深圳湾厦后海项目前期定位及物业发展报告.pdf
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后.
海 大 道
A
181
约束条件
259 招商路
.
B
.
116 ¾A地块占地12970.4平米； ¾B地块占地31897.1平米；
¾整体容积率≤4，A、B地块容积率大致相当。
.
开发商目标
86
¾可售物业须收回项目总投资； ¾其它持有物业能够获得长期稳定的收入； ¾在风险最小的情况下利润最大化。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
21
酒店方向探讨
罗湖口岸临近火车站的交通枢纽，酒店市场需求 旺盛。
X经济型酒店为主导， 辅以部分高档酒店； X以商务及旅游客户为 主； X标准间主要集中在 200-300元的价格水 平； X房间数量一般为150300间； X自身配套多为餐饮及 休闲中心。
本报告是严格保密的。
22
7
区域属性界定 口岸+地铁+南山CBD三重规划利好
X口岸东区定位为口岸 商业区及滨海休闲带， 规划商业32.68万； X口岸西区定位为现代 滨海生活区，规划总建 面167.7万平米，其中 住宅130-137万平米， 商业18-25万平米； X预计到2010年，蛇口 居住人口达17.6万人。
本报告是严格保密的。
19
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
本报告是严格保密的。
20
酒店方向探讨 皇岗\文锦渡口岸以经济型酒店为主导，需求旺盛
X经济型酒店为主导； X以商务及旅游客户为 主； X标准间主要集中在 200-300元的价格水 平； X房间数量一般为100250间； X自身配套多为餐饮及 会议中心。
8 南海酒店
9 明华国际会议中心 10 太子酒店
7 8
9 10
本报告是严格保密的。
25
酒店方向探讨
南山酒店市场以中高档酒店为主，经济型酒店的 供应较少；
X由于华侨城旅游经济 的带动，片区中高档 酒店供应较多； X片区缺乏品牌的经济 型酒店； X经济型酒店标准房价 水平在250-300元之 间，入住率较高，收 益较高。
可无； X 对本项目看法：蛇口及华侨城的酒店入住率是全市酒店中最高的，西部
通道开通后应该会为片区带来新的客流，南山商业文化中心区的成熟将 带来稳定的客户源，对本项目有较大兴趣，可以进一步探讨
本报告是严格保密的。
31
酒店方向探讨： 投资客：认可区域位置，看好片区未来发 展前景。
X 客户背景：建南旅行社老总，近期整体购买了东座酒店； X 意向投资额度及方式；未定，主要为自主经营； X 意向投资地段：主要集中在关内及商务区； X 对品质及规模要求：经济型酒店； X 硬件要求：区域配套成熟； X 对本项目看法：位置不错，交通也方便，未来前景应该还挺好的，有兴
X 酒店行业的年均利 润率为15-20％， 其中经济型酒店可 达25-30％；
本报告是严格保密的。
30
酒店方向探讨： 雅兰酒店老总：西部通道及南山商业文化 中心将会为片区带来较大的客源
X 客户背景：雅兰酒店副总； X 意向投资额度及方式：几千万左右，不考虑一亿以上及几百万的投资； X 意向投资地段：商务区、交通要塞； X 对品质及规模要求：连锁自助式公寓，200间左右； X 硬件要求：套内实用面积30平米，若片区配套成熟，则自身配套可有
应求 ； X 对品质及规模要求：类似城市客栈的经济型酒店，30-40平米/间，至少
需要200间以上 ； X 硬件要求：30-40平米/间，希望有娱乐及餐饮配套，如KTV、西餐厅
等； X 对本项目看法：目前经济型酒店很缺乏，有需求，看好口岸区的酒店市
场。
本报告是严格保密的。
33
酒店方向探讨： 酒店客户访谈小结
华侨 城
红树林
福田中 心区
罗湖
滨海 CLD
高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程
►未来区域将有大量高档住宅社区建成，居住人群的综合素质 及消费水平得到较大的提升。
本报告是严格保密的。
13
地块属性
位于居住环境纯净的后海片区，地块景观资源、 规模及价值大，但周边配套及商业氛围较弱。
优势： ►可统一开发，易形成规模； ►地块方正，利于设计布局； ►位于高尚纯净的居住社区； ►具有山海景资源，且配有20米绿 化带； ►临后海大道，昭示性 强。
07-08年
27
酒店方向探讨： 南山酒店业研究小结
X 南山酒店市场的供应较少，主要集中在华侨城、南头及蛇口 区域；
X 南山以中高档酒店为主，经济型品牌酒店较为稀缺； X 经济型品牌酒店的收益普遍较高； X 南山区域目前已有三个以上高档酒店，06-07年将有三个超
五星级酒店供应，高档酒店市场竞争激烈。
本报告是严格保密的。
6
报告研究思路
根据项目约束条 件及客户目标确 定
1、项目可发展的物业方向 如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确 定利润最大化方 案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
4
我们对后海项目的思考
物业 销销售售物物业业 经经营营物物业业
价值
要解决的关键问题
实
现
短 •如何尽可能快、尽可能多的收
期 价
回项目投资？（收回投资）
值
实
现
长 •如何实现一定量长期稳定收
期 价
益？（实现利润）
值
风险
短期市场 风险
长期经营 风险
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5
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的 前提下，尽量增大项目体量； ► 销售物业须实现快进快出，迅速收回项目前期投 资； ► 长期持有物业须抓住市场机会，降低风险，实现 长期稳定收益。
根据项目约束条 件及客户目标确 定
1、项目可发展的物业方 向如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确 定利润最大化方 案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
Βιβλιοθήκη Baidu1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
3
项目约束条件及客户目标
.
63
1、项目可发展的物业方向 如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确定 利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
18
项目各物业的定位方向研判
酒酒店店
可能的物业方向
写字楼
商业
住宅
本报告是严格保密的。
谨呈：蛇口湾厦实业股份有限公司
湾厦后海项目前期定位报告
2006年7月23日
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
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报告研究思路
趣。
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32
酒店方向探讨： 经济型酒店代表：认可区域位置，看好片区未来 发展前景，经济型酒店供应稀缺。
X 客户背景：陈总（华侨城集团负责酒店业务）； X 意向投资额度及方式；整体承租，意向租金大概在35-40元/平米 ； X 意向投资地段：全市范围，主要是深圳目前严重缺乏经济型酒店，供不
劣势： ► 一定的后海大道噪音； ► 配套不完善，商业氛围淡。
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14
区域及项目属性 可发展为南山CBD一级辐射区的规模较大的滨海综
总结：
合体项目。
属性 界定
描述
区位 属性
►口岸一级辐射区 ►地铁2号线辐射区 ►南山中心区一级辐射区 ►滨海CLD
项目 属性
►临后海大道及地铁出口 ►地块可统一开发，规模较大 ►片区纯净，具有山海景观资源 ►周边配套缺乏，商业氛围较淡。
南山酒店档次统计
27%
27%
本报告是严格保密的。
46%
5星 4星 3星及以下
26
酒店方向探讨
未来南山五星级酒店供应骤增，高档酒店市场竞 争激烈；
X深圳未来五星级酒店 的供应主要集中在南 山及福田中心区；
X权威部门预计，到 2007年，全市四、五 星级酒店总数将比现 在翻一番，其中五星 级酒店可达到27家， 四星级酒店达到40家
香港鳌 堪石
元朗
本报告是严格保密的。
9
四大口岸比较
西部通道为24小时通关的货运口岸，带来的 旅游效益应低于罗湖口岸
口岸 历史
功能定位 通关时间
罗湖 1985年开通， 是亚洲最大的旅 检口岸
旅检口岸
24小时通关
皇岗
1991年开通 旅检
目前仍以货 运为主，旅
检为辅 2003年实施 24小时通关
文锦渡
1981年开通，是 全国最早对外开 放的公路口岸
辅助性货运口 岸，主要向香港 输送鲜活产品
晚10点后不得通 关
西部通道
2007年全面通车
货运职能，分流皇 岗口岸的转关货柜
车 24小时通关
通关量
日均客流量达2 万人，节假日高
达7-8万人
/
日均人流8000， 车流1000辆/日
预计日通车能力可 达7~8万辆，是目 前深圳出入境车辆
的63％；
连接香港 位置
差异化竞争策略，项目更适合定位为品牌经济型酒店
本报告是严格保密的。
28
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
本报告是严格保密的。
29
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表： X 星级酒店代表：雅兰 X 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 ► 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
X南山中心区占地135.5 万平方米，全部建成后 将成为南山区商业、办 公及文化娱乐设施的集 中区域；
X未来中心区规划居住 人口4万，工作人口6万 人，配套有6所幼儿 园、3所小学和2所中 学，并建有会展中心、 博物馆、电影院等文化 设施。
南海大道
滨海大道
创业路
后海滨路
本报告是严格保密的。
12
区位属性：滨海CLD 深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点， 片区形象及区域价值将得到全面提升
新界
新界
新界
元朗
本报告是严格保密的。
10
区位属性：地铁 项目毗邻地铁2号线招商东路站，2010年通车后将 极大拉近与市区距离，带来旺盛人流。
X 地铁2号线将在 2010年前通车，六 个站点贯通蛇口，将 极大缩短与福田、罗 湖距离； X招商东路站距离本 项目仅300米左右。
本报告是严格保密的。
11
区位属性：南山 位于南山CBD一级辐射区，可借助南山核心 CBD一级辐射区 区经济发展带动片区商务发展
长城控 股酒店 用地
凯宾斯 基酒店
华侨城 大酒店
酒店 凯宾斯基酒店
华侨城大酒店
长城控股五星 级酒店用地
本报告是严格保密的。
位置 后海滨路
世界之窗附 近
后海大道， 南山商业文
化中心
规模
占地2.2万平米， 客房438间
占地6万多平米 客房540间
占地2.5万平米， 建面16万平米
入市时间 06年8月 07年10月
物业可能发展空间
滨海综合体项目
（酒店+商业+办公+住宅）
本报告是严格保密的。
15
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定
1、项目可发展的物业方 向如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
16
本报告要解决的关键问题
问题一
本项目的可发展的物业方向如何，才能最大的实现 项目持续经营、稳定收益？
问题二
确定各物业类型与比例如何，使之相互依托，相辅 相成，实现利润最大化 ？
本报告是严格保密的。
17
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定
23
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
本报告是严格保密的。
24
酒店方向探讨 1 威尼斯酒店
南山酒店主要分布于华侨城、南头、蛇口三个片 区，数量较少
2 海景酒店 3 城市客栈
4 东华假日酒店
5 中油酒店 6 中南海滨大酒店 7 海湾大酒店
3 12
56 4
海上 世界
南山 CBD
地铁站
口口 岸岸 西东 区区
8
区位属性：口岸 项目位于西部通道口岸的一级辐射区，南山 辐射深港澳的口岸经济即将形成
X西部通道将成为深港 之间的第4条陆路通 道，预计届时全国约一 半的出入境车辆将通过 该通道进出，预计通行 量6万人次/日；
X西部通道建成后将拉 近蛇口与香港距离，口 岸区将会聚集大量物 流、外贸等企业。
酒店方向探讨： 口岸酒店业研究小结
X口岸的酒店市场需求较旺盛，以经济型酒店为主； X经济型酒店规模多控制在300间客房以下； X经济型酒店对餐饮、休闲中心及会议厅的配套设施需求
较多； ►由于口岸经济的带动，客户以商务及游客为主；
西部通道的口岸经济带动，区域存在做经济型酒店的机会
本报告是严格保密的。
海 大 道
A
181
约束条件
259 招商路
.
B
.
116 ¾A地块占地12970.4平米； ¾B地块占地31897.1平米；
¾整体容积率≤4，A、B地块容积率大致相当。
.
开发商目标
86
¾可售物业须收回项目总投资； ¾其它持有物业能够获得长期稳定的收入； ¾在风险最小的情况下利润最大化。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
21
酒店方向探讨
罗湖口岸临近火车站的交通枢纽，酒店市场需求 旺盛。
X经济型酒店为主导， 辅以部分高档酒店； X以商务及旅游客户为 主； X标准间主要集中在 200-300元的价格水 平； X房间数量一般为150300间； X自身配套多为餐饮及 休闲中心。
本报告是严格保密的。
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区域属性界定 口岸+地铁+南山CBD三重规划利好
X口岸东区定位为口岸 商业区及滨海休闲带， 规划商业32.68万； X口岸西区定位为现代 滨海生活区，规划总建 面167.7万平米，其中 住宅130-137万平米， 商业18-25万平米； X预计到2010年，蛇口 居住人口达17.6万人。
本报告是严格保密的。
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
本报告是严格保密的。
20
酒店方向探讨 皇岗\文锦渡口岸以经济型酒店为主导，需求旺盛
X经济型酒店为主导； X以商务及旅游客户为 主； X标准间主要集中在 200-300元的价格水 平； X房间数量一般为100250间； X自身配套多为餐饮及 会议中心。
8 南海酒店
9 明华国际会议中心 10 太子酒店
7 8
9 10
本报告是严格保密的。
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酒店方向探讨
南山酒店市场以中高档酒店为主，经济型酒店的 供应较少；
X由于华侨城旅游经济 的带动，片区中高档 酒店供应较多； X片区缺乏品牌的经济 型酒店； X经济型酒店标准房价 水平在250-300元之 间，入住率较高，收 益较高。
可无； X 对本项目看法：蛇口及华侨城的酒店入住率是全市酒店中最高的，西部
通道开通后应该会为片区带来新的客流，南山商业文化中心区的成熟将 带来稳定的客户源，对本项目有较大兴趣，可以进一步探讨
本报告是严格保密的。
31
酒店方向探讨： 投资客：认可区域位置，看好片区未来发 展前景。
X 客户背景：建南旅行社老总，近期整体购买了东座酒店； X 意向投资额度及方式；未定，主要为自主经营； X 意向投资地段：主要集中在关内及商务区； X 对品质及规模要求：经济型酒店； X 硬件要求：区域配套成熟； X 对本项目看法：位置不错，交通也方便，未来前景应该还挺好的，有兴
X 酒店行业的年均利 润率为15-20％， 其中经济型酒店可 达25-30％；
本报告是严格保密的。
30
酒店方向探讨： 雅兰酒店老总：西部通道及南山商业文化 中心将会为片区带来较大的客源
X 客户背景：雅兰酒店副总； X 意向投资额度及方式：几千万左右，不考虑一亿以上及几百万的投资； X 意向投资地段：商务区、交通要塞； X 对品质及规模要求：连锁自助式公寓，200间左右； X 硬件要求：套内实用面积30平米，若片区配套成熟，则自身配套可有
应求 ； X 对品质及规模要求：类似城市客栈的经济型酒店，30-40平米/间，至少
需要200间以上 ； X 硬件要求：30-40平米/间，希望有娱乐及餐饮配套，如KTV、西餐厅
等； X 对本项目看法：目前经济型酒店很缺乏，有需求，看好口岸区的酒店市
场。
本报告是严格保密的。
33
酒店方向探讨： 酒店客户访谈小结
华侨 城
红树林
福田中 心区
罗湖
滨海 CLD
高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程
►未来区域将有大量高档住宅社区建成，居住人群的综合素质 及消费水平得到较大的提升。
本报告是严格保密的。
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地块属性
位于居住环境纯净的后海片区，地块景观资源、 规模及价值大，但周边配套及商业氛围较弱。
优势： ►可统一开发，易形成规模； ►地块方正，利于设计布局； ►位于高尚纯净的居住社区； ►具有山海景资源，且配有20米绿 化带； ►临后海大道，昭示性 强。
07-08年
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酒店方向探讨： 南山酒店业研究小结
X 南山酒店市场的供应较少，主要集中在华侨城、南头及蛇口 区域；
X 南山以中高档酒店为主，经济型品牌酒店较为稀缺； X 经济型品牌酒店的收益普遍较高； X 南山区域目前已有三个以上高档酒店，06-07年将有三个超
五星级酒店供应，高档酒店市场竞争激烈。
本报告是严格保密的。
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报告研究思路
根据项目约束条 件及客户目标确 定
1、项目可发展的物业方向 如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确 定利润最大化方 案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
4
我们对后海项目的思考
物业 销销售售物物业业 经经营营物物业业
价值
要解决的关键问题
实
现
短 •如何尽可能快、尽可能多的收
期 价
回项目投资？（收回投资）
值
实
现
长 •如何实现一定量长期稳定收
期 价
益？（实现利润）
值
风险
短期市场 风险
长期经营 风险
本报告是严格保密的。
5
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的 前提下，尽量增大项目体量； ► 销售物业须实现快进快出，迅速收回项目前期投 资； ► 长期持有物业须抓住市场机会，降低风险，实现 长期稳定收益。
根据项目约束条 件及客户目标确 定
1、项目可发展的物业方 向如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确 定利润最大化方 案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
Βιβλιοθήκη Baidu1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
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项目约束条件及客户目标
.
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1、项目可发展的物业方向 如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算确定 利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
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项目各物业的定位方向研判
酒酒店店
可能的物业方向
写字楼
商业
住宅
本报告是严格保密的。
谨呈：蛇口湾厦实业股份有限公司
湾厦后海项目前期定位报告
2006年7月23日
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
报告研究思路
趣。
本报告是严格保密的。
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酒店方向探讨： 经济型酒店代表：认可区域位置，看好片区未来 发展前景，经济型酒店供应稀缺。
X 客户背景：陈总（华侨城集团负责酒店业务）； X 意向投资额度及方式；整体承租，意向租金大概在35-40元/平米 ； X 意向投资地段：全市范围，主要是深圳目前严重缺乏经济型酒店，供不
劣势： ► 一定的后海大道噪音； ► 配套不完善，商业氛围淡。
本报告是严格保密的。
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区域及项目属性 可发展为南山CBD一级辐射区的规模较大的滨海综
总结：
合体项目。
属性 界定
描述
区位 属性
►口岸一级辐射区 ►地铁2号线辐射区 ►南山中心区一级辐射区 ►滨海CLD
项目 属性
►临后海大道及地铁出口 ►地块可统一开发，规模较大 ►片区纯净，具有山海景观资源 ►周边配套缺乏，商业氛围较淡。
南山酒店档次统计
27%
27%
本报告是严格保密的。
46%
5星 4星 3星及以下
26
酒店方向探讨
未来南山五星级酒店供应骤增，高档酒店市场竞 争激烈；
X深圳未来五星级酒店 的供应主要集中在南 山及福田中心区；
X权威部门预计，到 2007年，全市四、五 星级酒店总数将比现 在翻一番，其中五星 级酒店可达到27家， 四星级酒店达到40家
香港鳌 堪石
元朗
本报告是严格保密的。
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四大口岸比较
西部通道为24小时通关的货运口岸，带来的 旅游效益应低于罗湖口岸
口岸 历史
功能定位 通关时间
罗湖 1985年开通， 是亚洲最大的旅 检口岸
旅检口岸
24小时通关
皇岗
1991年开通 旅检
目前仍以货 运为主，旅
检为辅 2003年实施 24小时通关
文锦渡
1981年开通，是 全国最早对外开 放的公路口岸
辅助性货运口 岸，主要向香港 输送鲜活产品
晚10点后不得通 关
西部通道
2007年全面通车
货运职能，分流皇 岗口岸的转关货柜
车 24小时通关
通关量
日均客流量达2 万人，节假日高
达7-8万人
/
日均人流8000， 车流1000辆/日
预计日通车能力可 达7~8万辆，是目 前深圳出入境车辆
的63％；
连接香港 位置
差异化竞争策略，项目更适合定位为品牌经济型酒店
本报告是严格保密的。
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
本报告是严格保密的。
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表： X 星级酒店代表：雅兰 X 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 ► 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
X南山中心区占地135.5 万平方米，全部建成后 将成为南山区商业、办 公及文化娱乐设施的集 中区域；
X未来中心区规划居住 人口4万，工作人口6万 人，配套有6所幼儿 园、3所小学和2所中 学，并建有会展中心、 博物馆、电影院等文化 设施。
南海大道
滨海大道
创业路
后海滨路
本报告是严格保密的。
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区位属性：滨海CLD 深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点， 片区形象及区域价值将得到全面提升
新界
新界
新界
元朗
本报告是严格保密的。
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区位属性：地铁 项目毗邻地铁2号线招商东路站，2010年通车后将 极大拉近与市区距离，带来旺盛人流。
X 地铁2号线将在 2010年前通车，六 个站点贯通蛇口，将 极大缩短与福田、罗 湖距离； X招商东路站距离本 项目仅300米左右。
本报告是严格保密的。
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区位属性：南山 位于南山CBD一级辐射区，可借助南山核心 CBD一级辐射区 区经济发展带动片区商务发展
长城控 股酒店 用地
凯宾斯 基酒店
华侨城 大酒店
酒店 凯宾斯基酒店
华侨城大酒店
长城控股五星 级酒店用地
本报告是严格保密的。
位置 后海滨路
世界之窗附 近
后海大道， 南山商业文
化中心
规模
占地2.2万平米， 客房438间
占地6万多平米 客房540间
占地2.5万平米， 建面16万平米
入市时间 06年8月 07年10月
物业可能发展空间
滨海综合体项目
（酒店+商业+办公+住宅）
本报告是严格保密的。
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定
1、项目可发展的物业方 向如何
2、各类可发展物业配比
通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
本报告是严格保密的。
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
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本报告要解决的关键问题
问题一
本项目的可发展的物业方向如何，才能最大的实现 项目持续经营、稳定收益？
问题二
确定各物业类型与比例如何，使之相互依托，相辅 相成，实现利润最大化 ？
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
酒
南山酒店市场研究
店
酒店客户访谈
酒店定位建议
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酒店方向探讨 1 威尼斯酒店
南山酒店主要分布于华侨城、南头、蛇口三个片 区，数量较少
2 海景酒店 3 城市客栈
4 东华假日酒店
5 中油酒店 6 中南海滨大酒店 7 海湾大酒店
3 12
56 4
海上 世界
南山 CBD
地铁站
口口 岸岸 西东 区区
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区位属性：口岸 项目位于西部通道口岸的一级辐射区，南山 辐射深港澳的口岸经济即将形成
X西部通道将成为深港 之间的第4条陆路通 道，预计届时全国约一 半的出入境车辆将通过 该通道进出，预计通行 量6万人次/日；
X西部通道建成后将拉 近蛇口与香港距离，口 岸区将会聚集大量物 流、外贸等企业。
酒店方向探讨： 口岸酒店业研究小结
X口岸的酒店市场需求较旺盛，以经济型酒店为主； X经济型酒店规模多控制在300间客房以下； X经济型酒店对餐饮、休闲中心及会议厅的配套设施需求
较多； ►由于口岸经济的带动，客户以商务及游客为主；
西部通道的口岸经济带动，区域存在做经济型酒店的机会
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