大连东港某项目可行性研究报告

大连市东港某项目可行性研究报告

一、城市宏观经济概况及城市规划

1、宏观经济概况

2010年，全年生产总值5,158.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值345.1亿元，增长6%；第二产业增加值2,645.5亿元，增长20.7%；第三产业增加值2,167.5亿元，增长10.9%。三次产业构成比例为6.7：51.3：42，对经济增长的贡献率分别为2.6%、64.7%和32.7%。

2010年，全年地方财政一般预算收入500.8亿元，比上年增长25.1%。其中，市本级186亿元，增长17.3%；县区级314.8亿元，增长30.3%。实现地方财政一般预算支出611.4亿元,比上年增长29.8% %。

年末户籍人口586.4万人，比上年末净增1.6万人，其中非农业人口363.5万人，比重为62.0%.在户籍人口中，外省市迁入人口5.9万人，出生人口3.9万人。

社会消费品零售总额增长20%（实际利用外资60.2亿美元,增长20.2%）。全年居民消费价格总水平比上年上涨2.7%，其中消费品价格上涨3%，第二服务项目价格上涨1.9%。工业品出厂价格比上年上涨3.56%。原材料、燃料及动力购进价格比上年上涨13.03%。

城市居民年人均可支配收入21,293元，比上年增长12%;年人均消费支出16,580元，增长8.2%.农村居民年人均纯收入12,317元，比上年增长14.8%;年人均生活消费支出6,940元，增长8.4%.城市居民家庭恩格尔系数37.1%,农村居民家庭恩格尔系数39.6%.

2010年全年房地产开发施工面积5,060.5万平方米，比上年增长33.2%;竣工面积571万平方米，增长3.9%.商品房销售额856亿元，增长18.8%,其中住宅销售额761.6亿元，增长12.8%.商品房销售面积1,215.3万平方米，增长5.4%,其中住宅销售面积1,126.7万平方米，增长3%.商品房待售面积235.4万平方米，增长14.8%,其中住宅待售面积132.5万平方米，增长9.3%.

2、城市规划摘要 (《大连市城市总体规划2009－2020》)

城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。

城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。

人口与用地规模：2015年，城市人口规模410万人；2020年，城市人口规模500万人,城镇化水平达到100%。规划期内，城市人口规模年均增长2.79%。2015年，人均城市建设用地面积105平方米，城市建设用地面积430.5平方公里；2020年，人均城市建设用地面积99.2平方米，城市建设用地面积496.0平方公里。

核心区：定位――东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。重点发展方向――向北发展。

商业金融业用地：2020年，规划商业金融业用地2282公顷，占城市建设用地的4.6%，人均用地4.6平方米。金融中心布局――规划3个市级金融中心，分别位于核心区的中山广场至东港、星海湾，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾。

注: 大连在金融上已经和香港、上海建立起金融合作机制，共同推动发展三地的金融中心的建设，将形成金融产业的“沿海金三角”。

3、东港商务新区整体规划

1）历史回顾

2003年12月，市规划局形成了东部港区搬迁改造规划方案。

2006年11月10日，大连东部港区搬迁改造项目的启动。

2007年11月，大连港东港区整体搬迁拆除工作全部顺利结束。

2009年6月19日，东港商务区填海工程4500米临时围堰全面合龙，填海一期工程提前半个月结束。

2009年11月份，地下管廊施工。

2010年5月开始进行道路工程施工。

2010年底完成整个区域的道路及市政工程。

2）整体规划

大连东港区用地范围为西临大连港客运港码头，东至海之韵公园，南临长江路，北至大连湾海畔。根据大连市有关部门及指挥部意见，用地向北部海域进行拓展和填海，填海造地面积为319公顷，规划总用地面积为597公顷。

大连东港新区分为密切关联、分工合理的八大功能区：

1、国际邮轮港区：结合海港客运区现状，完善其国际和内陆航运功能，为发展国际

邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。

2、金融办公区：为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券机构提供办公场所、为城市经济发展提供现代服务平台。

3、商务综合区：主要为人民路中央商务区的延伸，并逐次向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部、研发机构总部提供办公用地。

4、文化娱乐区：休闲、文化娱乐、购物、餐饮、和滨海活动将有机结合起来。游艇码头提供驾艇出海，游艇停泊、维护等服务。娱乐区规划有国际会议中心（已经开建）、大型剧院、艺术中心、创意展区中心以及大型游乐设施。

5、商业综合区：主要由大型商场、国际名品店及零售店构成，完善东港商务区、生活区的商业服务功能，为进入东港商务区的人流提供购物场所。

6、高档居住区：居住区将提供高质量的城市居住环境，吸引高端人才，增加区域内的经济、文化、商务活动。

7、滨海服务区：该区域的餐饮、娱乐、购物、游览、休闲、运动，均与亲海、近海、环海相关，力图在城市中心区域打造一个针对全体市民开放的亲海空间。

8、公共用地：其中3平方公里用地规划为道路、广场、绿地、公园及公共设施用地，力求打造一个交通便利、视野开阔、生态环境和谐，适于市民休闲观光等户外活动的绿色空间。

二、项目概况

1、宗地位置

中山区是大连最繁华的中心城区，东港商务新区则是中山区规划中的顶级商务金融国际物流区。本项目位于东港商务新区内，距离市政府约3公里，距离大连市火车站约1公里，距离大连市机场约12公里。东侧约500米即到大连湾，与东海相连。规划中的地铁1号线从项目西南侧经过（预计2012年底通车）。

2、宗地现状

本项目共包含东港商务区内2幅地块，各由两块小幅地块打包组成。地块一由H03、H09-01两幅小幅地块组成，地块二由E18、E24两块小幅地块组成。在资金允许的情况下，项目公司拟将2幅地块全部收入囊中，总建筑面积约42.7万平方米。

本项目项目目前尚无证件，正处于招拍挂准备阶段。目前亦无实质性投入，未发生债务，无拆迁。