完善住房金融体系的思考

贷提供保险和担保 信托机构则在信贷或债券到期以前负 责保险和持有抵押 品的财产权。参与一级住房金融市场 的
有金融机构 、保险机构 国家有关机构、信托机构等。二 级市场是住房金融市场的核心 其内容就是将抵押贷款证
券化 它的建立主要是将 资本市场机制引入住房抵押市场，
可降低
达和完善的市场。在一级市场上 政策性和商业性住房金 融机构应随着市场 的变化 ，开展多种 多样 的信贷业务 ，并 通过发行住房证券筹集资金 ； 国家有关保险机构为住房信
的情况下 ， 要启动住房市场 ， 刺激居 民购 （ ） 租 房消费能 力， 关键在于金融手段的创新。各家住房金融机构积极进行市 场调研 ． 总结经验 、 研究对策 在有效控制风险的前提下 ， 放宽对借款人资格限制 ，简化 申办条件和手续 ，从而扩大 使 用范围。同时政府及 房地产开发商从实际 出发 ，采取切 实有效的措施 ，使过高 的房价降下来 创造住房金融消费 的有效需求 ，推 动住房抵押贷款业务 的进一步发展。 另一方面 ，应根据购房者 的不同需求创新住房抵押贷
信用风险 增强资金流动性 。因此 要借鉴国际经验 ，大
力培育住房金融二级市场 ： 一是建立专门的政府住房抵押
贷款 保 险 机 构 ，减 少违 约 风 险 增 强金 融 机构 对 住 房抵 押
贷款 的信心 ，并促进其标准化 。二是政府成立国有住房抵 押贷款债权证券经营机构 ，买卖有认可保险的住房抵押贷
、
构建住房金融储蓄机制
住房金融特点是借短放长 ，因而发展住房金融业务必
须有稳定的低成本资金来源 ， 目前可以从 以下几方面努力。 （ ）大 力发展住房储 蓄业务 。住房储蓄对银行来 一 是专向存款 ，直接反映购房的需求状况 也是个人住房报
因此 ，我国的住房金融对房地产业的支持和推进作 用还没 有全面发挥出来 ， 构建和完善住房金融体系显得愈加迫切。
动产 证 券化 。
期的保 险收入来抵偿抵押贷款本金 ） 。受此启发 ，可以推 广住房公积金 与商业银行商业性 贷款相结合 的住房抵 押 贷款新品种 。再者 ，针对不同贷款种类应采取不同的贷款 利率及还款期 限。对于住房抵押贷款和商 品房按揭贷款 、 公积金抵押贷款 、住房储 蓄信贷 、安居工程贷款等可实行 低利率和浮动利率 。
营经济成分在整个经济中已 占有一定 比重 ， 城镇私营企业
的职工、个体商 户、城镇长住户 口的乡镇企业职工 ．也要 解决住房问题 。因此 应把他们纳入公积金制度的范围。 二是公积金缴交要具有务实性 经济效益好的单位 ，应逐 步提高职工个人和单位 的公积金缴纳率 经济效益差的单 位应降低单位和职工的住房公积金缴纳率 根据不同情况 ． 具体确定单位和职工的住房公积金缴纳率 ，使之更加切合
（ ）增强财政资金支持 力度 。政府提供政策性住房 三
抵押贷款和利息补贴 必要时还可以向银 行申请专项再贷
款
四 、培育我 国住 房抵押 二级 市场
三 、扩大住 房抵押贷 款规 模
在 我 国现 时 商 品房 价 格 与 居 民收入 之 间存 在 巨大 反 差
规 范 的住 房金 融市 场 应是 一 级 市 场和 二 级市 场均 为发
实际 。在贷款方 面，除重点支持经济适用住房建设外 ，还 可用于购房 、租房 、修房 、合作建房等 ，并逐步向人个抵
押贷款过渡 。所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部
完善住房金融体系的思考
文 ／黎显扬
住房金融是支持房地产业发展的关键。我国的住房金
委托商业银行办理。这样 ，能充分利用现有商业银行的陬
款方式 设置多种抵押贷款种类。可参照发达国家的经验 ，
设置固定利率抵押贷款 、可调利率抵押贷款 、渐进式付抵 押贷款、旧房改造贷款 、住房装修贷款等住房消费信贷品 种 。我国目前有些城市推 出的组合贷款 ，即抵押贷款与人 寿保险相结合 （ 借款人在整个抵押期间只是每月偿还利息 ， 但 同时缴纳人寿保险费 这样 ，当人寿保险到期时 用到
上海 房地
一
规范公 积金的运作方式
随着公积金的归集量逐年递增 ，规范公积金运作显得
更加重要。在公积金的监管方面 应借鉴新加坡 中央公积 金局运作模式 ．建立公积金管理 、监督机构 ．制定全 国住
房公积金的政策 、措施 培训专业人员 ，指导地方住房公 积金 管理机构的工作 ，对公积金的运作进行监督 ．以保证 安全性 。在融资方面 一是扩大实行公积金制度的对象和 范围。随着我国经济的发展和农村城镇化进程的加快 私
融发展借鉴 了新加坡的住房公积金模式 ； 借鉴 了德 国的合
同储蓄模式 ，成立了部分住 宅储蓄银行 ； 借鉴 了美 国的住
点机构 减少住房公积金管理费用和成本。 二
房抵押贷款模式 ．通过立法推动个人购房抵押贷款业务。 但在具体的运作过程中还不完善 ．例如，以住房公积金为
主要内容的政策性住房金融尚处于起始阶段 ； 现代住房金 融融资体系没有完全形成 ； 住房金融市场发育滞后 ； 住房 金融领域狭 窄 ｊ 个人住房抵押贷款业务难以推行 等等。
收个人住房资金的存入。 （ 二）创新金融工具 推动住房筹资融资的证券化 。 通过向社会发行住房债券 房地产股票等工具融通长期资
上 海 房 地
金 允许各种存单和商业票据在住房金融市场上流通转让 同时 大力开展包括转递证券 、转付证券在内的房地产抵 押贷款证券和房地产投资信托等不动产证券业务 ，推 动不
我国住房金融模式可以结合美国的住房抵押贷款模式 和德国合同储蓄模式 ，辅之 以住房公积金制度来构建。具 体讲 着重从以下方面入手。
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押贷款稳定增长的信贷资金来源 。当前应通过采 用存贷拄 钩储蓄、保险住房储蓄 、公积金住房储蓄等 多种形式 ，吸