集体建设用地基准地价评估的问题探讨

城市周刊CHENGSHIZHOUKAN
2019/12
集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。

改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。

基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理
的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，
维护农村集体流转权益具有重要作用。

一、基准地价评估意义
集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。

对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义
重大。

它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，
也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。

二、集体建设用地基准地价评估的问题
1.缺乏相关法律配套,实施难度大。

《中华人民共和国
土地管理法》第六十三条规定：
“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、
兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，
加强了集体土地使用权流转市场管理。

但是，
这些这些政策和研究只是一项探索性方法，
由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，
导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。

2.集体建设用地分布零散,工作量大。

不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。

其他大部分的集体建设用地都属于零星分布
地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。

地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。

三、集体建设用地基准地价评估优化措施
1.评估范围的确定。

工作人员一般情况下会采用以实
现为单位，
进行基准地价上的统一测算。

此时需要对建设用地进行划定上的处理，
来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，
土地面积范围比较大的集体建设用地，
这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。

内部的基础设施也比较完善，并且有大片的土地资源未被开发使用。

在土地范围的划分上，有很多地方没有使用。

这种处理方式对区域进行划分以及测算的范围，需要以乡镇的集体建设
用地界限进行划定。

其次，是土地资源的分布范围不广，
与此同时，建设用地的分布也比较零散，
此时可以采用行政边界的测算范围，
对这些土地资源进行面积上的估算。

最后，土地资源的测算范围比较小，但是这些土地资源分布比较
集中，工作人员在进行测算时还算比较省力，
可以用面积上的划分依据进行确定。

2.估价方法的选择。

（1）市场比较法：由于集体建设用
地交易行为相对来讲不十分规范，市场是不充分的，
且集体建设用地使用权没有入市，市场的正常交易量稀少，难以收
集相关交易数据，因此，采用市场比较法对集体建设用地进
行评估只适合用于个别已具有规范市场、交易活跃的地区，
如广东顺德。

（2）收益还原法：采用收益还原法对集体建设
用地基准地价进行评估，主要会受到土地还原率难以确定的限制，一般采用安全利率加风险调整值法确定土地还原
率，农村的风险调整值比城镇高，但是高多少，没有权威的
论断，估价人员应在保证不出现原则性错误的情况下，
选取符合实际的参数，方能使估价结果更具客观性。

（3）剩余法：
若在估价基准日下待估宗地可以确定开发方案和通过何种
方式获取收益等情况，可以通过剩余法进行地价测算。

（4）成本逼近法：适用于新开发的土地，以估价期日重新开发土
地耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上正常的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。

但是实际估价时，应该考虑到国有建设用地与集体建设用地开发费用的差异，通常情况下，由于集体建设用地的开发
建设标准（如土地平整、基础设施配套等）明显低于国有建设用地，因此开发费用要低于国有建设用地。

（5）基准地价
系数修正法：对于政府已公布集体建设用地使用权流转基准地价且具有其完备基准地价修正体系的区域，可采用基准地价系数修正法进行评估。

3.地价资料的收集。

地价资料作为直观反映交易价格和收益情况的资料，对基准地价成果的价值高低和可参考
性具有重要影响。

因此，地价资料的准确性直接影响基准地价评估成果的真实性和可信度。

由于缺乏相关法律法规的规范引导，目前我国集体建设用地交易市场缺乏规范性，大
多数交易案例属于隐形交易。

在实际收集地价资料时，
应深入基层中去，
通过多种方式，例如咨询村干部和农户、问卷调查等形式进行调查，了解与掌握真实地价数据。

四、结语
土地资源管理人员在对集体建设用地的计算地价进行评估时，应该根据实际情况对这些建设用地进行范围上的规划与处理，采用科学的手段对这些土地进行交易或是流传，这些集体建设用地只有得到规范性的处理，才能在流转过程中以公平的低价进行交易。

参考文献:
[1]曹丽萍.农村集体经营性建设用地基准地价评估研究———以江西省余江县锦江镇为例[D].江西:江西农业大学,2018.
[2]高艳梅.集体建设用地再开发中产权政策焦点、困境与对策[J].经济体制改革,2017(1):96-101.
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
彭振清
河北金惠土地评估咨询有限公司
摘要:现阶段,我国对集体建设用地的地基准地地价体系还不够完善,致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据,集体土地流转交易市场不规范、不透明。

为了规范集体建设用地市场,适应当前集体建设用地流转运作模式,保障农村集体和农民的利益,我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础,建立一套完整的评估体系,同时制定相应制度对市场进行规范引导。

关键词:集体建设用地;基准地价;评估84。