重置成本法评估房屋及建筑物

一、成本法评估房屋建筑物

（一）房屋建筑物评估说明

1. 评估范围

位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：

2. 厂房概况

其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；

厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；

厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；

厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；

厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；

厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形

该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程

根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价

格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表

勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；

管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；

建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的贷款基准利息率，取6%。

钢混结构单位重置成本：

前期费用=770×2.1%= 16.17元

管理费用=770×2%=15.4元

建设期利息=（770+16.17+15.4）×6%÷12×12÷2=48.09元

单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66元

砖混结构单位重置成本：

前期费用=550×2.1%=11.55元

管理费用=550×2%=11元

建设期利息=（550+11.55+11）×6%÷12×12÷2=34.35元

单位重置成本=550+11.55+11+34.35=606.90元

砖木结构单位重置成本：

前期费用=320×2.1%=6.72元

管理费用=320×2%=6.4元

建设期利息=（320+6.72+6.4）×6%÷12×12÷2=19.99元

单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11元

钢结构单位重置成本：

前期费用=250×2.1%=5.25元

管理费用=250×2%=5元

建设期利息=（250+5.25+5）×6%÷12×12÷2=15.62元

单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87元

房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%。

房屋成新标准表

年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=（30-20）÷30=33.33%。

综合成新率=33.33%×50%+50%×50%=41.67%

钢混结构评估单价=849.66×41.67%=354.01元

砖混结构评估单价=606.90×41.67%=252.87元

转木构评估单价=353.11×41.67%=147.12元

钢结构评估单价=275.87×41.67%=114.94元

厂房一评估值=354.01×568.4㎡=201,220.76元

厂房二评估值=252.87×1001.1㎡=253,144.29元

厂房三评估值=354.01×507.3㎡=179,590.59元

厂房四评估值=114.94×1432.9=164,696.31元

厂房五评估值=147.12×1097.4=161,451.81元

厂房六评估值=354.01×365.1=92,321.43元

委估房屋评估值（合计）=201,220.76+253,144.29+179,590.59+164,696.31+ 161,451.81+92,321.43=1,052,425.18元,取105万元。