奥林匹克公园商业地块策划最终汇报

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房地产市场研究汇总

1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究


2004年9月
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全国宏观经济分析


2004年上半年我国国内生产总值为58773亿元，同比增长9.7％，比去年同 期提高0.9个百分点； 2004上半年全国房地产开发投资完成5413.58亿元，同比增长28%。
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1999 2000 2001 2002 2003 5年累计

购置面积
开发面积


累计购置土地大于累计开发土地
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2004年9月
北京市宏观市场分析
亿元
GDP及增长速度
%
三次产业情况（单位：亿元）
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全国房地产市场分析
投资增长情况
12000
（亿元）
全国平均商品房价格变化
35 30 25 20 15 10 5 0
10000 8000 6000 4000 2000 0
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%


2003年北京公寓市场良好 供应 317.3万平方米 销售 110.3万平方米
均价9743元/平方米

未来需求存在增长潜力 市场供应有可能持续增多 主要集中在亚北和东部区域
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公寓销售情况
新奥集团土地一级开发目标

通过33公顷土地的一级开发，努力平衡整个奥林匹克 中心区315公顷的土地成本，并争取为政府获取更高的 经济价值； 确保北京奥运新城区的顺利建成并具备可持续发展的 城市区域经济活力；

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市场研究： 为什么需要一个有竞争优势的战略？
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图2：2003年写字楼销售面积 单位：万平方米 80 71.4 43.8 40 20 0 27.6 总销售面积 预售面积 存量房销售面积
966
899 总销售套数 预售房套数 存量房销售套数
60
图3：2003年各季度销售套数
500 400 300 200 100 0 总销售套数 预售房销售套数 存量房销售套数 69 52 200 299 168 17 32 12 6 398 287 392 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度
165494 10486
预售房销售面积
存量房销售面积
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北京市酒店物业市场


酒店业已经成为北京商业发展的亮点 各大跨国集团已制定了严密的扩张计 划 京城形成了东、西、南、北全面布局 高档酒店之势


CBD是目前最被看好的酒店发展区域 凯悦、香格里拉、六洲和万豪等集团 看好CBD CBD的商务氛围已成气候


2003年写字楼供需基本持平 销售最多的是朝阳、海淀、西城； 均价最高的是海淀区、朝阳区、西 城区 未来还有较大增长机会 宏观经济形势良好 奥运会的积极影响 亚北将成为增长点



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写字楼销售情况
图1：2003年写字楼销售套数 1200 1000 800 600 400 200 0 67
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开发战略及城市功能定位


137万平米：北京城市运营的一个重要课题 市场研究：为什么需要一个有竞争优势的战略？ 提升价值：区域中心还是大都市多中心之一？ 建立主题：为这个区域进行城市功能定位 注意力是核心竞争力：城市标识经济商圈的形成及 其商业价值 谁最需要注意力：作为目标客群的企业、机构以及 商业模式

100% 80% 60% 40% 20% 0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
北京市房地产供给在高增长上趋于平稳。 土地购臵投资、土地开发投资保持高位。 北京市房地产市场仍处于高位时期，将 长期看好。
固定资产投资

房地产开发投资
房地产投资对北京GDP增长有重要作用



对房地产行业影响更为直接、 更为严重的应该是相关的金融 政策和消费信贷政策

政府的一系列调控政策从长远来 看毫无疑问有利于北京房地产市 场的健康持续发展
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房地产市场研究汇总

1、房地产市场综合研究 2、房地产市场分物业研究 3、亚奥区域研究


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上半年国内生产总值 60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 2003上半年 单位：亿元 2004上半年 58773 53576
6000 5000 4000 3000 2000 2003上半年 单位：亿元 2004上半年 4229.34 上半年全国房地产开发投资 5413.58
2003年固定资ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ投资构成
固定资产投资 是北京经济增 长（GDP）的 重要动力
692.4, 32%
1046.9, 49%
417.8, 19%
住宅投资
基础设施投资
其他投资
2003年北京 市全年完成 全社会固定 资产投资 2157.1亿元， 比上年增长 18.9%。

北京市宏观经济持续向好。 2004年上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，比上年同期增长15.４％。 作为首都，同时有奥运会的拉抬作用，经济的高增长速度能保持相当长时间。
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北京商铺市场



商铺市场已经成为北京投资市场的 热点 主要集中在东部、北部和西部区域 开始出现SHOPPING MALL热

2003年北京商铺销售稳步上升 销售1709套 整体价格15498元/平方米 海淀、朝阳、东城为热点


海淀、朝阳、东城仍是2003年的 热点销售区域 总体价格基本平稳 本市居民为主要购买者
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2004年9月
北京市房地产市场分析（二）
万平方米
销售面积和销售额历年情况
亿元
2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
销售面积 销售额
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
商业用房 空置面积
商品房销售状况、空置状况和需求状 况趋好。 北京市房地产价格稳中有降，逐渐趋 于合理。 宏观调控、土地市场的规范化运作， 促使北京房地产市场走向规范化、市 场化。

办公、商用物业空置率消化能力增强
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房地产政策有利于长远发展
土地、金融和消费三大市场三 管齐下的政策调整，将给房地 产行业带来极大的影响 对房地产进行的主要目的是给 房地产开发降温，防止房地产 开发过热，防止经济过热
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2004年9月
北京市房地产市场分析（一）
亿元 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
房地产开发投资历年情况
0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 -0.1
万平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
14 12 10 8 6 4 2 0
95.3, 3%
北京市GDP 的增长率连 续5年保持 在10%以上
1298.5, 36% 2218.2, 61%
第一产业 第二产业 第三产业
经济结构进 一步优化
1997
1998
1999
开发策略方案与实施方案 规划调整、设计初步方案 土地出让价值初步评估 竞拍、出让初步方案 规划调整、设计方案 土地出让价格建议书 竞拍、出让实施方案
营销、推广策略初步讨论 推广方案初步计划
营销、推广策略报告 项目推广计划与实施方案
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目
录
第一部分 开发战略及城市功能主题定位 第二部分 全面规划调整说明及建议 第三部分 开发策略及运作方案 第四部分 土地价值评估及出让方案 第五部分 营销推广策略及运作方案
北京奥林匹克公园中心区 商业、文化兼容商业地块策划
总结性工作汇报
奥林匹克中心土地一级开发策划内容与流程
开发战略的研究与制定
第 一 阶 段 第 二 阶 段 第 三 阶 段 开发战略的初步形成 城市区域主题的提出
开发策略与实施方案
开发策略的初步设想 规划设计的初步调整意见
营销策略与推广方案
开发战略的确定 主题的深化与论证 区域竞争力的形成方案 城市区域功能的定位 开发战略及城市功能定位的 最终成形和综合阐述

西、北部：地位不断上升 奥运会之前将增加18家五星级酒店 主要将选址于奥运村和西城地区



北京经济、旅游前景看好 奥运会将给北京的酒店发展带来巨大 机遇 亚奥将是未来的热点之一
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北京公寓市场


公寓市场出现整体回暖 需求开始上升 租金开始上扬 空臵率逐渐下降
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137万平米： 北京城市运营的一个重要课题
2004年9月
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北京市区最后的 大规模开发地块， 对北京政府城市 运营能力的重大 考验！
2004年9月
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东部10 个出让 地块
西部5 个出让 地块
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2004年9月
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GDP
2000
2001
增长率
2002
2003
GDP增长与固定资产投资增长的关系
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 30% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1997 1998 1999 GDP增长率 2000 2001 固定资产投资增长率 2002 2003 20% 10% 0% 60% 50% 40%

商铺市场发展空间较大 北京商业地产存在结构性机会 亚奥将是未来的热点之一
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北京商业用房销售稳步上升
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北京写字楼市场



2000年以来租金指数一直呈略微 下降趋势 写字楼区域分布不均衡 写字楼供应存在过量的可能性 北京写字楼市场在供需上存在结 构性矛盾 CBD供需较为平衡 中关村有明显过剩迹象
新开工面积和竣工面积历年情况
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001
新开工面积 竣工面积
2002 2003
房地产开发投资
比上年增长率

北京市房地产开发投资增速趋于平稳
固定资产投资与房地产开发投资比较

商品房新开工面积和竣工面积增速逐渐趋于 平稳
（
%）
1999
2000
2001
2002
2003 2004.5
2001
2002
平均房价
2003
2004.5
全国投资额
比上年增长率
同比增长

房地产投资保持较快的增长速度
万平米

房地产整体价格稳中有升
1999-2003年土地购置与开发情况

当前全国房地产市场整体表现良好； 局部区域和部分物业出现投资、需求 过热的迹象； 房地产受到金融、土地和消费等相关 政策的重点调控； 全国地产市场未来将走向平稳发展。
销售与竣工面积比

96年以后需求开始升温，商品房销售面积和 销售额持续增加
79.90% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 8.40% 7.20%

供需之间巨大的差距在逐渐缩小



商品住宅 空置面积
办公楼 空置面积
300000 200000 100000 0 总销售面积 71740 264372
图4：2003年各季度销售面积 单位：平方米
243955 133943 62118 78461 12203 202254 123457 59537 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度
万平方米
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
销售面积与竣工面积情况
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
1995
1996
1997
销售面积
1998
1999
竣工面积
2000
2001
2002
2003