奥林匹克公园商业地块策划最终汇报

新开工面积和竣工面积历年情况
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001
新开工面积 竣工面积
2002 2003
房地产开发投资
比上年增长率

北京市房地产开发投资增速趋于平稳
固定资产投资与房地产开发投资比较

商品房新开工面积和竣工面积增速逐渐趋于 平稳
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开发战略及城市功能定位


137万平米：北京城市运营的一个重要课题 市场研究：为什么需要一个有竞争优势的战略？ 提升价值：区域中心还是大都市多中心之一？ 建立主题：为这个区域进行城市功能定位 注意力是核心竞争力：城市标识经济商圈的形成及 其商业价值 谁最需要注意力：作为目标客群的企业、机构以及 商业模式
开发策略方案与实施方案 规划调整、设计初步方案 土地出让价值初步评估 竞拍、出让初步方案 规划调整、设计方案 土地出让价格建议书 竞拍、出让实施方案
营销、推广策略初步讨论 推广方案初步计划
营销、推广策略报告 项目推广计划与实施方案
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目
录
第一部分 开发战略及城市功能主题定位 第二部分 全面规划调整说明及建议 第三部分 开发策略及运作方案 第四部分 土地价值评估及出让方案 第五部分 营销推广策略及运作方案
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137万平米： 北京城市运营的一个重要课题
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北京市区最后的 大规模开发地块， 对北京政府城市 运营能力的重大 考验！
2004年9月
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东部10 个出让 地块
西部5 个出让 地块
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4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
14 12 10 8 6 4 2 0
95.3, 3%
北京市GDP 的增长率连 续5年保持 在10%以上
1298.5, 36% 2218.2, 61%
第一产业 第二产业 第三产业
经济结构进 一步优化
1997
1998
1999
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2004年9月
北京市房地产市场分析（二）
万平方米
销售面积和销售额历年情况
亿元
2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
销售面积 销售额
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
GDP
2000
2001
增长率
2002
2003
GDP增长与固定资产投资增长的关系
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 30% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1997 1998 1999 GDP增长率 2000 2001 固定资产投资增长率 2002 2003 20% 10% 0% 60% 50% 40%

西、北部：地位不断上升 奥运会之前将增加18家五星级酒店 主要将选址于奥运村和西城地区



北京经济、旅游前景看好 奥运会将给北京的酒店发展带来巨大 机遇 亚奥将是未来的热点之一
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北京公寓市场


公寓市场出现整体回暖 需求开始上升 租金开始上扬 空臵率逐渐下降

100% 80% 60% 40% 20% 0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
北京市房地产供给在高增长上趋于平稳。 土地购臵投资、土地开发投资保持高位。 北京市房地产市场仍处于高位时期，将 长期看好。
固定资产投资

房地产开发投资
房地产投资对北京GDP增长有重要作用
165494 10486
预售房销售面积
存量房销售面积
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北京市酒店物业市场


酒店业已经成为北京商业发展的亮点 各大跨国集团已制定了严密的扩张计 划 京城形成了东、西、南、北全面布局 高档酒店之势


CBD是目前最被看好的酒店发展区域 凯悦、香格里拉、六洲和万豪等集团 看好CBD CBD的商务氛围已成气候



对房地产行业影响更为直接、 更为严重的应该是相关的金融 政策和消费信贷政策

政府的一系列调控政策从长远来 看毫无疑问有利于北京房地产市 场的健康持续发展
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房地产市场研究汇总

1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究


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销售与竣工面积比

96年以后需求开始升温，商品房销售面积和 销售额持续增加
79.90% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 8.40% 7.20%

供需之间巨大的差距在逐渐缩小



商品住宅 空置面积
办公楼 空置面积
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1999 2000 2001 2002 2003 5年累计

购置面积
开发面积


累计购置土地大于累计开发土地
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2004年9月
北京市宏观市场分析
亿元
GDP及增长速度
%
三次产业情况（单位：亿元）
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全国房地产市场分析
投资增长情况
12000
（亿元）
全国平均商品房价格变化
35 30 25 20 15 10 5 0
10000 8000 6000 4000 2000 0
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2003年固定资产投资构成
固定资产投资 是北京经济增 长（GDP）的 重要动力
692.4, 32%
1046.9, 49%
417.8, 19%
住宅投资
基础设施投资
其他投资
2003年北京 市全年完成 全社会固定 资产投资 2157.1亿元， 比上年增长 18.9%。

北京市宏观经济持续向好。 2004年上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，比上年同期增长15.４％。 作为首都，同时有奥运会的拉抬作用，经济的高增长速度能保持相当长时间。
上半年国内生产总值 60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 2003上半年 单位：亿元 2004上半年 58773 53576
6000 5000 4000 3000 2000 2003上半年 单位：亿元 2004上半年 4229.34 上半年全国房地产开发投资 5413.58
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房地产市场研究汇总

1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究


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全Hale Waihona Puke 宏观经济分析2004年上半年我国国内生产总值为58773亿元，同比增长9.7％，比去年同 期提高0.9个百分点； 2004上半年全国房地产开发投资完成5413.58亿元，同比增长28%。


2003年写字楼供需基本持平 销售最多的是朝阳、海淀、西城； 均价最高的是海淀区、朝阳区、西 城区 未来还有较大增长机会 宏观经济形势良好 奥运会的积极影响 亚北将成为增长点



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写字楼销售情况
图1：2003年写字楼销售套数 1200 1000 800 600 400 200 0 67
图2：2003年写字楼销售面积 单位：万平方米 80 71.4 43.8 40 20 0 27.6 总销售面积 预售面积 存量房销售面积
966
899 总销售套数 预售房套数 存量房销售套数
60
图3：2003年各季度销售套数
500 400 300 200 100 0 总销售套数 预售房销售套数 存量房销售套数 69 52 200 299 168 17 32 12 6 398 287 392 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度
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2004年9月
北京市房地产市场分析（一）
亿元 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
房地产开发投资历年情况
0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 -0.1
万平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
万平方米
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
销售面积与竣工面积情况
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
1995
1996
1997
销售面积
1998
1999
竣工面积
2000
2001
2002
2003
商业用房 空置面积
商品房销售状况、空置状况和需求状 况趋好。 北京市房地产价格稳中有降，逐渐趋 于合理。 宏观调控、土地市场的规范化运作， 促使北京房地产市场走向规范化、市 场化。

办公、商用物业空置率消化能力增强
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2004年9月
房地产政策有利于长远发展
土地、金融和消费三大市场三 管齐下的政策调整，将给房地 产行业带来极大的影响 对房地产进行的主要目的是给 房地产开发降温，防止房地产 开发过热，防止经济过热


2003年北京公寓市场良好 供应 317.3万平方米 销售 110.3万平方米
均价9743元/平方米

未来需求存在增长潜力 市场供应有可能持续增多 主要集中在亚北和东部区域
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公寓销售情况
300000 200000 100000 0 总销售面积 71740 264372
图4：2003年各季度销售面积 单位：平方米
243955 133943 62118 78461 12203 202254 123457 59537 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度
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北京商铺市场



商铺市场已经成为北京投资市场的 热点 主要集中在东部、北部和西部区域 开始出现SHOPPING MALL热

2003年北京商铺销售稳步上升 销售1709套 整体价格15498元/平方米 海淀、朝阳、东城为热点


海淀、朝阳、东城仍是2003年的 热点销售区域 总体价格基本平稳 本市居民为主要购买者
（
%）
1999
2000
2001
2002
2003 2004.5
2001
2002
平均房价
2003
2004.5
全国投资额
比上年增长率
同比增长

房地产投资保持较快的增长速度
万平米

房地产整体价格稳中有升
1999-2003年土地购置与开发情况

当前全国房地产市场整体表现良好； 局部区域和部分物业出现投资、需求 过热的迹象； 房地产受到金融、土地和消费等相关 政策的重点调控； 全国地产市场未来将走向平稳发展。

商铺市场发展空间较大 北京商业地产存在结构性机会 亚奥将是未来的热点之一
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北京商业用房销售稳步上升
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北京写字楼市场



2000年以来租金指数一直呈略微 下降趋势 写字楼区域分布不均衡 写字楼供应存在过量的可能性 北京写字楼市场在供需上存在结 构性矛盾 CBD供需较为平衡 中关村有明显过剩迹象
新奥集团土地一级开发目标

通过33公顷土地的一级开发，努力平衡整个奥林匹克 中心区315公顷的土地成本，并争取为政府获取更高的 经济价值； 确保北京奥运新城区的顺利建成并具备可持续发展的 城市区域经济活力；

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市场研究： 为什么需要一个有竞争优势的战略？
2004年9月
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北京奥林匹克公园中心区 商业、文化兼容商业地块策划
总结性工作汇报
奥林匹克中心土地一级开发策划内容与流程
开发战略的研究与制定
第 一 阶 段 第 二 阶 段 第 三 阶 段 开发战略的初步形成 城市区域主题的提出
开发策略与实施方案
开发策略的初步设想 规划设计的初步调整意见
营销策略与推广方案
开发战略的确定 主题的深化与论证 区域竞争力的形成方案 城市区域功能的定位 开发战略及城市功能定位的 最终成形和综合阐述