第二章-建设用地制度与政策

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（二）建设用地使用权出让
7、土地出让合同
• 2008年,国土资源部、国家工商行政管理 总局制定了《国有建设用地使用权出让合 同》示范文本
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（三）建设用地使用权转让
1、 建设用地使用权转让
是指土地使用者将土地使用权再转让的行为
2、转让的方式
• 出售 • 交换 • 赠与
使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为 土地使用权出让,属于土地一级市场,由国家垄断, 任何单位和个人不得出让土地使用权
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（二）建设用地使用权出让
2、出让的主要方式
招标 拍卖 挂牌 协议
工业、商业、旅游、娱乐和商品 住宅等经营性用地以及同一宗地 有2个以上意向用地者的,应当以 招标、拍卖或者挂牌方式出让。
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二、建设用地使用权
第九条 国有土地和农民集体所有的土地,可以依法 确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个 人,有保护、管理和合理利用土地的义务。
• 土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对 国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益 和有限处分的权利。
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2、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农
民集体所有制的形式,该种所有制的土地被简称 集体土地。农民集体的范围有下列3种:(1)村农 民集体;(2)村内两个以上农村集体经济组织的 农民集体;(3)乡（镇）农民集体。
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（一）土地所有制
宪法规定:城市土地属于国家所有,农村和城
市郊区的土地,除由法律规定属于国家所
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（一）建设用地使用权划拨
3、建设用地使用权划拨的范围
• 国家机关用地和军事用地 • 城市基础设施以及公益事业用地 • 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 • 行政、法规规定的其他用地
《划拨用地目录》
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（二）建设用地使用权出让
1、建设用地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地
1、土地使用权期间届满 2、因公共利益提前收回 3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同 （1）土地使用者未如期支付地价款 （2）土地使用者未按合同约定的期限和条件开
出让的最高年限:
• 居住用地70年
• 工业用地50年
• 教育科技文化体育卫生50年
• 商业旅游娱乐40年
• 综合或其他用地50年
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（二）建设用地使用权出让
5、出让的权利限制
改变土地用途
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权 出让合同约定的土地用途的,必须取得出让 方和市、县人民政府城市规划行政主管部 门的同意,签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订土地使用权出让合同,相应 调整土地使用权出让金
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（二）建设用地使用权出让
6、土地出让金
• 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六 十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部 支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。
• 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算, 用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权 出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定
除了国家核准的划拨土地以外,凡新增土地和原使 用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易 等,均实行有偿有限期使用。
3、国家实行土地用途管制制度
根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、 建设用地和未利用土地。严格限制农用地转为 建设用地。
4、国家实行耕地保护制度
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国 的基本国策。
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建设用地使用权的获取途径
• 行政划拨 • 出让 • 转让
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（一）建设用地使用权划拨
1、建设用地使用权划拨
县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳 补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用,或者 将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为
2、基本特征
• 行政性 • 无偿性 • 无期限性 • 流转具有限制性
第二章 建设用地制度与政策
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本章基本内容
一、土地制度概述 二、建设用地使用权 三、集体土地征收 四、国有土地上房屋征收 五、闲置土地
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一、土地制度概述
（一）土地所有制
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即 全民所有制和劳动群众集体所有制。
1、全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院 代表国家行使。
• 采取协议的出让价不低于国家规定的所
确定的底价
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（二）建设用地使用权出让
3、出让的年限
出让的最高年限:
• 居住用地70年
• 工业用地50年
• 教育科技文化体育卫生50年
• 商业旅游娱乐40年
• 综合或其他用地50年
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（二）建设用地使用权出让
4、出让的年限
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（三）建设用地使用权转让
3、转让的条件
• 以出让方式取得土地使用权
• 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出 让金,并取得土地使用权证书;
• 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设 工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建 设用地条件。
（1）国有土地,《国有土地使用证》
（2）集体土地,《集体土地所有证》、《集体土 地使用证》
（3）土地他项权利证明书
土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外 的土地权利,包括抵押权、承租权以及法律、行 政法规规定需要登记的其他土地权利。
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Байду номын сангаас
（二）土地管理的基本制度
2、国家实行土地有偿有期限使用制度
有的以外,属于集体所有。
• 全民所有,即国家所有土地的 所有权由国务院代表国家行使。
• 农民集体所有的土地依法属于 村农民集体所有的,由村集体经 济组织或者村民委员会经营、 管理 2021/3/14
农村土地 城市郊区土地
城市土地
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（二）土地管理的基本制度
1、国家实行土地登记制度
国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、 集体土地使用权和土地他项权利进行登记。
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（三）建设用地使用权转让
4、划拨土地的转让
• 一是报有批准权都是人民政府审批准予转让的, 由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家 有关规定缴纳土地使用权出让金
• 二是可不办理出让手续,但转让方应将所获得的 收益中的土地收益上缴国家。
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（三）建设用地使用权的收回