大宁金茂府分析(初稿)

『科技展示』
以“普通客户住宅”和“金茂府科技住宅”对标的形式，多维度展示， 客户看得到、摸得着，深切感受。
叁 现场感官
现场感官之『参观动线』
最初参观动线：
售楼处
科技展示区
实景示范区
售楼处
弃 1、客户参观样板房后会遗忘【科技展示区】所释放的信息点
2、客户的关注度只对准样板间，并纠结于户型大小
用
现场感官之『参观动线』
会吸光
太阳能照明系统
会循环
中Leabharlann Baidu雨水循环再利用
会清洁
同层排水、管线垂直于墙体
会五感
社区媒体系统
『科技展示』
用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
金茂府这次端出来的最重要的一盘菜就是科技住宅的概念，而且后期也包装了很多的概念 对外呈现。能感受到的，着重突出，比如空气的对比、窗户隔热的对比等，并且清楚表述 为人体带来什么好处。
普陀区 长宁区
静安区
杨浦区 虹口区
•核心主力客群：大宁本地客户
•次主力客群：周边交通关联性区域（彭浦、大华、杨浦） •辅助客群：价格等高关联性区域 （普陀、虹口、长宁、静安） •补充客群：全市辐射型客户
区域 核心区域 次主力客群 辅助客群 补充客群
板块 大宁
普陀，长宁，徐汇等 市区（普陀、虹口、 长宁、静安）
地段改善 贸易类私营业主，购买力强劲，当前居住社区地段、配套较差，对配套、地段有要求
品质改善
银行中高管，对项目品质档次有高要求
192㎡
品质改善 地段改善
地段、品质改善 私营业主，财力雄厚，随着老人变老、小孩长大，对地段、配套要求开始提高
产品本体审视之『客户对位』
客户地图
大华板块
彭浦板块 大宁核心板块
产品本体审视之『产品分析』
➢主打95 平三房两厅两卫、158平三房两厅两卫以及192平四房，满足不同置业需求；小面积轻奢豪宅 产品广受好评；
95㎡三房两厅两卫
158㎡三房两厅两卫
192㎡四房两厅两卫
产品本体审视之『装修标准』
毛细管网辐射系统，保持20-26度的室温，四季如春，从此告别空调暖气，酷暑严寒。 全屋净水软水系统，99.9%全屋过滤净水，远离重金属水质危害，预防结石、心血管等疾病。 屋顶地面热阻隔系统，加厚保温层，保温节能，呵护健康。 高效外墙保温系统，给外墙穿上“保暖衣”减少能量流失。 高效节能外窗隔热系统，双层LOW-E中空玻璃，保温节能。 抗干扰隔音降噪系统，室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：35-40分贝。即便
【软件服务】
服务贴心/保证安全性与私密性/ 国际化的物业服务/高品质会所服务
【营销特点】
全渠道铺排+深入拓客
【价格、客户】
单均价超周边2万/客户以大宁区改善客户为主
产品本体审视之『区位分析』
市中心绝版地段，稀缺型品质mini豪宅
➢金茂府位于上海内中环大宁核心商务区，紧邻南北高架、中环线两大交通主干道，周边配套及自然生态占有绝对优势； ➢大宁国际商业广场、大宁中心广场、2015年即将开业的久光百货繁华相拥;幼儿园到大学，全龄段教育资源一站式配备； ➢周边规划有从幼儿园至高中15年一站式教育配套，大型菜场、商业中心一应俱全，市政绿地及河滨公园就在家门口；三 家三级甲等医院全方位健康伺服; 浦西市中心最大的城市绿肺68万方大宁灵石公园和金茂府内精研打造的2.5万方金茂私家 公园，携手将大宁的生态资源再度升级 ➢方兴地产以15年的绿色精工品质打造这座高端科技大宅，全维度打磨，满足不同人群对于绿色科技豪宅的极致体验
风感温度均匀/24小时热水提供 达300立方米每小时/新、回风拒
，长效节能
绝交叉污染
会保湿
全新换新风系统可同时解决空气 湿度问题，夏季不超过70%，冬
季不超30%
会静音
会智能
台地景观降噪/墙体加厚/三层中 中央控制管理系统/照明控制系
空窗体
统/音视频技术
会防范
中央控制管理系统/照明控制系 统/音视频技术
现在参观动线：
售楼处
婚房首置 品质改善 地段改善/学区 资产避险型投资
婚房首置 品质改善
学区
25岁公司职员，家境富裕，父母帮忙购买作婚房，对项目地段、品质要求高 IT企业中高管对高品质住区有要求
政府高级官员，对学区有要求，同时对配套、品质有要求
158㎡
功能改善 地段改善 品质改善
学区
功能改善
企业中高管，希望置换到三房产品
成交均价7.5万/㎡，超周边楼盘2万元， 却依旧“开门红”，胜在何处？
壹 产品视角
产品本体审视之『整体概述』
【资源稀缺】
内环旁20万方绝版住区/ 8大商圈/大宁灵石公园/闸北 公园/ 13万方金茂私家花园
【产品塑造】
塑造高档产品的“基因”：绿色科技系统、酒店式大 堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业
周边配套： ➢商场或超市：大宁国际商业中心、大润发 ➢学校：风华中学、大宁国际小学 ➢医院：上海市第十人民医院 ➢银行：交通银行、农业银行、工商银行、中信银行等商业银行、凉城 邮政所邮政储蓄 ➢其他：闸北体育场、闸北剧院、上海马戏城、宝乐加油站、中石化加 油站
交通资源： ➢1号线汶水路站、上海马戏城站
其他区域
置业目的 自住
自住兼投资 自住及投资 自住及投资
预计比列 40% 30% 20% 10%
贰 科技体验
『科技系统』概述
中国第一个取得ＢＲＥＥＡＭ认证的住宅项目
会节能
外墙厚度30-40cm / 断桥处理降 低热损失/双银LOW-E中空玻璃
，冬暖夏凉
会保温
会呼吸
毛细管网与地源热泵/无噪音无 24小时全置换新风系统/送风量
一场与生活的对话 审视金茂府 产品视角丨科技体验丨现场感官丨营销概述
Q1.问题。
大宁金茂府热销的卖点与买点是什么？
WHAT?
“ 2014年年初，方兴地产在闸北区大宁路街道325街坊地块以101亿元的价 格成交，成为了当时土地市场的一个传奇。 2015年4月18日，方兴大宁金茂府首次开盘，先前的认筹量就已超过1200组 ，开盘推出284套三房、四房房源，开盘当天卖出250多套，揽金21.2亿元。
外边车水马龙，在金茂府内也能在喧嚣中一夜甜睡到天亮。
同层排水系统，告别噪音，卫生清洁。 24小时热水供应系统，热水无需等待，五星级酒店享受。 智能家庭控制系统，回家、离家一键控制，灯光主题自由切换； 电梯呼叫到层，方便快捷，人性科技。
产品本体审视之『客户对位』
户型
置业特征
客户需求
客户样本
95㎡