高铁新城的总体规划方法论-以长沙高铁东部新城为例

高铁新城的城市规划方法论——以长沙高铁东部新城为例

杨宝民朱昌宏

作者介绍杨宝民深圳市新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授

朱昌宏广州城市勘察设计研究院二所所长博士

摘要：作者通过考察国内多个新城开发建设,发现了新区城市发展动力不清晰,过分依靠房地产拉动,城市规划与商业规划脱节的问题，提出了城市规划与产业规划、商业网点规划以及旅游规划结合的新思想,在长沙高铁新城的规划策划中得到了贯彻落实。作者在服务长沙高铁新城的过程中,创造性地将土地一级策划和城市设计结合,受到了地方政府和老百姓的欢迎。

关键词：城市规划产业规划商业网点规划旅游规划主题文化

The new method urban planning for high-speed railway new city-----the case of Changsha

Abstract

The author have visited many new city in China, there are some question: what is the power for urban development, why we rely on real estate too much, the separate of urban planning and commercial site planning. we suggest a new idea to do urban plan and tourist planning,commercial site planning, industry planning all together. Our method have use in the high-speed railway new city in Changsha. The author in the process of service the high-speed railway new city in Changsha, creatively will land level planning and urban design combined with, by the local government and common people's welcome.

一、新城规划存在的问题

我国依法行政处于起步期，城市规划修订常体现城市现任行政官员的个人意志，由于缺乏对城市规划法规的尊重,我国城市规划的持续实施意识远远低于西方发达国家。

作者在2008年前后调查了部分新城，大部分新城存在着严重的与原有城市规划、商业规划相脱节问题，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。在美国引发的全球金融危机中，我国主要依靠房地产为

动力的新城大部分处于停滞状态。

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部分城市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上马新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。因此，用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，省级政府应该严格审批新城开发。

国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。

高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设的新城，例如，济南西部新城。

2010年长沙县黄兴镇政府委托深圳新摩尔公司策划48平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。

2011年长沙县黄兴镇政府委托深圳新摩尔公司策划黄兴镇区域规划和城市统筹规划的总体思路。

2012年8月,根据湖南省政府和长沙市政府对长沙国际会展中心项目的总体安排,长沙县政府委托深圳新摩尔公司对长沙国际会展中心及其周边5000亩土地核心区的开发进行整体规划。

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2013年深圳新摩尔公司接受长沙县委托服务长沙空港综合保税区产业规划,还同时研究用于长沙高铁东部新城的融资用地4170亩。

2015年深圳新摩尔公司系统研究长沙高铁新城东西核心区4平方公里土地的一级半开发策划,深化了对区域发展方向认识。

二、我国高铁新城发展特点

我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式，大多处于城市郊区，具有如下特点：

1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；

2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；

3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱；

4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；

5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。

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我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。高铁新城的发展要具备如下基本条件：

1．城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城，保障可持续发展；

2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；

3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债来开发新区。

三、高铁新城规划发展思路

1．区位定位

一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁作为未来带动城市发展的新引擎之一，将带动周边新兴区域的发展；二是在功能上与旧城区或主城区形成互补，起到城市升级扩容作用。

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