基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案

一、目的意义

开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。

二、对象与围

根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地围的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的围。

三、基准地价涵与期日

基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域

的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。

设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地场地平整）。

法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

四、技术路线

图1 土地定级程序框图

图2 基准地价评估的具体工作流程

五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据

工作依据主要是、自治区关于基准地价文件，具体如下：

1、《中华人民国土地管理法》(2004年8月28日)；

2、《中华人民国城市房地产管理法》(2007年8月3日)；

3、中华人民国标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2014；

4、中华人民国标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014；

5、自治区国土资源厅《关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知》（国土资字[2007]626号）；

6、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知；

7、实地勘察、调查、获取的相关资料；

8、其它相关资料。

六、工作时序与流程

根据中华人民国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。

1、准备工作

本阶段于2015年10月中旬至2015年10月下旬进行，主要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具体分工，并集中进行培训。

2、外业调查

从2015年10月下旬至2015年11月下旬进行了外业调查工作，

由国土资源局协助XXXXXXXXXXXXXX技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料的调查和收集，和土地级别的初步划分。外业调查共分十组，三个组主要负责调查和收集土地定级资料，另七个组主要负责调查土地估价市场资料。

（1）土地定级资料调查

资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。

（2）土地估价资料收集

资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。

（3）其它资料收集

其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。

3、业资料整理、测算

本阶段于2015年12月初至2015年12月底进行。在完成外业调查后，对各种资料进行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明显问题的调查资料，在此基础上，进行城镇土地分等定级和基准地价评估工作，并编绘各种图件。

（1）城镇土地定级

根据《城镇土地分等定级规程》要求，定级因素权重值确定采用派生特尔斐法，邀请有关专家、学者进行征询，对反馈意见进行统计处理，计算因素因子平均值和方差等一系列工作。根据分值计算的原则，确定或计算各定级因素的指标值、指数、距离及作用分，通过一系列严格科学计算，认真鉴定，土地按商业、住宅、工业、综合用地四个类别进行划分。

（2）测算基准地价

基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。

设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地场地平整）。

法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70

年、工业用地50年。

（3）编制宗地地价修正系数表

编制宗地地价修正系数表是利用系数修正法评估宗地地价的一种极其重要的方法。一般多用于地价体系中为政府管理地产市场服务的标定地价评估。所以编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成果之一。编制工作以基准地价为基础，按优、较优、一般、较劣、劣五个标准计算出级别商业、住宅和工业用地地价的因素修正系数并确定各种修正系数下的因素指标。在此基础上按照《城镇土地估价规程》编制修正系数表的要求格式，编制出商业、住宅和工业在不同级别上的宗地地价修正系数表，并通过已有地价样点进行检验、校核，直至所编制的修正系数表符合当地市场价格为止。

4、成果编绘阶段

本阶段于2015年12月至2015年12月底进行。主要工作是整理基础数据；向国土资源局汇报任务完成情况及意见征询；数据库建设及申请检查验收上报审批相关事宜。