2019精品上海新江湾城整体策划与定位报告王志纲文档

是政府的重要三个抓手之一（城投、久事，上实）。 从诞生起就不自觉就承担了城市运营商的职责。 92年底成立时只要是解决基础设施投入跟不上城市 的发展的矛盾。在全国是首创。 昨天的城投重点是全市的基础设施投入，如：杨浦 大桥、南浦大桥、隧道、高架、内环、外环一大部 分、沪杭与沪宁的上海段、市区里城市道路大部分 资金。
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企业的明天——将向哪里去？
明天的城投在上海这个世界舞台上，通 过对世博会等更大型世界瞩目性项目的成功
运作，要成为“上海第一城市运营商”， 成为中国城市运营商的典范。走向全国、
走向世界！
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城投作为城市运营商做什么？
首先要做以下具体工作： （1）战略策划与总体规划 （2）主干道路与景观等基础设施开发 （3）总体品牌推广与传播 （4）搭建平台/招商引资/资源整合 （5）城区总体管理与服务
度超前创造市场，大手笔高起点，震撼启动。
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思维流程示意图
项目总体定位 项目模块（功能板块）
可选择的N个项目 引擎性项目
不 能 改 变
随 机 而 变
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(三)制定商业模式
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1、保障项目成功的五道“防火墙”
第一是通过统一策划、统一规划使土地获得更大的升值。 第二是通过对不同性质的项目采取多种合作方式（如提
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五角场核心区——核心商业和商务区。
万达商业广场、麦科特五星级酒店等。
知识新天地——高级商业商务娱乐区。
以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。 江湾体育场。
江湾城市副中心板块——以休闲办公与现代交流
为主的现代新型商务交流区。以生活配套为导向的休闲 商业区。
以休闲和知识时代交流为特色。企业小总部，行业 交流协会等。商业区以餐饮、医疗教育等为特色。
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知识新天地（罗康瑞） 33
2、新江湾城中的复旦新校区（1500亩）
学校名：环境科学与工程学院、技术 工程学院、先进材料研究学院、生命 科学与生物技术研究学院、人口与社 会学院、艺术学院、外国语言学院、 国际文化交流学院、新加坡大学合作 学院、斯坦福大学合作学院、华盛顿 大学合作学院、配套公共设施、教学 实验、图书馆、生态基地等。
欲策划新江湾城 必先解读大上海的宏观走势
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第一，上海作为中国的“经济首都”，
正在成为“世界城市”。
全国乃至世界的企业与精英都在跑步进沪； 以2010年世博会为契机，上海成为“世界 城市”的目标并不遥远。
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第二，上海进入“黄浦江时代”。
沿黄浦江的南北发展轴面为上海新一轮城市发 展主轴，新江湾城正处于这一发展轴之上；
来说，是提升整个城区的品质；对企业，是游戏规则的制 定者，提高竞争门槛。对市场，有更优质的产品。
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（二）创新思维方式
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经营城市的开发新理念
超越习惯性的房地产项目思维，把注意力 转移到如何使土地升值和城市升值上，即由 单纯的房产经营思维，向“资源——资产— —资金——资本”的城市经营思维转变。
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新理念下的开发策略
产业导入 引擎拉动 纵深开发 震撼启动
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产业导入：跳出地产做城区，建立宽泛的城市产业
——陈良宇
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九十年代以来，上海坚持“三二一”产业 发展方针，全面实施产业结构战略性调整， 优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、 商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的 第三产业群，经济中心城市综合服务功能显 著增强。
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上海三次产业的非平衡增长表
上海GDP三次产业结构变化图
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上海的服务业，尤其是现代服务业发 展空间十分巨大；而现代服务当中， 以信息服务为主的知识型产业，将是 上海新一轮产业发展的重点。
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今天的上海，已经跨入 “黄浦江时代”
新世纪，上海启动更宏伟的战略——黄浦江 两岸综合开发工程。标志着上海进入了浦东 浦西共同繁荣发展的新阶段！
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总投资高达数千亿元的黄浦江两岸综合开发 工程，是新江湾城可利用的巨大资源！
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新江湾城 东外滩
两桥之间
世博会 功能段
两桥之间——商业商务区
哈佛等；
住宅开发商：有高档精品和中高档品牌开发商两类。 管理服务商：酒店、写字楼等高档物业引进品牌管理服务商。
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2）按照操作项目特性分为两类:
特殊性、极品型项目开发商，如：新天地、星河湾； 标准化、品牌型开发商，如：万科、中海、招商地产等。
3）按照合作深度不同分为两类:
战略联盟型：带动、示范、提升品质的作用。对政府
为主导
基地
数字头脑城
应用技术研发 基地
学校与学校之间打破 界限，学生可以自由 学修外校的课程，形 成统一的教学体系，
是大学校区、知识产 业园区、现代生活社 区完美融合的国际一 流的大学城区。
新型教育园区
中央智力区
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知识经济时代大上海的新城区 开发计划
• 松江大学城
•杨浦
•紫竹科学园区 •
• 张江高科技园区
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新江湾城无权选择平庸
她必须承担更伟大的使命
新江湾城， 需要站得更高，看得更远！
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二、运营新江湾城
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运营新江湾城
（一）界定企业角色 （二）创新思维模式 （三）制定商业模式
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（一）界定企业角色
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企业的昨天——从哪里来？
昨天的城投是以城市基金会为资金班底的,主 要做基础设施建设和资金筹措的全资公司 。
块，引入具有影响力的数家开发商，既竞争又 合作，快速炒热板块。
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3、对二级开发商的分析：
1）按照项目性质有以下四类： 旅游开发商：主要是主题性旅游地产开发。如：威尼斯
酒店（主题性的旅游酒店）、宋城、高尔夫等 ；
商业物业开发商：包括写字楼，购物中心、商务酒店
非住宅类开发商。新世界、和黄等香港开发商比较擅长； 教育类开发商：引入国际知名的教育机构。中欧、洛桑、
思维，积极整合和培育产业链，使城区具备造血机能， 可持续发展。
引擎拉动：要超越常规的社区配套思维，集中力量
整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半 功倍地推进项目开发。
纵深开发：要超越一步到位盖房卖房子的短线思维，
建立“产业开发”纵深经营的长线思维。
震撼启动：要超越等市场和找市场的常规思维，适
知识型产业，也就是“内容产业”——以信息加工为主的产业 部门，包括各行业的规划设计、经营决策、营销策划、品牌商 标塑造及注册、R&D、专利申请、技术推广与服务、财务管理 与审计、法律文件起草及实施、企业理念及文化等。
19Βιβλιοθήκη Baidu
（二）发现杨浦
（中央智力区）
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发现杨浦（1）： “大上海都市计划”的中心
1927年，上海设特别市，新市区中心设在江湾一带。
发的代表、经营城市的新亮点。
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对于杨浦，新江湾城是：
是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑。 是杨浦区区域调整和产业结构升级的重
要跳板。 杨浦区的“新客厅”与“新名片”。
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对于城投，新江湾城是：
城投品牌再造的最佳杠杆！
通过新江湾城，城投品牌将一改以前“只受重视而知名度不高”的 尴尬。造就全新的城市运营商品牌。
新江湾城
一座承载上海新梦想的城区
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新江湾城总体战略 策划纲要
王志纲工作室
www.wzggzs.net.cn
二○○三年十一月
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目录
一、俯瞰新江湾城 二、运营新江湾城 三、定位新江湾城 四、构建新江湾城 五、启动新江湾城
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一、俯瞰新江湾城
（一）大上海走势 （二）发现杨浦 （三）聚焦新江湾城
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（一）大上海走势
引高科技企业5000家。
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发现杨浦（结论）：
“知识杨浦”借鉴陆家嘴等的经验，将建成上 海的“中央智力区”（CID），是“科教兴市” 战略的核心工程。
“知识杨浦”不仅是杨浦大学城战略，更是整 个杨浦区的全局性战略，也是上海市全市的城 市战略乃至国家战略的重要组成部分！
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（三）聚焦新江湾城
中央商务区的延伸区域。
世博会段——都市旅游区
以世博会、环球影城为标志的 世界级都市旅游区。
东外滩——休闲旅游区。
以复兴岛为核心的休闲旅游区
新江湾城——知识型新城区
是“中央智力区”（杨浦区） 的重要组成部分。
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新江湾城应该成为黄浦 江的“北结点”，和 “世博会”一南一北， 共同舞起“黄浦江”巨 龙！
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发现杨浦（3）：雄厚的知识资源
集中了复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学 等17所高校；
150余家科研机构； 近20万科研和工程技术人员； 38位中国科学院和中国工程院院士； 14万余在校大学生、研究生。 未来几年，高校总面积扩大到10000亩左右，力争三年吸
• 大上海都市计划鸟瞰图
• 上海市行政区鸟瞰图
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江湾体育场
中央政府 22
发现杨浦（2）： “科教兴市”战略的重要抓手
战略点
内容
聚焦张江 信息工业基地
紫竹科学园 高新技术研发和 应用基地
新型教育产业城 松江大学城 区。
知识杨浦 以复旦、同济为依 托，把杨浦区大造 成新型的大学城区
特点
性质
以生物制药、IT产业 高新技术产业
浦江两岸的产业结构调整为新江湾城及其毗邻 地区带来了巨大发展机会。
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之前的上海城市发展，主要是沿 东西向拓展。
浦西时代：西延——虹桥开发区。80年代改
革开放之初，上海设立虹桥经济开发区，浦西的城 市发展格局拉开，发展主轴确立。
浦东时代：上世纪最后十年，“浦东开发”全面启 动。陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥、 外高桥全面崛起，浦东成为中国继深圳后的更大、 更新的亮点。
人数：外国留学生3000人，研究生 3000人，本科生4000人。
事件：2005年复旦100周年庆
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新江湾城，应该以复旦大学新校区为基础， 充分挖掘教育产业和知识产业内涵，形成 新江湾城的核心产业。
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3、新江湾城中的军队用地（4500亩）
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妥善处理军队用地的问题，保证总体规划的一致性。 其中总部划拨用地1250亩，已经归城投所有。该
供信贷担保、直接投资等），保障项目基本品质； 第三是通过统一城市配套，做优良资产； 第四是建立统一监理机制，保障项目的质量； 第五是通过统一强势宣传，获得品牌沉淀。
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2、引进二级开发商的二大策略
1）“头羊”策略。对关键性项目和战略联盟
型的开发商，充分让利，建立利益共同体，共 同拉起板块。
2）“挑起群众斗群众”策略。在同一个板
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进入“黄浦江时代”，上海将在“一个龙头， 四个中心”基础上，形成新的中心：
旅游中心(黄浦江） 会展中心 知识产业中心（中央智力区）
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黄浦江畔的新江湾城， 应该也必须在“黄浦江时代”
发挥自己应有的作用！
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第三，上海步入“知识经济时代”。
依托科教兴市，走通“华山天险一条路”已成为上 海发展的必由之路。
9平方公里的新江湾城， 是“知识杨浦”的重要组成部分， 是浦江两岸综合开发的重要组成部分， 是广义的五角场副中心的重要组成部分， 是上海中心城区最后的一块大宗的处女地。
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1、新江湾城与五角场城市副中心的关系
上海城市副中心格局示意图 28
五角场副中心与周边关系示意图 29
江湾城市副中心板块 公共活动中心 核心商业圈
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企业的今天——处于什么状态？
今天的城投的四大产业（置业管理部、路桥管理部、环 境管理部和水务管理部）中，其中置业管理部以其较高 的综合性效益脱颖而出，目前的有三块业务：一块是为 政府重大工程配套房（动迁房）；二是市中心旧区改造 的引领、示范；三是大型城区开发。
新江湾城，是探索大型城区开发模式第一个案例，项目的成功关 系到城投以后能否获得新城区开发的角色、地位以及政策倾斜。 企业不满足于普通二级开发商的角色（房地产公司成立7个，收缩 成一个房地产公司——城投置地）通过本项目成功的运作，正式 进入一级半开发商——地产商（城试运营商）角色。
地块的规划要注重对军队用地的引导和示范作用。
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4、新江湾城的现有规划
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新江湾城 不能仅满足于“市级示范居住区”， 不能仅满足于“上海第一大盘”，
不能仅满足于“知识型、生态型的花园住宅社区”，
应该有更高的目标，更远大的理想！
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对于上海，新江湾城是：
是“科教兴市”战略和“知识杨浦”战略
的重要抓手。 是黄浦江两岸综合开发的重要组成。 是上海新城区的开发典范。新一轮城区开
城投获取更大资源的最好跳板！
目前，上海的机会大把，城投天时地利兼具，新江湾城将成为城投的一张 “王牌”，为下一步争取包括世博会在内的更大资源提供实证和保障.
城投打造的一张“黄金名片”!
通过新江湾城，在上海探索出一条大盘开发的新道路，政治效益和经济效 益兼得。更能体现政府和市长的要求，让“政府、企业、老百姓”满意。