大连东港某项目可行性研究报告

大连市东港某项目可行性研究报告
一、城市宏观经济概况及城市规划
1、宏观经济概况
2010年，全年生产总值5,158.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。

其中，第一产业增加值345.1亿元，增长6%；第二产业增加值2,645.5亿元，增长20.7%；第三产业增加值2,167.5亿元，增长10.9%。

三次产业构成比例为6.7：51.3：42，对经济增长的贡献率分别为2.6%、64.7%和32.7%。

2010年，全年地方财政一般预算收入500.8亿元，比上年增长25.1%。

其中，市本级186亿元，增长17.3%；县区级314.8亿元，增长30.3%。

实现地方财政一般预算支出611.4亿元,比上年增长29.8% %。

年末户籍人口586.4万人，比上年末净增1.6万人，其中非农业人口363.5万人，比重为62.0%.在户籍人口中，外省市迁入人口5.9万人，出生人口3.9万人。

社会消费品零售总额增长20%（实际利用外资60.2亿美元,增长20.2%）。

全年居民消费价格总水平比上年上涨2.7%，其中消费品价格上涨3%，第二服务项目价格上涨1.9%。

工业品出厂价格比上年上涨3.56%。

原材料、燃料及动力购进价格比上年上涨13.03%。

城市居民年人均可支配收入21,293元，比上年增长12%;年人均消费支出16,580元，增长8.2%.农村居民年人均纯收入12,317元，比上年增长14.8%;年人均生活消费支出6,940元，增长8.4%.城市居民家庭恩格尔系数37.1%,农村居民家庭恩格尔系数39.6%.
2010年全年房地产开发施工面积5,060.5万平方米，比上年增长33.2%;竣工面积571万平方米，增长3.9%.商品房销售额856亿元，增长18.8%,其中住宅销售额761.6亿元，增长12.8%.商品房销售面积1,215.3万平方米，增长5.4%,其中住宅销售面积1,126.7万平方米，增长3%.商品房待售面积235.4万平方米，增长14.8%,其中住宅待售面积132.5万平方米，增长9.3%.
2、城市规划摘要 (《大连市城市总体规划2009－2020》)
城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。

城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。

人口与用地规模：2015年，城市人口规模410万人；2020年，城市人口规模500万人,城镇化水平达到100%。

规划期内，城市人口规模年均增长2.79%。

2015年，人均城市建设用地面积105平方米，城市建设用地面积430.5平方公里；2020年，人均城市建设用地面积99.2平方米，城市建设用地面积496.0平方公里。

核心区：定位――东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。

重点发展方向――向北发展。

商业金融业用地：2020年，规划商业金融业用地2282公顷，占城市建设用地的4.6%，人均用地4.6平方米。

金融中心布局――规划3个市级金融中心，分别位于核心区的中山广场至东港、星海湾，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾。

注: 大连在金融上已经和香港、上海建立起金融合作机制，共同推动发展三地的金融中心的建设，将形成金融产业的“沿海金三角”。

3、东港商务新区整体规划
1）历史回顾
2003年12月，市规划局形成了东部港区搬迁改造规划方案。

2006年11月10日，大连东部港区搬迁改造项目的启动。

2007年11月，大连港东港区整体搬迁拆除工作全部顺利结束。

2009年6月19日，东港商务区填海工程4500米临时围堰全面合龙，填海一期工程提前半个月结束。

2009年11月份，地下管廊施工。

2010年5月开始进行道路工程施工。

2010年底完成整个区域的道路及市政工程。

2）整体规划
大连东港区用地范围为西临大连港客运港码头，东至海之韵公园，南临长江路，北至大连湾海畔。

根据大连市有关部门及指挥部意见，用地向北部海域进行拓展和填海，填海造地面积为319公顷，规划总用地面积为597公顷。

大连东港新区分为密切关联、分工合理的八大功能区：
1、国际邮轮港区：结合海港客运区现状，完善其国际和内陆航运功能，为发展国际
邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。

2、金融办公区：为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券机构提供办公场所、为城市经济发展提供现代服务平台。

3、商务综合区：主要为人民路中央商务区的延伸，并逐次向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部、研发机构总部提供办公用地。

4、文化娱乐区：休闲、文化娱乐、购物、餐饮、和滨海活动将有机结合起来。

游艇码头提供驾艇出海，游艇停泊、维护等服务。

娱乐区规划有国际会议中心（已经开建）、大型剧院、艺术中心、创意展区中心以及大型游乐设施。

5、商业综合区：主要由大型商场、国际名品店及零售店构成，完善东港商务区、生活区的商业服务功能，为进入东港商务区的人流提供购物场所。

6、高档居住区：居住区将提供高质量的城市居住环境，吸引高端人才，增加区域内的经济、文化、商务活动。

7、滨海服务区：该区域的餐饮、娱乐、购物、游览、休闲、运动，均与亲海、近海、环海相关，力图在城市中心区域打造一个针对全体市民开放的亲海空间。

8、公共用地：其中3平方公里用地规划为道路、广场、绿地、公园及公共设施用地，力求打造一个交通便利、视野开阔、生态环境和谐，适于市民休闲观光等户外活动的绿色空间。

二、项目概况
1、宗地位置
中山区是大连最繁华的中心城区，东港商务新区则是中山区规划中的顶级商务金融国际物流区。

本项目位于东港商务新区内，距离市政府约3公里，距离大连市火车站约1公里，距离大连市机场约12公里。

东侧约500米即到大连湾，与东海相连。

规划中的地铁1号线从项目西南侧经过（预计2012年底通车）。

2、宗地现状
本项目共包含东港商务区内2幅地块，各由两块小幅地块打包组成。

地块一由H03、H09-01两幅小幅地块组成，地块二由E18、E24两块小幅地块组成。

在资金允许的情况下，项目公司拟将2幅地块全部收入囊中，总建筑面积约42.7万平方米。

本项目项目目前尚无证件，正处于招拍挂准备阶段。

目前亦无实质性投入，未发生债务，无拆迁。

3、规划控制要点
4、宗地周边环境现状
本项目北面为在建在售的万达公馆（左上图），南面为在建的东港第（右上图），西面为已经入住的海昌新城（右下图），东面为大连湾（左下图）
5、周边社区配套
学校： E18、E24西边一路相隔规划有小学。

H03、H09-1南边稍远规划有小学和中
学。

商业：从E18、E24向西第三个十字路口将是以色列购物中心广场。

临海滨将规划建设商业街。

医院：项目西南春海街附近有大连市第六人民医院、传染病医院等。

银行：本区域为金融商业区，将进驻大量银行、保险等金融机构。

交通：地铁1号线东港广场站就在项目旁边。

另外在市政（2009－2020）规划中，公交枢纽布局里把大连港和青泥洼地区定为二级交通枢纽，交通非常便利。

火车站在人民路西边不远处。

休闲：附近著名的海之韵公园正在重新扩建。

以亲海休闲文化为主题的“东方水城”规划建筑面积18.16万平方米，项目于2012年竣工，其中包括伊曼努尔购物长廊、海岸风情餐饮街、圣马可文化广场、蒙马特酒堡岛、沙滩酒店度假区。

6、区域大市政配套现状
东港商务新区建有内地下综合管廊，呈环型，加上3公里地下暗渠，总长在13公里左右，是国内最长的地下综合管廊。

供水、电力、通讯、广播电视、消防等管道和电缆都以层架形式进入综合管廊，燃气管道置于上方专用空间。

地下综合管廊内设有消防、监控等设施，管线一旦发生故障，检修人员马上可得到信息，通过入口进到管廊内实施维修，可有效避免开挖路面。

由于廊内管线较长，检修人员可乘作业车在廊内巡查。

截至2010年12月31日，东港商务区管廊工程已完成工程量的70%，2011年4月底工程主体已经全部完工。

7、土地价格
本项目土地楼面均价预计在RMB5,000-6,000元/平方米之间，取中间值RMB5,500元/平方米计算本项目土地价格。

1）地块一H03、H09-01，总建筑面积25,1200平方米，土地价格约为13,8160万元。

2）地块二E18、E24，总建筑面积17,6250平方米，土地价格约为9,6937.5万元。

两幅地块总的土地价格约为23.5亿元。

三、市场分析
大连市房地产高端物业开发热点区域主要集中在以下三个板块
（1）大连CBD板块
人民路一线是最早的城市商务区，人民路两边聚集了众多酒店、购物中心、高档公寓。

目前在售在租的项目大连裕景，均价RMB 28,000元/平方米；骊高新世界酒店式公寓，均价32000元/平方米；希望大厦，目前大连最高档写字楼，租金6元/平方米（含物业管理费）
（2）星海湾板块
该板块作为大连海景豪宅区，在过去的十年间得到了长足的发展，星海湾周边高档项目林立，目前在售的一方公馆均价RMB 40,000元/平方米。

（3）东港商务新区板块
市中心开发建设起步较早，开发的空间已经十分有限。

星海湾区域也已经成熟饱和。

大连东港区的规划建设无疑将使其成为大连高端物业开发的绝版区域，区域价值极其显赫。

1、东港商务新区区域市场成长状况
东港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园，总规划用地面积5.97平方公里——陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里。

商务区建成后将成为大连市新的商业金融中心。

未来建设目标是超越香港的维多利亚湾。

东港作为大连市政府重点打造项目，目前总投资额已超过165亿元。

东港地块目前已经有至少三分之二已经被拍出。

目前香港鹰君集团、日本欧力士、以色列大型购物中心以及国内的大型开发企业万达集团、绿地集团、复地集团等企业均已入住东港商务区。

商务区内达沃斯论坛会馆正在建设中。

我们在市场调查中发现，大连市民及高端买家高度认可东港商务区的区域价值。

2、东港区域目前市场供应情况
项目所在地东港商务区内目前仅有万达公馆一处楼盘在售，东港第项目将于2011年6月初开盘。

3、区域市场需求情况
中高端市场需求仍然旺盛（见附表1）
万达公馆销售表现惊人，均价已经达到每平方米30,000元，销售率达80%。

在限购政策背景下，市场热情不减，泛东港地区的中高档楼盘嘉和园2011年3月开盘当天300多套房源就售出200余套。

即将开盘项目东港第目前来访意向客户也较多。

高端客户组成
A、居住类物业高端客户
主力客户（60%）――大连本地客户。

特点：老城区原住居民，习惯了城区生活，购
房目的为自住。

新大连人，在大连工作定居。

客户类型为年轻首置客户和中年改善型客户。

辅助客户（30%）――东三省中高端客户。

特点：子女在大连工作的中老年客户居多，兼有部分东三省富裕家庭客户。

购房目的为自住或度假居住。

偶得客户（10%）――全国范围内的投资客。

特点：以投资目的购房，看好城区和东港商务区住宅的升值前景。

B、商业类物业高端客户
东港商务区定位为金融商务区，随着区域的开发必将带来大量的办公物业需求，办公物业前景看好。

大连房地产市场上，中高端写字楼一般多为发展商持有，只租不售（见附表2）可售的高端写字楼项目是稀缺产品，东港商务新区将填补这一空白。

一些资金实力雄厚的公司和个人将是本区域高端写字楼的潜在客户。

3）高端需求未来预测
未来东港新区规划常驻人口20万，工作人口超过10万人。

本区域的房地产需求具有强有力的支撑。

另外我们调查的星海湾区域的高端买家中，90%以上的人高度关注并且高度认可东港新区的区域价值，并且表示东港区域是再次置业的首选。

预计未来5-8年，大连高端需求将集中在本区域释放。

附表1：
附表2：
4、整体市场对本案有重大影响的因素
政策变化会对销售产生影响。

目前实行的限购令对住宅类物业影响较大，对公寓、商业等物业暂时没有影响。

本项目两块地块总建筑面积约42.7万平方米，而住宅建筑面积不到6万平方米，假设在本项目销售开始时限购令任然持续，其对本项目整体物业的销售影响也不会太大。

另外在限购令下，住宅类物业的多套购买也还有操作空间。

对房产保有环节征收的房产税正在上海重庆等城市试行，从试行的情况看，预计在未来5-8年中，房产税对本项目销售产生的负面影响可以忽略不计。

四、产品定位及规划设计建议
1、H03、H09-1地块产品定位及规划设计建议
1）产品定位
H03、H09-1地块紧邻滨海绿化带，拥有一线海景景观。

产品定位：高档海景公寓、高档商业、甲级写字楼。

2）规划建议
规划目标：
创造一个基于现代生活的高档的特色居住商务小区；
都市感极强，单体建筑极具标志性.
规划原则：
一线海景，如何最大化利用这一景观是设计的一个关键点。

为此，我们在空间结构，建筑布局，入口开设，环境形态以及实际功能方面都应做出呼应。

空间结构：
建议将H03、 H09-1紧邻的这两小幅地块作为一个整体规划空间结构。

地块规划采用两线八点的空间架构。

一线指由西北向南依次升高排列；
一线指采用一旋转曲线，由中心向外围依次升高排列；
八点指在两条线的控制下的八栋板式住宅（五栋在H03区，三栋在H09-1区）；
两条线把零散的空间很好的统一了起来，给整个小区一个整体印象，同时由东北向
西南依次升高也使得更多的景观朝向大海，而八点巧好成为两个线性空间的点缀，使得小区空间富于变化而又统一。

建筑风格：现代
建筑布局与形态初步设想：
H03地块上商业沿滨海道路布置（规划条件规定）形成商业街，以曲线建筑体呼应海洋文化。

商业街后5栋板式楼，楼座呈W型布置，互不遮挡，最大限度保证海景景观上的均好性。

H09地块上3栋板楼呈扇形面向东北排列。

另一栋写字楼布置在H09-1地块东南，紧邻地铁沿线出口。

2、E18、E24地块产品定位及规划设计建议
1）产品定位
E18地块位于商务区中心位置，紧邻区内主干道，商务气氛较浓，适宜开发投资型物业，兼顾自住需求。

产品定位：A、酒店式公寓一栋；B、loft跃层公寓C、SOHO商住两用公寓 D、大型商业
E24地块位置偏向商务区南部边缘，环境相对安静，适宜建成纯居住类小区。

产品定位：高档宜居住宅。

2）规划建议
E18
规划目标：
创造一个基于现代生活的高档的宜居宜商的小区；发展充满活力的现代商业模式，形成具有公共空间的亲和力和人文特色的商业环境；
规划原则：体现现代商务氛围与时尚的生活方式。

建筑风格：现代
建筑布局初步设想：
体量为27500M2的满铺式商业，商业上面布置四栋塔楼，西北方向为酒店式公寓，东北方向LOFT公寓（西北），2栋SOHU商住分别置于东南西南。

E24
规划目标：
以创造适居环境为原则，综合处理居住空间，小区内部环境，内部交通、绿化系统以及地下空间的关系；
规划原则：体现宜居性，突出闹中取静的特点。

建筑风格：现代
建筑布局初步设想：
E24地块中央规划建设公共社区广场，商业建筑（9850㎡）围绕社区广场布置。

广场外围是8栋7-10层的板式高级住宅。

交通安排与车位配置：采用人车分流体系，地面停车分别布置在入口空间；地下停车布置在小区入口处，这样很好的达到了人车分流，为小区创造一个安静舒适的环境。

根据本项目客户群的消费能力，同时考虑住户停车、访客停车及工程、消防停车等因素，建议车位设置以地下停车为主，满足住户的停车要求；地面停车为辅，满足访客、工程停车等要求。

户数与车位的比例为1：1.5(符合规划条件要求)；公建按80辆/万平方米。

停车设计需考虑对住户的影响，地面停车要注意噪音、环境的污染情况；地下停车要方便使用，同时注意与其他交通体系的连接。

停车库设计建议采用半地下室形式，即可增加自然通风采光，又能节省成本。

绿化系统：
在绿化面积有限的情况下，园林绿化的层次必须向空间发展，增加绿化范围，强调园林景观的立体感。

具体为：
半地下室停车库：在靠近住宅地下室出入口的地方采用园艺布置手法，把植物、流
水等延伸到地下，配合自然采光通风，使单调的停车库变得充满生气。

地面及住宅大堂：舍弃大面积绿地的一般做法，利用植物的高低错落、颜色差异等结合布置，使绿化更有层次；同时将绿化引入住户大堂内，使室内外连成一片。

空中花园：结合休闲功能，在建筑顶层作适当的绿化，使小区景观有更多空间立体变化。

五、工程及销售计划
1、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日
本项目预计于2011年8月摘牌。

2012年8月取得施工证并开工。

2013年4月取得预售许可证，开始销售。

2、工程计划
3、销售计划
注：1、本表当中“平均价格”指公寓住宅商业等同期销售的各类物业的综合均价
2、车位销售暂时未计入此表
六、投资收益分析
1、成本预测
2、销售收入及利润预测
3、经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标
投资收益分析
2）项目开发各期的利润表现
开发各期利润预测
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化
本报告选取可能对经济效益产生较大影响的建设投资与销售收入两个因素进行敏感
从计算结果可以看出，影响财务内部收益中最大的因素是销售收入（或售价），其次
是建设投资，而销售收入由于价位和销售量有直接关系。

因此，合理制定销售价格，采取灵活的促销手段，加快销售进度，增加销售量确保开发效益的关键环节。

当然，在土地使用成本固定的情况下，合理控制建设投资精打细算，尽量降低建安成本也是至关重要的。

应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用项目开发中可争取的优惠政策，获取最佳的开发效益。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率
保本折价比例=项目投资额/（1-管理费用比例-销售费用比例-各项税金比例）*预期销售收入总额=593,780/（1-0.095）*1,402,000=0.468
住宅销售价格为3.1*0.468=1.4508万元/㎡
商铺及写字楼销售价格=4*0.468=1.872万元/㎡
保本销售率=项目投资额/（1-管理费用比例-销售费用比例-各项税金比例）*预期销售收入总额*100%=46.8%
4、项目资金预测
资金投入计划
资金回款计划
注：预计回款总额和本期销售总额一致，原因是：计算销售收入一个月的回款期限已经预留。

现金流量分析
注：工程不考虑垫资情况，按工程进度付款； 按照国家已投资额占总开发投资的25%取得销售许可证。

楼层高24层。

200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
2011年8月2012年8月初2012年8月2012年12月底2013年3月底2013年4月2013年5月底2013年6月底2013年7月底2013年8月2013年92013年10月底2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月
5、信托融资计划
计划融资30亿元，10亿元现有股东自有资金，20亿对外募集，融资期限2+1，还款来源：第一还款来源：现有项目的现金流；
第二还款来源：标的项目的银行贷款；
第三还款来源：项目股东其他项目的应收款。

七、综合分析与建议
1、优势
东港商务新区紧靠中山区，东临大连湾，位置优越，规划起点高，是大连市核心区域的核心地块。

得到政府和市场高度认可，区位价值凸显。

项目整体量较大，物业类型丰富，项目起点高。

当地经济实力强，购买力潜力很大。

市场辐射范围可达东三省及山西陕西河北等北方省市。

2、劣势
两幅地块分布分散，影响项目整体性。

大规模项目开发周期较长，加大了风险。

3、机会
本项目所在区域受到政府和市场双重的高度认可，并有强有力的规划政策支持，与国际接轨的璀璨未来前景符合当地强劲的经济实力需求。

机会难得。

4、结论与建议：
东港新区总体供应量大，本项目应尽量避开集中上市的高峰期；
本项目两地块离核心商务金融区稍远，离公园娱乐区更近。

需根据具体位置考虑将来住在此处的居民的实际生活、活动、工作等需求，在整体规划设计时尽最大可能满足这些切实的需求。

充分重视前期工作，包括市场调研、项目定位、建筑策划。

争取走差异化道路赢得竞争优势。

本区域集中了很多开发经验丰富的发展商，其中不乏国内顶尖的发展商。

他们拥有成熟的高端物业开发经验与专业团队，具有很强的市场竞争力。

建议本项目运作团队做好市场监测工作，对区域内直接竞争项目的开发情况随时跟进，并及时调整本项目的营销策略。