土地 (基准地价法)

工业用地
矿堆放地。
仓储用地指物资储备、中
转的场所用地；物流用地
指物流产业用于物资储
备、中转、配送、分销作
仓储、物 工业基 流用地 准地价
1.0
业、运输装卸、交易场所 用地及其相应附属设施用
工业用地
地（含大型专业批发市场
场所用地）。物流用地须
经市政府或市政府授权的
部门认定。
公共设施用地指用于城乡
基础设施的生产用地。包
较高 3～1
一般 0
较低 -1～-3
低 -3～-5
距港口、码头 3公里以内 3-4.5公里 4.5-6公里 6-7.5公里 7.5公里以上
区 距离
5～3
3～1
0
-1～-3
-3～-5
域 因 素
环境质量优劣 状况
周围环境质量周围环境质量周围环境质量
优
较优
一般
周围环境质量较 劣
周围环境质量 劣
3～2
2～1
剩余 使用 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 年期
修正 系数
0.49860.53010.55980.58790.61440.6393 0.6629 0.68520.70620.7260
剩余 使用 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
年期
修正 系数
0.74470.76240.77900.79470.80960.8236 0.8368 0.84930.86100.8722
批发零售 用地
修正 系数
备注
对应的土地利 用现状地类 （一级类）
批发零售用地指主要用于
商品批发、零售的用地。
包括商场、商店、餐厅、
1.0
酒吧、超市、各类批发 （零售）市场、加油
商服用地
（气）站用地等及其附属
设施和金融证券营业场所
等用地。
住宿餐饮用地指主要用于
住宿餐饮 用地
提供住宿、餐饮服务的用 1.0 地。包括宾馆、酒店（含
经营性的办公场所用地。
包括写字楼、商业性办公
场所和企业厂区外独立的
办公场所等用地。
上述用地以外的其他商
业、服务业、用地。包括
其它商 服用地
1.0
洗车场、洗染店、废旧物 资回收站、维修网点、照
相馆、理发美容店、洗浴
场所等用地。
城镇住宅用地指城镇用于
城镇住宅 用地 住宅基
别墅、低 准地价
1.0
生活居住的各类房屋用地 及其附属设施用地。包括
实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，
本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五
通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、
通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合
理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土
地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为40
年、住宅用地为70年、工业用地为50年。价格单位
风景名胜 设施用地
1.0
游景点、革命遗址等）景 公共管理与公 点及管理机构的建筑用 共服务用地
地。景区内的其它用地按
现状归入相应地类。
机关团体 用地
1.0
机关团体用地指用于党政 机关、社会团体、群众自
治组织等的用地。
公共管理与公 共服务用地
工业基
新闻出版用地指用于广播
新闻出版 准地价 1.0 电台、电视台、电影厂、 公共管理与公
定，见表4。
表4：待估宗地各项经济技术指标
用途
土地级别
对应基准地价 土地剩余使用年限
（元/ ㎡）
（年）
工业
四级
336
50
建设用地面积30696㎡；主体建筑物性质：厂房；建筑密度 ≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公
及生活服务设施用地比例≤7%
2)待评估宗地土地使用年期修正系数Y的确定
3）待评估宗地区域、个别因素修正
根据宗地的具体情况,区域因素及个别因素修正
值K=+10％，具体修正情况如下：
修正
优
较优
一般
较劣
劣
城市内部交通 便捷度
与主、次干道能与主、次干仅与次干道通
通达性高 道通达
达
与次干道通达有 一定难度
与次干道通达 有严重困难
5～3
3～1
0
-1～-3
-3～-5
工业聚集状况
高 5～3
P =336元/㎡ 根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地 面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度 ≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高 ≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%； 规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北 面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙 漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围 墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须 按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区 同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑 设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规
901
409
1839
1812
611
336
1154
1149
409
274
605
605
—
—
1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价；
2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下
的平均楼面地价；
3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的
地面地价。
表3 ：江门市区土地各类用途地价水平确定参考
表
用地类型
参照 基准
剩余
使用 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
年期
修正 系数
0.88260.89250.90190.91070.91900.9269 0.9343 0.94130.94790.4941
剩余
使用 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
年期
修正 系数
0.96000.96550.97070.97570.98030.9847 0.9889 0.99280.99651.0000
医卫慈善 用地
1.0
保健、卫生防疫、急救康 公共管理与公 复、医检药检、福利救助 共服务用地
等的用地。
电信、邮政、供电、供
电信、邮
热、供气设施用地指用于
政、供 电、供 热、供气
1.0
电信、通讯、通讯塔、邮 政、供电、供热、供气的 生产性用地。不含负责营
公共管理与公 共服务用地
设施用地
运上述项目单位营业办公
用地。
指用于地面停放和保管车
停车楼、 库用地
辆及其附属设施的项目用 1.0 地，不包括公共汽车站场 交通运输用地
及交通运输站的停车场所
用地。
铁路用地 公路用地
铁路用地指用于铁道线
路、轻轨、场站的用地。
1.0 包括设计内的路堤、路 交通运输用地
堑、道沟、桥梁、林木等
用地。
公路用地指用于国道、省
道、县道、乡道及高速公
公寓式酒店）、饭店、旅
馆、招待所、度假村等。
大型商贸综合体是独立
的、用地面积不低于
商业基
20000㎡，容积率不低于
准地价
3.5的集零售、销售、餐
饮、连锁商场、百货商
大型商贸
场、酒店、商务、金融、
综合体、 一般商务
0.85
办公等于一体的大型商业 专业整体项目场所用地；
金融用地
商务金融用地是指企业、
服务业等办公用地，以及
1.0
路的用地。包括设计内的 路堤、路堑、道沟、桥
交通运输用地
梁、林木及直接为其服务
工业基
的附属用地。
汽车站及 准地价 其他附属
用地
1.0
汽车站、停车场及其他附
属用地指经营性停车场、 汽车客货运输站点及其停
交通运输用地
车场等用地。
港口码头用地指用于人工
港口码头 用地
修建的客运、货运、捕捞 1.0 及工作船舶停靠的场所及 交通运输用地
4～1
0
-1～-2
-2～-3
-3～-4
地质状况与地地质状况与地地质状况与地 地质状况与地基 地质状况与地
地质状况与地 基承载力高 基承载力较高基承载力较差 承载力较低 基承载力低
基承载力
10～6
5～1
0
-1～-5
-6～-10
宗地临路条件
两面以上临主一面临主要道一面临主要道
要道路
路，一面临次路
一面临次要道路
宗地红线内“土地平整”。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：
表2 ： 江门பைடு நூலகம்区2013年各用途级别基准地价表
单位：元/平方米
土地用途 土地级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级
备注
商业用地 含路线价 不含路线价
住宅用地
工业用地
6065
4699
1671
600
4367
3636
1169
485
2689
2534
用地
报社、杂志社、通讯社、 共服务用地
出版社等的用地。
科教用地指用于各类教
科教用地
1.0
育，独立的科研、勘测、 公共管理与公 设计、技术推广、科普等 共服务用地
的用地。
文体娱乐用地指用于各类
文体娱乐 用地
1.0
非商业性的文化、体育、 公共管理与公 娱乐及公共广场等的用 共服务用地
地。
医卫慈善用地指用于医疗
1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可 通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。 基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地 使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的 其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对 应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一 般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区 域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域 条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的 差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗 地的价格。 （1）计算公式 根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准 地价系数修正法的基本公式为：
待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌
出让，根据工业用地最高使用年限为50年的原则，
待估宗地剩余使用年期为50年，根据《工业用地使
用年期修正系数表》，年期修正系数为1，详见表
5：
表5：工业用地使用年期修正系数表
剩余 使用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 年期
修正 系数
0.05950.11570.16880.21880.26600.3106 0.3527 0.39240.42990.4652
其附属建筑物的用地，不
包括常水位以下部分。
管道运输用地指用于运输
管道运输 用地
1.0
煤炭、石油、天然气等管 道及其相应附属设施的地
交通运输用地
上部分用地。
街巷用地指用于城镇、村
街巷用地
1.0 庄内部公用道路(含立交 交通运输用地
桥)及行道树的用地。
待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围 （土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地 各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范 围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年 各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：
0
-1～-2
-2～-3
基础设施
供水、供电保供水、供电保供水、供电保 证率达98%以 证率达98%以 证率达98%以 上，排水通 上，排水通 上，排水一 畅，电讯网络畅，电讯网络般，电讯网络 设施全面覆盖设施基本覆盖设施局部覆盖
供水、供电保证 率在98%以下， 排水不畅，电讯 网络设施较差
供水、供电保 证率在98%以 下，排水堵 赛，无电讯网 络设施
公共设施 用地
0.7
括给排水、消防、环卫、 公共管理与公 公用设施维修等生产用 共服务用地
地。不含负责营运上述项
目单位营业办公用地。
公园与绿地指城镇、村庄
公园与绿 地
0.5
内部的公园、动物园、植 物园、街心花园和用于休 憩及美化环境的绿化用
公共管理与公 共服务用地
地。
风景名胜设施用地指风景
名胜（包括名胜古迹、旅
规划土地用途
无限制
个别条件限制部分条件限制
Pi=P×（1+K）×Y×T×F×Kij 式中：Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价； K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正 值；
Y——待估宗地使用年期修正系数；
T——待估宗地期日修正系数；
F——待估宗地开发程度修正系数；
Kij——容积率修正系数。
（2）测算过程
1)基准地价的确定
根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布
不临任何道路
个
要道路
别
5～3
3～1
0
-1～-3
-3～-5
因
面积过大，闲置
素 宗地面积
------
------
对企业布置无 大于5%；面积小 影响 对企业布置有影
------
响
------
------
0
-1～-3
------
宗地形状
长（正）方型 3～2
梯型 2～1
多边型 0
三角型 -1～-2
不规则 -2～-3
普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特
密度住宅
3.0 指容积率小于1.0的别
用地
墅、低密度住宅用地。
工业用地指工业生产及直
工业用地
1.0 接为工业生产服务的附属
商服用地
商服用地
商服用地 住宅用地 住宅用地 工业用地
工业基
设施用地。
准地价
采矿用地指采矿、采石、
采矿用地
1.0
采砂（沙）场，盐田，砖 瓦窑等地面生产用地及尾
为元/平方米，币种为人民币。此次的基准地价内
涵如下表-1，。
表1 ： 江门市各用途土地基准地价内涵
商业用地
土地开发程度
五通一平
价格类型
首层楼面地价
住宅用地
土地开发程度
五通一平
平均容积率 价格类型
2.0 平均楼面地价
工业用地
土地开发程度
五通一平
平均容积率 价格类型
1.0 地面地价
备注：五通一平：宗地红线外“通路、通电、给水、排水、通讯”，