房地产开发企业所得税汇算清缴与土地增值税清算

计税成本
• 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同) 过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本 对象的各项费用。
计税成本
• 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售 面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品 的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面 积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积 单位工程成本
பைடு நூலகம்
• 销售未完工开发品会计处理
收到预售款 缴纳税金 借：银行存款 贷：预收账款 借：应交税费—营业税 --城建税 --土地增值税 --教育费附加 贷：银行存款
收入
• 收入的范围
• 取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
• 价外费用的处理
• 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收 入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的，可作为代收代缴款项进行管理。
计税成本
• 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划 、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
• 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可 将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 • 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资 产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
计税成本
• 计税成本的内容
• 土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的 各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占 用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及 相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物 补偿费、危房补偿费等。
• 买房赠家电的处理
• 企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于 捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确 认各项的销售收入。
• 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分 季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 • 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收 入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税 所得额。
• 成本对象
计税成本
• 是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担 项目。 • 确定原则
• 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、 定价差异原则、成本差异原则、权益 区分原则
• 事前备案手续
• 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据， 共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年 企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。《国家税 务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号
• 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出， 主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照 明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 • 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权 属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套 设施支出。
收入
• “会计”收入确认条件：
• 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有 制； （三）收入的金额能够可靠地计量； （四）相关的经济利益很可能流入企业； （五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 对已售出的商品实施有效控
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设 施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
房地产开发企业所得税汇算清算 与土地增值税清算
• 房地产开发企业所得税
收入
• “税收”收入确认条件：
• 通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入
销售完工开发产品取得的收入 收入 销售未完工开发产品取得的收入
• 符合下列条件之一的，应视为已经完工：
• • • • 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 开发产品已开始投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用 是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
收入
• 视同销售
• 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 • 开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 • 确认收入方法：本企业最近同类售价、当地同类公允价、成本利润率
拆迁安置房收入的确认
收入