苏州月亮湾项目分类产品定位建议下
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—— 106-108 180-220 50-1500 200-400 70-170
40-70 80-320 50-100 60-230 90-140
存量面积 （㎡） 48015
125 16870 13193 106000 8962 48200 35000 51287 34328 70855 44558 12478 29234 7591
研究生城客源 人群属性：师生、科技人员 消费业种：餐饮、休闲、购物 消费能力：中等 消费频度：较高
南部乡镇客源 人群属性：个体商户、私企业主 消费业种：餐饮、休闲、购物 消费能力：中高,但意愿不强 消费频度：中等
消费客源数量分析
已有消费人群
未来消费人群
消费 人群
已有 消费 人群
未来 消费 人群
区域
大学城老师
本案
月亮湾商务精英
。0.3万人
1万人 科技城白领及企业主 高档住宅区 。10万人 一公里辐1.2射万范人围 车坊个体户
。0.5万人
三、定位建 议
本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄
客源特征 区域客源不足，缺乏常住人口支撑， 且对外辐射力弱于圆融广场，
业种选择 以休闲、餐饮、精致娱乐为主， 补充便利零售
自用型客户 投资型客户
公司类型：成熟发展型企业 员工人数：30～50人 人均面积：6～9M2 核心客户的需求面积： 180～450M2 主力产品面积：120～200M2；部分楼层设 置300～500M2的大面积单位
客户类型：成长型企业＋投资客 企业员工人数：15～20人 人均面积：6～7M2 核心客户的需求面积： 90～140M2 主力产品面积：100M2——划分为小面积单 位，弹性组合；方便客户投资及出租
租售价 （元/㎡） 22000-24000
13500 12000-13000
14000 待定 13000 70-80元/M2/月 待定 40-50元/M2/月 12000 预计8000 预计7500 7000 7500 8500
主力面积 （㎡） 160-260 80-180 120-160 180-250
天·平米，中低档写字楼的租金水平在 1.7元/天·平米左右
档次与租金水平关联度： 高档写字楼的租金水平在2.2-2.7元/
天·平米 中档写字楼的租金水平在1.5-1.8元/
月·平米 而低档写字楼的租金水平在1.2元/月·平
米左右 不同档次写字楼的租金梯度明显
区域 园区 新区 中心城区
项目名称 国际大厦 建屋大厦 中惠银龙大厦 东环时代广场 现代创展大厦 开元大厦 金狮大厦 新地中心 金河国际大厦 华福大厦 经贸大厦 协和大厦 丽景苑 吴商会馆 万达商业广场 泰华商城 华亭大厦
三、微观分
析
100M2以内
环球188
星东环
恒宇
国际大厦
高峰会
新天翔
沸腾CBD
星虹国际
圆融广场
建屋大厦
置地大厦 商旅百度文库厦 月亮湾 紫金东方
100-200M2
200-300M2
300-500M2 500-1000M2
房产、金融、 地方国企自建 自用或租用
1000M2以上
园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之间，100-120M2也较多；
属性
湖东
城市中产
跨塘
个体商户
高教区大学 城
老师
车坊
个体商户
小计
月亮湾
商务人员
高档住宅 企业主、中产
科技城 白领、企业主
小计
合计
数量
40000 20000
3000
5000 68000 10000 12000 10000
0 12200
0 19000
0
湖东城市四中公产里辐射范围 4万人
跨唐住宅区中产 二公里辐射范2围万人
二、宏观供 需分析
相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米 以下产品为主，而成交各面积段均有分布
二、宏观供园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于其他区域 需分析
区域 园区 新区 中心城区
吴中区
相城区
典型个案
环球188 恒宇广场 星东环 圆融大厦 高新国际商务广场 石路金座 沿海国际中心 苏州中心 吴中大厦 新苏国际广场 港龙财智国际 国际科技大厦 泰峰智汇总部 嘉元广场 创世纪大厦
中高档配套商业设施(设独立入口）
五、定位建 议
目标客户以成熟 发展型企业及一 般投资客为项主目主要目标客户
✓ 公司经过5年或以上发展积累，有一定经济力实力 ✓ 改善办公环境，建立良好的公司形象 ✓ 对园区CBD的高档办公物业价格较难承受
✓ 对苏州整体经济趋势看好，认为商业物业投资价值较大 ✓ 对月亮湾的规划充满信心，认为本项目投资回报率好 ✓ 项目交通体系完备，通达性好，未来出租市场良好
国际大厦
主要楼宇客户构成概览
世纪金融大厦
星海国际广场
代表性客户
苏南万科：1500平米 北京康捷空：500平米
代表性客户
通用电气：400平米 凯通国际物流：300平米
代表性客户
中海环球空运：300平米 恒逸软件：500平米
代表性客户
锦海捷亚货运：500平米 参数技术：200平米
目标租户
园区租户多以外资企业居多，带动了整个区域写字楼物业租售价格成为苏州最高，本项 目主要抓取该区域因租售价格太高外溢的稳定发展型的本土企业
五、定位建 议
宏观供需
40-60M2和 260M2以上的 产品为全市主 流，分别占比 30%和20%
面积配比
微观供需 园区主流办公 需求集中在 150M2-250M2 之间
业种定位
以现代服务业、 IT、其它服务 为主，需求集 中在150250M2之间
客源定位
以成熟发展型 企业自用，及 一般投资客投 资为主
四、客户分 析
客源以苏州本地以及大陆其他地区的内资客户为主，外资总体 所占比重较小；行业以房产为主
工业园区内欧美客户比重相对较高
园区是苏州市未来的开发重点，地产 类企业占据相当高的比重
四、客户分 析
行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金 融业需求偏大，而企业区域来源面积需求差异则相对较弱
月亮湾商务中心区目标客户
金鸡湖CBD目标客户
五、项定目位资建源逊于金鸡湖CBD，因此本项目在苏州写字楼市场上以第二梯队为最 议 合适
第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队
裙楼商业定位
高新商务广场、环球188、苏州中心
本项目、星东环、恒宇广场、 新苏国际广场
万达广场、创世纪大厦 港龙财智中心
项目写字楼物业属于苏州第二梯队，为精品办公写字楼 项目综合办公、居住、商业于一体，品质起点高
综合体制约 本案融高端居住、商务、商业于一 体，不适宜发展大众型临街商铺
业态选择 宜考虑整体封闭式运营形态（类 似于高峰会、锦华商业街）
低楼层： 主力餐饮：4000M2左右 休闲餐饮：200-600M2 零售/服务：50-100M2
高楼层： 娱乐：4000M2左右
短期内持有招商经营， 不宜分割销售。
有
有
有
有
天虹百货
/
/
/
有 / / /
有
有
有
银行，休 闲
/
/
建屋大厦 置地大厦 商旅大厦
约4000
约5000
/
100%
100%
/
有
有
有
/
/
/
/
/
/
星巴克
/
/
/
/
/
/
银行
/
二、消费客 源分析
本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄
湖东南部板块 人群属性：中产、富裕阶层 消费业种：餐饮、休闲 消费能力：高 消费频度：较低(圆融广场竞争)
THANKS
租金水平（元/㎡/天） 2.5-2.7 2.2-2.6 1.7-2.2 1.7-2.0 1.8-2.0 1.5
1.9-2.1（含物业费） 2.1-2.5 2.0-2.2 1.5-1.8
2（含物业） 1.8-2..0（含物业）
1.8-2.0 1.4
0.8-1.0 1.2 1.3
三、微观分 析
中银惠龙大厦
约53万方
租售率
34% 99% 0% 80% 0% 65% 10% 0% 0% 31% 0% 0% 30% 51% 84%
二、宏观供 需分析
三大区域租金差异明显，不同档次写字楼租金差异梯度明显
区域差异 三大区域整体租金价格水平差异明显，不
同档次产品租金价格相差较大 园区写字楼租金水平高于新区和中心城区 园区高品质写字楼租金水平在2.2-2.7元/
项目名称
国际大厦
裙房面积M2
约18000
使用/出租率： 100%
总台问询 便利零售 大型百货 咖啡
餐饮
其它服务
有 / / COSTA
精品餐馆
/
高峰会
17000 100%
有 有 / 星巴克 天家,精品 粤菜 KTV，银 行，美容
新天翔
星虹国际
圆融大厦SIFC
51000
4300
1500
100%
/
使用功能
面积区间 100-120M2 200M2左右 300M2左右
合计
配比 30% 50-55% 15-20% 100%
目标客源 投资客、成长型企业
成熟发展型企业 成熟发展型企业
三、商业定位篇
一、类似项 目分析
园区办公楼裙房多作办公配套使用，基本设置银行、总台、咖 啡店等功能，部分设置为品牌百货零售、餐饮、娱乐
40-70 80-320 50-100 60-230 90-140
存量面积 （㎡） 48015
125 16870 13193 106000 8962 48200 35000 51287 34328 70855 44558 12478 29234 7591
研究生城客源 人群属性：师生、科技人员 消费业种：餐饮、休闲、购物 消费能力：中等 消费频度：较高
南部乡镇客源 人群属性：个体商户、私企业主 消费业种：餐饮、休闲、购物 消费能力：中高,但意愿不强 消费频度：中等
消费客源数量分析
已有消费人群
未来消费人群
消费 人群
已有 消费 人群
未来 消费 人群
区域
大学城老师
本案
月亮湾商务精英
。0.3万人
1万人 科技城白领及企业主 高档住宅区 。10万人 一公里辐1.2射万范人围 车坊个体户
。0.5万人
三、定位建 议
本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄
客源特征 区域客源不足，缺乏常住人口支撑， 且对外辐射力弱于圆融广场，
业种选择 以休闲、餐饮、精致娱乐为主， 补充便利零售
自用型客户 投资型客户
公司类型：成熟发展型企业 员工人数：30～50人 人均面积：6～9M2 核心客户的需求面积： 180～450M2 主力产品面积：120～200M2；部分楼层设 置300～500M2的大面积单位
客户类型：成长型企业＋投资客 企业员工人数：15～20人 人均面积：6～7M2 核心客户的需求面积： 90～140M2 主力产品面积：100M2——划分为小面积单 位，弹性组合；方便客户投资及出租
租售价 （元/㎡） 22000-24000
13500 12000-13000
14000 待定 13000 70-80元/M2/月 待定 40-50元/M2/月 12000 预计8000 预计7500 7000 7500 8500
主力面积 （㎡） 160-260 80-180 120-160 180-250
天·平米，中低档写字楼的租金水平在 1.7元/天·平米左右
档次与租金水平关联度： 高档写字楼的租金水平在2.2-2.7元/
天·平米 中档写字楼的租金水平在1.5-1.8元/
月·平米 而低档写字楼的租金水平在1.2元/月·平
米左右 不同档次写字楼的租金梯度明显
区域 园区 新区 中心城区
项目名称 国际大厦 建屋大厦 中惠银龙大厦 东环时代广场 现代创展大厦 开元大厦 金狮大厦 新地中心 金河国际大厦 华福大厦 经贸大厦 协和大厦 丽景苑 吴商会馆 万达商业广场 泰华商城 华亭大厦
三、微观分
析
100M2以内
环球188
星东环
恒宇
国际大厦
高峰会
新天翔
沸腾CBD
星虹国际
圆融广场
建屋大厦
置地大厦 商旅百度文库厦 月亮湾 紫金东方
100-200M2
200-300M2
300-500M2 500-1000M2
房产、金融、 地方国企自建 自用或租用
1000M2以上
园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之间，100-120M2也较多；
属性
湖东
城市中产
跨塘
个体商户
高教区大学 城
老师
车坊
个体商户
小计
月亮湾
商务人员
高档住宅 企业主、中产
科技城 白领、企业主
小计
合计
数量
40000 20000
3000
5000 68000 10000 12000 10000
0 12200
0 19000
0
湖东城市四中公产里辐射范围 4万人
跨唐住宅区中产 二公里辐射范2围万人
二、宏观供 需分析
相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米 以下产品为主，而成交各面积段均有分布
二、宏观供园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于其他区域 需分析
区域 园区 新区 中心城区
吴中区
相城区
典型个案
环球188 恒宇广场 星东环 圆融大厦 高新国际商务广场 石路金座 沿海国际中心 苏州中心 吴中大厦 新苏国际广场 港龙财智国际 国际科技大厦 泰峰智汇总部 嘉元广场 创世纪大厦
中高档配套商业设施(设独立入口）
五、定位建 议
目标客户以成熟 发展型企业及一 般投资客为项主目主要目标客户
✓ 公司经过5年或以上发展积累，有一定经济力实力 ✓ 改善办公环境，建立良好的公司形象 ✓ 对园区CBD的高档办公物业价格较难承受
✓ 对苏州整体经济趋势看好，认为商业物业投资价值较大 ✓ 对月亮湾的规划充满信心，认为本项目投资回报率好 ✓ 项目交通体系完备，通达性好，未来出租市场良好
国际大厦
主要楼宇客户构成概览
世纪金融大厦
星海国际广场
代表性客户
苏南万科：1500平米 北京康捷空：500平米
代表性客户
通用电气：400平米 凯通国际物流：300平米
代表性客户
中海环球空运：300平米 恒逸软件：500平米
代表性客户
锦海捷亚货运：500平米 参数技术：200平米
目标租户
园区租户多以外资企业居多，带动了整个区域写字楼物业租售价格成为苏州最高，本项 目主要抓取该区域因租售价格太高外溢的稳定发展型的本土企业
五、定位建 议
宏观供需
40-60M2和 260M2以上的 产品为全市主 流，分别占比 30%和20%
面积配比
微观供需 园区主流办公 需求集中在 150M2-250M2 之间
业种定位
以现代服务业、 IT、其它服务 为主，需求集 中在150250M2之间
客源定位
以成熟发展型 企业自用，及 一般投资客投 资为主
四、客户分 析
客源以苏州本地以及大陆其他地区的内资客户为主，外资总体 所占比重较小；行业以房产为主
工业园区内欧美客户比重相对较高
园区是苏州市未来的开发重点，地产 类企业占据相当高的比重
四、客户分 析
行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金 融业需求偏大，而企业区域来源面积需求差异则相对较弱
月亮湾商务中心区目标客户
金鸡湖CBD目标客户
五、项定目位资建源逊于金鸡湖CBD，因此本项目在苏州写字楼市场上以第二梯队为最 议 合适
第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队
裙楼商业定位
高新商务广场、环球188、苏州中心
本项目、星东环、恒宇广场、 新苏国际广场
万达广场、创世纪大厦 港龙财智中心
项目写字楼物业属于苏州第二梯队，为精品办公写字楼 项目综合办公、居住、商业于一体，品质起点高
综合体制约 本案融高端居住、商务、商业于一 体，不适宜发展大众型临街商铺
业态选择 宜考虑整体封闭式运营形态（类 似于高峰会、锦华商业街）
低楼层： 主力餐饮：4000M2左右 休闲餐饮：200-600M2 零售/服务：50-100M2
高楼层： 娱乐：4000M2左右
短期内持有招商经营， 不宜分割销售。
有
有
有
有
天虹百货
/
/
/
有 / / /
有
有
有
银行，休 闲
/
/
建屋大厦 置地大厦 商旅大厦
约4000
约5000
/
100%
100%
/
有
有
有
/
/
/
/
/
/
星巴克
/
/
/
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/
/
银行
/
二、消费客 源分析
本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄
湖东南部板块 人群属性：中产、富裕阶层 消费业种：餐饮、休闲 消费能力：高 消费频度：较低(圆融广场竞争)
THANKS
租金水平（元/㎡/天） 2.5-2.7 2.2-2.6 1.7-2.2 1.7-2.0 1.8-2.0 1.5
1.9-2.1（含物业费） 2.1-2.5 2.0-2.2 1.5-1.8
2（含物业） 1.8-2..0（含物业）
1.8-2.0 1.4
0.8-1.0 1.2 1.3
三、微观分 析
中银惠龙大厦
约53万方
租售率
34% 99% 0% 80% 0% 65% 10% 0% 0% 31% 0% 0% 30% 51% 84%
二、宏观供 需分析
三大区域租金差异明显，不同档次写字楼租金差异梯度明显
区域差异 三大区域整体租金价格水平差异明显，不
同档次产品租金价格相差较大 园区写字楼租金水平高于新区和中心城区 园区高品质写字楼租金水平在2.2-2.7元/
项目名称
国际大厦
裙房面积M2
约18000
使用/出租率： 100%
总台问询 便利零售 大型百货 咖啡
餐饮
其它服务
有 / / COSTA
精品餐馆
/
高峰会
17000 100%
有 有 / 星巴克 天家,精品 粤菜 KTV，银 行，美容
新天翔
星虹国际
圆融大厦SIFC
51000
4300
1500
100%
/
使用功能
面积区间 100-120M2 200M2左右 300M2左右
合计
配比 30% 50-55% 15-20% 100%
目标客源 投资客、成长型企业
成熟发展型企业 成熟发展型企业
三、商业定位篇
一、类似项 目分析
园区办公楼裙房多作办公配套使用，基本设置银行、总台、咖 啡店等功能，部分设置为品牌百货零售、餐饮、娱乐