项目六被征收土地的估价(成本法)课件

项目六被征收土地的估价(成本法)
估算利息必须把握的几点
• ①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、 开发费及税费等；
• ②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设 期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发 生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发 生，则可进一步细化。
• ③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期 超过一年的，一般按复利计算。
• 注意： • ①土地取得费应是评估期日的重置费用； • ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待
估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； • ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费
和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
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二、土地开发费
➢构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建 设配套费、小区开发配套费。
• 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地 开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关 税费。
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• 城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁 安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、 拆迁安置补助费及相关税费。
• 从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地 使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注 意地价内涵。
• ④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。 • 注意：利息利润不互计。
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四、利润的计算
利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况， 确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投 资应取得的投资利润。 投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：
1、开发土地的利用类型 2、开发周期的长短
于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 ➢（2）红线内外开发程度不一致现象。
➢A、红线外开发程度比红线内低： ➢B、红线外开发程度项目比六被红征收线土地内的估高价(成：本法)
➢C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内 的设施并不是依赖于红线外的设施建的，
➢然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开 发费用标准，合理确定土地开发费。
• 成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.
• 土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价 的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的 比例,一般为１０－３０％。
• 土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋ 利息＋利润）*土地增值收益率
• 注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让 金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的 出让金，与评估项目宗六被地征收的土地的剩估价余(成本使法) 用年限不一致，须进
➢注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本 原理：
➢ 应分摊费用=受益程度×设施总费用
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三、利息的计算
✓利息的概念：利息是资金的时间价值。 ✓利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地
开发周期超过一年，按复利计算。 ✓利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整
个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费 及其税费按照均匀投入或分段均匀投入， 计息期 按整个开发期的一半计。 ✓土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开 发的难易程度确定。
成本逼近法
• 考试基本要求： • 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及
各项成本测算。 • 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 • 了解：成本逼近法的应用限制。
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第一节 成本逼近法概述
➢定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依 据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土 地增值收益来推算土地价格的估价方法.
3、开发土地所在地区的政治经济环境
利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项 税费。
• 利润的计算方法：
• 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回报率 项目六被征收土地的估价(成本法)
五、土地增值收益
• 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发， 达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额、“五通一平”、“三 通一平”。
➢公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地 情况不一，视实际情况而定。
➢小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
➢计算土地开发费，首先必须准确确定土地开发程度， ➢（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属
• 待估宗地价格 • ＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润)×[1-l／
(1+r)m] +出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n] • m—待估宗地剩余使用年期； • n—法定最高使用年期。
➢原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）
作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加 上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价 格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到 实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
➢基本公式:
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
第二节 成本逼近法的估价程序与方法
➢土地取得费的概念、构成及计算方法
➢概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
➢构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等
➢计算方法：
• 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用， 包括土地取得费和相关税费。
• 土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费 以 及地上物补偿费和青苗补偿费。
项目六被征收土地的估价(成本法)
➢特点：
• ①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价； • ②适于工业用地估价； • ③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价 • 的土 地； • ④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用； • ⑤是估算土地成本价格的一种途径。
➢适用范围：
➢①新开发土地的估价； ➢②土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较
法估价时采用； ➢③工业用地估价； ➢④特殊性土地的估价
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估价步骤
➢ 确定土地取得费 ➢ 确定土地开发费 ➢ 计算税费 ➢ 计算利息 ➢ 计算利润 ➢ 确定土地增值收益 ➢修正并确定土地价格
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