教育用地评估探讨

教育用地评估探讨

——出让非经营性教育用地

成都九鼎房地产交易评估有限公司谢松

教育用地是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。教育用地具体分为两类，一类为经营性教育用地，另一类为非经营性教育用地，本文所指教育用地系指非经营性教育用地。1998年12月7日《国土资源部关于建立建设用地信息发布制度的通知》中明确指出，教育用地在符合相关文件规定的条件下，可以出让或划拨方式取得土使用权；2001年10月22日《中华人民共和国国土资源部第9号令》，非营利性教育设施用地属城市基础设施用地和公益事业用地范围，应当由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方向以划拨方式提供土地使用权。

近年随着党中央、国务院“科教兴国”战略的提出，各省将教育产业作为重要大事来抓，“加强教育发展规划，留足教育用地”、“教育用地不得改变土地用途，不得转让和抵押”以及各省市学校用地保护规定等对学校占地面积、供地方式、土地使用性质等方面作为详细规定。从中共中央1985年提出教育体制改革以来，已逐步形成以公办学校为龙头，社会、民间办学等齐头发展的多种办学模式并存局面，投资主体多元化，土地使用权取得方式多样化（如租赁、出让、划拨等），并因此对各省市的土地评估机构开辟了一条新的业务渠道，这其中涉及的估价目的主要有：土地租赁价格评估、土地使用权作价入股评估、土地使用权抵押贷款评估、土地使用权市场价值评估、土地

使用权课税价格评估等，但其土地价格内涵始终围绕正常公开市场这一重要前提。由于成都市经营性或非经营性的划拨用地均不可进行土地使用权抵押贷款，因此，本次探讨以成都市内出让教育用地为例，以土地使用权市场价值评估中普遍采用的成本逼近法作为对象进行浅析。

据成都市国土资源局成国土资发[2005]55号《关于国有建设用地土地分类调整补充和土地出让金标准的通知》，教育用地（242）、科研设计（243）、文化（244）、医疗卫生用地（245），符合《划拨用地目录》的非营利性的项目用地行政划拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理出让，土地出让金标准按工业用地核定。因此该通知为如何评估成都市教育用地指明了方向：由于教育用地属于公共建筑用地之一，该类市政配套设施用地的土地使用权价格应参照工业用地标准优价供应，这正符合了我国教育体制改革的根本目的——普及教育，提供民族素质。

在具体评估方法上，由于教育用地的特殊性，考虑到优价保量供应的前提，应首先选用成本逼近法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项各观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。在测算地价中应重点注意的有以下几点：

1、土地取得费的各组成项目。

由于新建、扩建民办学校，县级以上人民政府应当按照国家公益事业用地及建设的有关规定给予优惠，因此在测算教育用地的土地取

得费时，就应当将其中的优惠部分予以剔除，客观地确定其土地取得费的组成。评估报告中，应将各类费用的文件名称、批准机关、批准时间及文件中有关取费标准等一一进行说明。

2、明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

目前全国各省市大部分民办学校，在学校规模、师资队伍、硬软件投入、招生宣传等多方面，力求做到“大、精、尖”，规模大、设备精、校舍新、生源尖已成为招生宣传的一大利器，因此，“分期分阶段开发”、“逐步建设完善”成为众多民办学校的发展特点，因此要求评估人员在确定其土地开发期限和开发状况时应慎重对待，按照类似项目的情况，对土地开发周期、建设周期、开发程度及对应的土地使用权面积等进行确认，为下一步确定贷款利息、投资回报率等埋下伏笔。

3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定。

银行贷款或民间融资，是社会办学机构根据类似项目的建设情况，依据开发进度而作出的融资安排，贷款利息则是为占用资金而付出的代价。贷款利息与开发进度、开发周期息息相关，开发周期分为土地开发周期和房屋建设周期，此处主要指土地开发周期，即完成了土地开发等基础设施建设，已进行宗地内平整，具备建设条件的土地开发周期。划分各期用地的开发周期，符合模拟地价形成过程的基本指导思想，为确定各项费用发生时点，准确评估地价打下坚实的基础。

投资回报率可采用估价基准日上一年全市教育产业的平均投资

回报率或利润率，而土地还原利率一般是低于投资回报率1-2%，虽然土地使用权只是作为学校投资的其中一个要素参与学校建设和经营，但由于其价值已流转到了学校经营收入中，单纯的土地使用权对学校经营收入的贡献程度难以从各方面因素的共同作用中加以剥离，故评估中可根据学校的具体情况，如学校结构、师资水平、教育重点、软硬件投资等对土地还原利率酌情取值。

4、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据

据成都市国土资源局成国土资发[2005]55号《关于国有建设用地土地分类调整补充和土地出让金标准的通知》，教育用地的土地出让金标准按工业用地核定。因此，根据成都市国土资源局公布的土地出让金缴纳政策，教育用地的土地出让金从2002年10月1日起，根据其所在位置的工业用地级别，按成都市城区内Ⅰ至Ⅴ级工业用地出让金标准进行缴纳。需要特别指出的是，该土地出让金缴纳标准是土地使用权人以最高出让年限取得土地使用权时应交纳款项，因此在评估中需对其进行使用年期修正。

5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正

虽然教育用地可参照工业用地进行评估，但其区域因素和个别因素与工业用地不同，因为教育用地的审批程序、审批机关等相对比较复杂，与国家和地方的教育产业政策、城市基础设施建设配套规划、行业背景、区域消费能力、学校构成和性质、服务半径、交通条件及学校背景、师资、投资额度等相关联，因此在对教育用地进行区域因素和个别因素时，应充分考虑上述因素对其地价的影响进行修正，这

就要求估价人员要有创新思维，充分搜集类似项目的资料和相关政策，做到科学、公正、公开、公平地评估估价对象的价格。

作者简介：

谢松，女，2000年7月毕业于四川师范大学房地产系房地产经营与管理专业。2001年10月进入成都九鼎房地产交易评估有限公司估价部，从事房地产评估工作。在近5年的评估工作中，积累了丰富的经验，2004年二季度，由其担任项目负责人撰写的金牛区西安南路住宅用地使用权价格评估报告（报告编号：九鼎[2004]地估字第019号），经中国土地估价师协会抽查获一等。