不动产估价第三章比较法
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值)的关系 在正常情况下，比准价格≈收益价格； 在非正常情况下，比准价格偏离收益价格。
2、适用条件
1）要有充足的市场交易资料 ①不能少于3个；(3-10) ②比较案例必须是交易实例； ③比较实例具有合法性。 2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性 特别注意用途的可分性。
3、适用对象
（1）适用于同类不动产数量较多、经常发生 交易且具有一定可比性的房地产。
如：住宅（存量成套住房）；商铺；标准厂房； 房地产开发用地等
（2）其它估价方法中有关参数的求取 如经营收入、经营费用、空置率、资本化
率、开发经营期等。
4、不适用的对象
（1）同类不动产数量很少的不动产。 如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺
庙、古建筑等。 （2）很少发生交易的不动产。 如学校、医院、行政办公楼等。 （3）可比性很差的不动产。 如在建工程等等。
第二节 市场比较法的估价步骤
一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立比较基础 四、进行交易情况修正 五、进行交易日期修正(市场状况调整) 六、进行区域因素修正(房地产状况调整) 七、进行个别因素修正 (房地产状况调整) 八、求取比准价格 (计算比较价值)
机构、司法机关等 6、同行之间 7、实地调查 1）以学生身份、社会实践的名义进行调查； 2）以政府有关部门工作人员的身份进行调查; 3）以经纪人身份进行调查； 4）以商人的身份进行调查； 5）聊天法。
一、搜集交易实例
(Property sales)
（二）交易实例的搜集内容 见调查表格 调查表格编号
第三章 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ较法
市场比较法、市场法 Sales Comparison Approach Market Comparison Approach Comparative Method 第一节 比较法的基本原理 第二节 比较法的估价步骤 第三节 比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、概念
将修正后的可比实例成交价格，作为 确定估价对象价格的依据。
（一）原理公式 (Principle Formula)
1、百分率下的修正系数连乘公式：
估价对象价格＝可比实例价格×K1×K2×K3×K4
（一）原理公式
2、差额法下的公式 估价对象价格＝可比实例价格+交易情况
修正数额+交易日期调整数额+区域因素 调整数额+个别因素调整数额
名称 坐落 卖方 买方
成交价格
付款方式
个别 因素 说明
区域 因素 说明
交易情 况说明 坐落 位置 简图 资料来源
用途
权利状况
货币种类
成交日期
面积 形状 地形
…… 商服繁华度 交通通达度 环境质量优劣度
……
细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级）
调查日期
建筑 平面 简图
动机、偏好、知识水平、市场信息、讨 价还价能力等→价格偏差。
但只要有较多的交易案例，其成交价格 均值就可以作为正常价格的参考值。
基于“大数法则”。
三、基本公式(Basic Formula)
采用比较法评估不动产的价格，需要 进行交易情况、交易日期、区域因素、个 别因素等修正。
【房地产估价规范】：交易情况修正、市 场状况调整、房地产状况调整（区位状况、 实物状况、权益状况）。
（二）经验公式 (Empirical Formula)
1、直接比较(Direct Comparison)
估价对象价格＝
可比实例价格× 100 ×（）× 100 × 100
（） 100 （） （）
（二）经验公式
2、间接比较(Indirect Comparison)
（1）区域因素间接比较
估价对象价格＝
二、理论依据（theoretical basis）
——替代原理
同一市场
1.同类同质的商品——→价格相同(完全替代);
同一市场
2.同类同质的RE——→价格相近(有替代性);
修正
3.同一市场上同类同质的已交易RE的价格—→
待估RE的价格
二、理论依据（theoretical basis）
——替代原理
一、搜集交易实例
(Property sales/Property transactions)
(一)交易实例的搜集途径 1、政府有关部门 房地产交易中心（所）、土地交易中心 2、媒体 地方性报纸、网站 3、开发商、不动产经纪机构
一、搜集交易实例
4、各类不动产交易展示会 5、不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象 进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价 格进行处理（修正）后得到估价对象价值或价 格的方法。
可比实例的选择规定。 “类似不动产”(Similar property),是指在区
位、用途、权利性质、规模、建筑结构、新旧 程度等方面，与估价对象相似的不动产。
调查人
一、搜集交易实例
(Property sales)
（三）建立交易实例资料库 1、必要性 基础性工作，影响估价机构和估价师的
核心竞争力。 2、如何建 公司+个人
二、选取可比实例
(Comparable property; comparables)
可比实例：交易实例中交易方式适合估 价目的、成交日期接近价值日期、成交 价格为正常价格的类似房地产。
∴ 可比实例<交易实例
（一）质量要求
1、处在同一地段或同一供需圈 2、用途相同 小类用途相同 3、规模相当
（一）质量要求
4、建筑结构相同 小类建筑结构相同 5、档次相当 在装饰装修、设备、环境等方面相当 6、权利性质相同 （1）国有土地与农民集体土地； （2）出让土地使用权与划拨土地使用权； （3）商品住房与经济适用房。
100 （） （） 100
可比实例价格×（） ×100 ×（） × （）
（二）经验公式
（2）个别因素间接比较 估价对象价格＝
100 （） 100 （）
可比实例价格× × × ×
（） 100 （） （）
四、特点(characteristic)与适用 范围(suitable scope)
1、市场比较法的特点 （1）最直接、最有说服力； （2）要有丰富的实践经验； （3）两个关键：案例选择+修正系数确定； （4）比准价格(比较价值)与收益价格(收益价
2、适用条件
1）要有充足的市场交易资料 ①不能少于3个；(3-10) ②比较案例必须是交易实例； ③比较实例具有合法性。 2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性 特别注意用途的可分性。
3、适用对象
（1）适用于同类不动产数量较多、经常发生 交易且具有一定可比性的房地产。
如：住宅（存量成套住房）；商铺；标准厂房； 房地产开发用地等
（2）其它估价方法中有关参数的求取 如经营收入、经营费用、空置率、资本化
率、开发经营期等。
4、不适用的对象
（1）同类不动产数量很少的不动产。 如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺
庙、古建筑等。 （2）很少发生交易的不动产。 如学校、医院、行政办公楼等。 （3）可比性很差的不动产。 如在建工程等等。
第二节 市场比较法的估价步骤
一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立比较基础 四、进行交易情况修正 五、进行交易日期修正(市场状况调整) 六、进行区域因素修正(房地产状况调整) 七、进行个别因素修正 (房地产状况调整) 八、求取比准价格 (计算比较价值)
机构、司法机关等 6、同行之间 7、实地调查 1）以学生身份、社会实践的名义进行调查； 2）以政府有关部门工作人员的身份进行调查; 3）以经纪人身份进行调查； 4）以商人的身份进行调查； 5）聊天法。
一、搜集交易实例
(Property sales)
（二）交易实例的搜集内容 见调查表格 调查表格编号
第三章 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ较法
市场比较法、市场法 Sales Comparison Approach Market Comparison Approach Comparative Method 第一节 比较法的基本原理 第二节 比较法的估价步骤 第三节 比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、概念
将修正后的可比实例成交价格，作为 确定估价对象价格的依据。
（一）原理公式 (Principle Formula)
1、百分率下的修正系数连乘公式：
估价对象价格＝可比实例价格×K1×K2×K3×K4
（一）原理公式
2、差额法下的公式 估价对象价格＝可比实例价格+交易情况
修正数额+交易日期调整数额+区域因素 调整数额+个别因素调整数额
名称 坐落 卖方 买方
成交价格
付款方式
个别 因素 说明
区域 因素 说明
交易情 况说明 坐落 位置 简图 资料来源
用途
权利状况
货币种类
成交日期
面积 形状 地形
…… 商服繁华度 交通通达度 环境质量优劣度
……
细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级）
调查日期
建筑 平面 简图
动机、偏好、知识水平、市场信息、讨 价还价能力等→价格偏差。
但只要有较多的交易案例，其成交价格 均值就可以作为正常价格的参考值。
基于“大数法则”。
三、基本公式(Basic Formula)
采用比较法评估不动产的价格，需要 进行交易情况、交易日期、区域因素、个 别因素等修正。
【房地产估价规范】：交易情况修正、市 场状况调整、房地产状况调整（区位状况、 实物状况、权益状况）。
（二）经验公式 (Empirical Formula)
1、直接比较(Direct Comparison)
估价对象价格＝
可比实例价格× 100 ×（）× 100 × 100
（） 100 （） （）
（二）经验公式
2、间接比较(Indirect Comparison)
（1）区域因素间接比较
估价对象价格＝
二、理论依据（theoretical basis）
——替代原理
同一市场
1.同类同质的商品——→价格相同(完全替代);
同一市场
2.同类同质的RE——→价格相近(有替代性);
修正
3.同一市场上同类同质的已交易RE的价格—→
待估RE的价格
二、理论依据（theoretical basis）
——替代原理
一、搜集交易实例
(Property sales/Property transactions)
(一)交易实例的搜集途径 1、政府有关部门 房地产交易中心（所）、土地交易中心 2、媒体 地方性报纸、网站 3、开发商、不动产经纪机构
一、搜集交易实例
4、各类不动产交易展示会 5、不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象 进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价 格进行处理（修正）后得到估价对象价值或价 格的方法。
可比实例的选择规定。 “类似不动产”(Similar property),是指在区
位、用途、权利性质、规模、建筑结构、新旧 程度等方面，与估价对象相似的不动产。
调查人
一、搜集交易实例
(Property sales)
（三）建立交易实例资料库 1、必要性 基础性工作，影响估价机构和估价师的
核心竞争力。 2、如何建 公司+个人
二、选取可比实例
(Comparable property; comparables)
可比实例：交易实例中交易方式适合估 价目的、成交日期接近价值日期、成交 价格为正常价格的类似房地产。
∴ 可比实例<交易实例
（一）质量要求
1、处在同一地段或同一供需圈 2、用途相同 小类用途相同 3、规模相当
（一）质量要求
4、建筑结构相同 小类建筑结构相同 5、档次相当 在装饰装修、设备、环境等方面相当 6、权利性质相同 （1）国有土地与农民集体土地； （2）出让土地使用权与划拨土地使用权； （3）商品住房与经济适用房。
100 （） （） 100
可比实例价格×（） ×100 ×（） × （）
（二）经验公式
（2）个别因素间接比较 估价对象价格＝
100 （） 100 （）
可比实例价格× × × ×
（） 100 （） （）
四、特点(characteristic)与适用 范围(suitable scope)
1、市场比较法的特点 （1）最直接、最有说服力； （2）要有丰富的实践经验； （3）两个关键：案例选择+修正系数确定； （4）比准价格(比较价值)与收益价格(收益价