和决策。

（四）有决策方案性质的界定。即明确决策方案的适用对象，运用期限等。如通知第三条要求“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”等。

（五）有方案所需要的各种条件的要求。如通知第八至第十条强调加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。同时个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

其次，这个方案是有利于绝大多数城镇居民。（一）我国的建设用地仍是稀缺资源。此次调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，“调控的决心很大，要有长期的准备，因为调控效果不出来肯定不行。”如果把它作为一个长期性的措施，效果会明显些。（二）商品房开发建设很难提供中低收入家庭需要的住房。公共部门加大支持中小面积的廉租房、经济适用房、限价房等政策性住房建设，

可以改善民生和减少对商品住房刚性需求。

（三）应加快房地产持有调节税政策出台，持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制。我国一些主要城市房屋、土地普查登记工作已基本完成，日益发达的现代信息技术也为房地资产调节税出台提供了技术条件。可以减少投机性购房。

（四）政策对购买二套及三套以上房产的客户门槛提高较大，而这部分需求主要集中在中型面积的房产上，这部分房产的价格会有些变动，同时二手房市场影响也会比较明显。