物业管理经典案例及其分析讲解学习

1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？

业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！

2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。

2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。

为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。

这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。

一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个《国有土地使用证》宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。

3. 罗庄区万通盛世馨园物业公司王经理可谓感受颇深。先后四次组织，竟然没有一位业主前来报名。王经理说，2009年，小区业主刚刚入住时，他曾经出面组织业主成立业主委员会，建议每个单元选出代表成立业主委员会，但是几个月过去了，没有一人前来报名。

2010年春节期间，王经理在组织小区业主进行象棋比赛时，又一次提出组建业主委员会的事情，但是后来还是无人问津。同年5月份，他又在宣传栏张贴了多张通知，希望小区业主能够推荐出代表，组建业主委员会，但还是没有任何进展。为了让更多的人了解业主委员会，2010年11月份，他在每个单元门前都张贴了一张公开信，希望业主能积极主动成立业主委员会，更好地维护业主权利，但一直到现在还是没人前来报名。

许多小区之所以迟迟没有成立业委会，通常是被这样一个问题所困扰——无人牵头。而许多有心成立业委会的业主，也由于对相关法律法规了解得不够透彻，将业委会的组建工作想像得过于复杂，因而无法付之于行动。

首先在法律法规上要对业主委员会进行细化，让业主委员会有足够的权利和义务，在维护全体业主权利的同时，自身利益也能得到更好的体现。另外，要合理引导，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，进而投票选举出业主委员会成员。另外，物业公司也要积极协助和督促业主委员会的定期召开，让其真正发挥作用才是解决良方。

4. 某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到当地房管部门，递交成立业委会材料，以规范小区的公共管理。但房管部门表示，由于该小区还未完成全部开发，该小区目前还不能成立业委会。

在《指导规则》实施之前，房管部门、物业主管部门的做法是对的。《指导规则》实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

5. 张先生在某小区购买了一套商品房，该小区共20栋住宅楼。开发商交房时告诉业主，由于工期等原因，还有5栋住宅楼未达到交房条件。不过，交付使用的住房建筑面积达到3/4。为此，不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事宜。

新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。除了《物权法》及国家《物业管理条例》对业主大会的召开条件的规定外，按该《规则》，物业管理区域内，已交付面积超过建筑物总面积50％时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。据此，张先生所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总建筑物面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料。

亮点之二：可先期成立业委会。一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。

6.服务于某小区的物业公司即将到期，是否让原物业公司继续服务，成了小区不少业主议论的话题。有部分业主认为可继续聘用原物业公司，有的业主则不同意，有的业主表示无所谓。因业主意见不统一，业委会决定发放征求意见书，同时贴出公告，要求业主在规定时间参加业主大会。不过由于一些业主工作忙，或者有的业主抱着“事不关己，高高挂起”的心态，不关心小区管理，导致业主大会的召开存在较多困难。

《指导规则》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。不论哪种方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。如采用书面征求意见形式召开业主大会，业委会应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，则应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见则应由业主本人签名。至于商讨的议题是否得到通过，则需要对表决投票进行统计。

亮点之四：“大业主”也只算一票。《指导规则》明确了“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”

7.业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们任期满了也不想放弃，仍"大权在握"。某小区业委会已任期届满，但原业委会主任不组织召开业主大会，此举引起部分业主不满。

《指导规则》规定，业主委员会应在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。

《规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。并在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。

8.A小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。

业主委员会主任能否决定物业公司中保安人员的去留，这涉及到业主委员会职责问题。

根据有关规定,业主大会负责选聘或解聘物业管理企业,监督物业管理企业的管理服务活动,业主委员会是业主大会的执行机构。据此可知,业主大会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系,业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系,劳动关系形成于作为劳动者的保安人员和作为用人单位的物业公司之间。因此业主委员会无权决定保安人员的去留。对于不称职的物业公司人员,业主委员会可按有关规定履行监督职责,即向物业公司如实反映情况,由物业公司采取相应的整改或调整措施。