房地产容积率拆分及产品排布
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Ø 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； Ø 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
南
北代 向征 代 道道 征 路路 绿
化
东西向道路 代征道路 代征绿化
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策Ø 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
Ø 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
北京
21
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
22
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
p 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 p 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 p 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
12
容积率拆分方法及案例︱案例
昆山世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
13
容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
天然水系
沪宁高速
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率=
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 p 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
平均层数=
地上总建筑面积（用地面积x 容积率）
H
B A
板式建筑 A
B
23
产品排布︱相关经济技术指标
建筑密度
p 建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示； p 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
p 一般产情况品下策，为划了基控制础项知目的识品︱质、容尽积量提率高与人均产绿品化率形和态人均活动空间，对多层小
区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： Ø 多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%； Ø 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如 45%甚至更高
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
9
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
拆分容积率
p 什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
24
产品排布︱相关经济技术指标
建筑限高 p建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高 度限制； p给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米； p限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
25
产品排布︱相关经济技术指标
建筑退线
p由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系， 不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； p建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
容积率 =
楼层平均面积和（用地面积x 建筑密度）
建筑密度
Ö 基底面积一般大于楼层平均面积 Ö不是所有单体都能做到相同层数 Ö其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要
修正！
8
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
p 建筑平均层数
平均层数=
容积率 建筑密度
x 日照间距系数x 楼层修正系数
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
Ø 日照间距 Ø 建筑密度 Ø 建筑限高 Ø 建Baidu Nhomakorabea退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
20
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 p日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
地块原始状况:
优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较
大的噪声和尾气污染
14
容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: u 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 u 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 u 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
项目地块 保留
其他项目
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
p 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系 容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标 对应的产品形态
＜0.5
0.5~0.7
独栋/双拼别墅 联排别墅
0.7~1.0 叠拼+联排
1.0~1.6 多层住宅
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容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
南
北代 向征 代 道道 征 路路 绿
化
东西向道路 代征道路 代征绿化
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策Ø 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
Ø 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
北京
21
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
p 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 p 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 p 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
12
容积率拆分方法及案例︱案例
昆山世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
13
容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
天然水系
沪宁高速
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
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容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率=
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 p 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
平均层数=
地上总建筑面积（用地面积x 容积率）
H
B A
板式建筑 A
B
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑密度
p 建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示； p 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
p 一般产情况品下策，为划了基控制础项知目的识品︱质、容尽积量提率高与人均产绿品化率形和态人均活动空间，对多层小
区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： Ø 多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%； Ø 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如 45%甚至更高
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
拆分容积率
p 什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
24
产品排布︱相关经济技术指标
建筑限高 p建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高 度限制； p给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米； p限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
25
产品排布︱相关经济技术指标
建筑退线
p由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系， 不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； p建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
容积率 =
楼层平均面积和（用地面积x 建筑密度）
建筑密度
Ö 基底面积一般大于楼层平均面积 Ö不是所有单体都能做到相同层数 Ö其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要
修正！
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
p 建筑平均层数
平均层数=
容积率 建筑密度
x 日照间距系数x 楼层修正系数
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
Ø 日照间距 Ø 建筑密度 Ø 建筑限高 Ø 建Baidu Nhomakorabea退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 p日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
地块原始状况:
优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较
大的噪声和尾气污染
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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: u 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 u 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 u 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
项目地块 保留
其他项目
其他项目
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
p 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系 容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标 对应的产品形态
＜0.5
0.5~0.7
独栋/双拼别墅 联排别墅
0.7~1.0 叠拼+联排
1.0~1.6 多层住宅