第四章 城镇土地经济评价

总分剖面图法
三、城镇土地分等
1、城镇土地分等的层次性

全国：设市城市 省域（自治区）：城市和县城镇

直辖市：市域内市区、地级和县级政府驻地城镇

城市所辖的空间上与主城区分割的实体（如独立工矿区、开发区 等），宜在城市分等基础上，经综合平衡划分等别。
2、城镇土地分等的技术程序

二、城镇土地定级

1、城镇土地定级的程序
准备工作阶段
制订技术方案、进行资料收集
资料分析整理、产生成果阶段 成果验收鉴定与应用实施阶段
2、城镇土地定级的种类

综合定级

分类定级

商业用地、住宅用地、工业用地

预测定级

考虑规划对综合定级进行调整修正
（1）定级因素选择与权重确定
（2）定级因素作用分与空间影响分的确定 面状因素：
社会生产价格（元）
所耗资本 （元）
平均利润 （元）
产量 （担） 全部产品 每担 每担 全部产品
级差地租 Ⅰ （元）
A
100
20
6
120
20
30
180
60
B
100
20
5
120
24
30
150
30
C
100
20
4
120
30
30
120
0
级差地租Ⅰ计算表(二)
土地种类
同城市之 当地个别 运费（元） 市场价格 产量（担） 生产价格 间的距离 （元） （公里） （元）
突出重点、甄别分类、综合分析、近邻比较、适当调控
2、基本方法： 多因素综合评价法 3、验证方法： 聚类分析法、市场资料校核法、均值-方差法、方差分析平衡法（抽
屉法）、等别分值排序平衡法（地方上报验证法）、主因素平衡法、
区域间平衡法

二、不同阶段的研究范围和应用方法

二、不同阶段的研究范围和应用方法
因素对土地的影响仅与因素指标值有关，直接计算作用分


点、线状因素：
影响既与设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，需在计算作用 分的基础上，根据距离衰减公式计算空间影响分。
（3）土地评价单元划定

土地评价单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区 位条件基本一致。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地 物或权属界线组成。
三、区位理论

区位理论的发展： 杜能农业区位论 中心地理论 韦伯工业区位论 廖什市场区位理论
多部门企业区位理论

区位理论研究人类的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人
类活动的一般空间法则。

两层基本内涵：人类活动的空间选择（人——空间），空间内人类活
动的有机组合（空间——人的组合）



（二）不同阶段因素因子及其指标体系和权重确定


1、因素因子及指标体系
（1）探索阶段（成果被纳入117号文件） 对于城市分等，选择3项因素、5项因子，涉及5项指标；对于各省县级单元
理。

二、技术体系
第二部分

市县城镇土地分等
一、理论基础和技术方法体系 二、不同阶段的研究范围和应用方法


三、多因素综合评价法在不同阶段中的应用
四、等别验证与方案确定
五、不同阶段主要成果分析

一、理论基础和技术方法体系
（一）相关研究分析
国际上，土地资源评价源于农业用地质量评价； 在我国，城镇内部的土地质量评价技术体系较完备，实践活动广（如城镇 土地定级）；而区域间城镇土地质量评价，在本研究之前缺乏覆盖全国所 有市县的研究。

土地评价单元划分的原则 土地评价单元划分的方法

主导因素判定法


叠置法
动态网格法 网格法
（4）城镇土地级划定

初步划分

总分数轴确定法 总分频率曲线法（直方图法）

总分剖面图法

土地级的校核与修正

土地级差收益测算校核 市场交易价格定级校核 实地校核
总分数轴确定法
总分频率曲线法（直方图法）
区位理论的应用：
（一）根据区位条件对土地的作用方式，建立城镇土地评价的基本思 路


（二）以分析区位条件入手确定土地评价因素因子体系
（三）根据区位理论中的某些原则，确定城镇土地评价因素的作用方 式、作用强度及其变化规律
第三节 城镇土地经济评价的方法和应用
一、城镇土地分等定级
1、城镇土地分等定级的目的
当报价地租与 市场地租曲线 相切时，利润 最大，切点也 即用户在城市 选址的均衡点
d
市中心
B:土地市场不断变化情况下，土地需求者在决定各自的报价地租及土地 区位的同时也影响决定者市场地租曲线。
r 竞租曲线
土地需求者决定出各自的报价地租曲线r
（d）后，由于土地所有者追求地租最大化，
因而各不同区位土地的最高报价地租就决 定了该区位土地的市场地租水平，土地报
市中心
市中心
d
max =V-C- r(d) -f*d
约束条件：R（d）
报 价 地 租
对任何城市 ，土地市场 客观已经形 成了一条具 体的地租曲 线R(d)
报价地租曲线
r
r(d)
市中心
R(d)
均衡点
报价地租r(d)：土地需求者对不同土地 作出自己的估价，并按边际产出=相应 地租决定对不同区位土地所愿支付的最 高地租
社会生产价格 （元） 级差地 全部产 租（元） 每担 品
A
A C
100
追加 100 100
20
20 20
6
7 4
120
120 120
20
120/7 30
30
30 30
180
210 120
Ⅰ：60
Ⅱ：90 0

（3）绝对地租和垄断地租

绝对地租：是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

垄断地租：指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租形态。


3、城镇土地分等定级的原则
综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则


定量与定性分析结合原则
4、城镇土地分等定级的思路
——以多因素综合评法为主，市场资料分析为辅。 通过分析城镇土地的自然条件、基础设施、投入产出、区域环境等多 项影响土地利用效益的因素的作用，综合评定城镇土地质量差异，划 分土地等级。 同时参考城镇基准地价、土地市场交易、商品住宅交易、标准宗地等 资料采用不同方法对分等结果进行校核。
R(d) r3(d) 市中心 r2(d) r1(d) d
价地租曲线的包络线就形成市场地租曲线。
农作物预期收支表
单位：元/亩 大麦 250 45 50 50 15 35 25 220 30
收入 支出：劳动力 种子、化肥 机械折旧 建筑物折旧 资本利息 利润 支出加利润合计 剩余
小麦 290 50 65 55 15 35 25 245 45

2、国家战略（如耕地保护、解决“三农”问题、统筹区域发展等）要
求合理调整城镇土地收益分配，协调区域间的城镇土地Fra Baidu bibliotek益水平差异。

（二）研究定位

1、指导思想 由因推果，综合平衡；按等测算，从等征收

2、项目特色 源于实践、在实践中发展、在发展中集成、在集成中完善

二、技术体系
包括：
（1）市县城镇土 地分等； （2）收益测算； （3）成果应用管

全面掌握城镇土地质量及利用状况； 科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率； 国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施； 土地估价、征收土地税费

制订城镇土地利用规划、计划

2、城镇土地分等定级的对象
城镇土地分等——城市市区、建制镇镇区土地 城镇土地定级——土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内 的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区用地可一 起参与评定。
利用聚类分析方法校核
总分数轴确定法
总分频率曲线法（直方图法）
（5）城镇土地等的调整与确定

调整原则

行政建制协调原则 城镇规模和职能调控原则

近邻平衡原则

最终成果

城镇土地分等图、报告、基础资料汇编

举例：《基于空间分异理论的城镇土地质量评价、收益分析及应
用》 ——新增建设用地有偿使用费和土地出让平均纯收益征收标准 体系研究


（2）马克思地租地价理论（级差地租理论）
级差地租：指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对应位置及开 发程度不同而形成的差别地租。

级差地租Ⅰ：等量资本和等量劳动投在等面积不同沃度和位置的土地
上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
级差地租Ⅰ计算表(一)
个别生产价格（元） 土地种类
（1）新古典城市地租理论（经济地租和竞租曲线）
A：在市场地租曲线既定的情况下，具体企业的位置及地租的确定：
每一个企 业都有自 己的报价 地租
1
2
每个需求者 面临的问题 就是进行选 址，而使利 润最大化
r(d)
R(d)
市场地租
r(d)=V-C- -f*d
距 总 离 收 无 入 关 的 成 本 利 运 润 费 水 率 平

思路二：根据大量的土地出让、房屋交易等市场资料，用收益还原法
等方法估算土地收益和地价水平。 一般在不动产市场比较健全的地区或城镇应用。
第二节 城镇土地经济评价的理论基础

一、城镇土地的基本特性
——承载性：最基本的自然属性 ——区位：极端重要性 ——城市土地的结节性与均质性
二、地租和地价理论

级差地租 Ⅰ（元）
A B C
50 10 5
4 4 4
400 400 400
200 40 20
600 600 600
0 160 180

级差地租Ⅱ：指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产
率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
级差地租 Ⅱ计算表： 个别生产价格 （元） 每担
土地种 所耗资 平均利 产量 类 本（元）润（元） （担） 全部产 品

方法：

特尔菲法（专家打分法）
因素成对比较法 层次分析法（AHP方法）
（3）分等对象的分值计算

指标数据的标准化方法：

位序标准化 极值标准化
因子分值计算
因素分值计算
综合分值计算
（4）城镇土地等的划分

初步划分

总分频率曲线法（直方图法） 数轴法

分等成果校核

利用市场资料校核

检验、校核分等初步结果，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；
编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
（1）评价因素因子体系的确定
政策因素
土地等级
城市基础设施 城市集聚规模 城市区位 土地价格 城市产业结构 城市用地潜力 土地供求关系 城市土地收益
（2）因素因子权重的确定

原则：权重值介于0～1之间，各选定因素的权重值之和为1，每个因 素对应的选定因子的权重值之和为1。
有选择的建立影响分等区域内城镇间土地等的因素因子体系；
按因素因子体系调查收集有关数据资料；
确定各因素因子的相应权重； 分析因素因子的影响方式，建立评价标准； 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质 量的总分值；

根据评分结果，由高到低将城镇分类排队，采用一定方法初步划分城镇土 地等；

二、不同阶段的研究范围和应用方法

二、不同阶段的研究范围和应用方法

不同阶段的重点研究内容


三、多因素综合评价法在不同阶段中的应用
（一）多因素综合评价法思路

在分析影响各评价单元之间城镇土地质量差异的诸因素后，建立多因素
因子评价的指标体系，并确定因素因子的权重值；

对各评价单元的因素因子指标进行量化和标准化处理； 加权计算各评价单元受因素因子影响的综合分值； 按照综合分值的高低，应用统计分等法和直方图分等法等，将各个评价 单元排序归类。



（二）理论基础 1、地域分异理论 2、区位论

3、级差地租理论

（三）技术路线
•运用多因素综合 评价法进行初步 评价，并采用市 场资料校验法、 其他计量方法等 加以验证，通过 上下协调、互动 反馈的机制，最 终确定市县城镇 土地等别。


（四）技术原则和方法
1、技术原则：


城 镇 土 地 经 济 评 价
城镇土地分等
以土地“等”反映城镇“之间”
土地利用效率的地域差别
城镇土地定级 以土地“级”反映城镇“内部” 土地质量和利用效率的差异
二、城镇土地经济评价的不同思路

思路一：从影响城镇土地经济收入的各因素入手，采用多因素综合评 判法评价。 一般在土地市场不发育，土地交易资料缺乏的情况下采用。
第四章 城镇土地经济评价
主讲人:林坚
主要内容：
城镇土地经济评价的内涵
城镇土地经济评价的理论基础
城镇土地经济评价的方法和应用
第一节 城镇土地经济评价的内涵
一、相关概念

城镇土地经济评价：
根据城镇土地的经济和自然两个方面的属性及其在城镇社会经济活动
中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，划分城镇土地等级的 过程。
案例：《基于空间分异理论的城镇土地质量评价、 收益分析及应用》 ——新增建设用地有偿使用费和 土地出让平均纯收益征收标准体系研究


第一部分 研究体系
第二部分 市县城镇土地分等
第一部分 研究体系

一、研究背景和定位 （一）研究背景 1、城镇土地有偿使用制度改革及市场化进程要求对城镇土地质量差异 和收益水平进行科学分析。