东莞房地产三旧改造有关情况

东莞房地产三旧改造有关情况20100319

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“三旧“改造实施细则有关情况

12月18日，市政府公布了《东莞市“三旧”改造实施细则》(以下简称《实施细则》)。《实施细则》规定了“三旧”改造的对象，提出了近期到明年底计划改造3万亩的目标任务。值得注意的是，除了《实施细则》，相关部门还根据《实施细则》出台了一系列“操作指南”。

重点关注一：民营资本进入“三旧”改造房地产开发两种途径：

一是由具有法人资格的公司或企业通过竞投方式取得拆迁资格，拿到拆迁资格后可以通过协议出让方式取得土地使用权，意即拿到拆迁权就拿到了土地。

二是由政府负责拆迁。企业通过竞投获得土地，把地价款一部分先付给政府用来拆迁，政府拆迁完了交给企业，企业再把另一部分地价款给政府。

根据《实施细节》附件1：土地出让金标准（一）非经营性改为经营性用途的补交土地出让金标准：南城属第一类镇街标准为1000元/平方米；（二）商业改为商住用途的补交土地出让金为500元/平方米（南城）。（容积率按照1的楼面地价计算）

重点关注二：六种“三旧”土地无需“招拍挂”

《实施细则》规定，“三旧”改造新政策对属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让之外，其他6种情况可以通过协议出让方式供地：

一是招标明确企业承担拆迁改造的；

二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；

三是原土地使用者自行改造的；

四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；

五是集体全资自行改造的；

六是收购相邻国有土地集中改造的。协议出让就无需“招拍挂”。

其中第三种“原土地使用者自行改造”，就分为

有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、

划拨国有土地使用会权人自行改造

有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。

这三种类型仍属于成片改造，虽然是“有偿出让”和“划拨”，土地性质却都是“国有”。其中“划拨”多是对于“国”字号企业或政府下属单位而言。上述六种供地方式是对现有供地政策的一大突破。

优惠

容积率可以适当提高刘志庚表示，考虑到“三旧”改造成本较高，可以适当提高容积率。这在市发改局制定的操作指南《东莞市“三旧改造区域产业导向目录(2009年本)》中，允许房地产进入”三旧“改造区域，”但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目，即住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目，必须是中小户型的普通住宅。

减免返还13项市属税费

《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》明确：“减免返还13项市属税费、开发商参与‘三旧’改造可适当放松容积率、拆迁业主能参与土地收益分成”，在减免返还的13项市属税费中，仅免缴新增建设用地有偿使用费一项，平均每亩可节省费用4.2万元。

《细节》第五章鼓励措施

（五）对现有工业用地改造后不改变原用途，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金）。根据这个鼓励措施，如果提高进入“三旧“改造规划中的宏远工业区的容积率，如果不改变用途可以不用补缴土地出让金。

标准

“成片”就是5万平方米以上《实施细则》规定，成片“三旧”改造单元规划的面积不能少于5公顷，5万平方米，也就是75亩。

单宗项目改造分四种类型：已批建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅）、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属、超占土地完善手续。

门槛

“三旧”改造腾出来的土地用来干什么

有八大用途：建商业区、开发商住楼、建设现代化厂房、联建农民公寓、保护历史村落、生态环境改造、都市农业和现代化农业综合开发以及主题文化公园建设。多数是用于产业升级转型和改善市民生活和文化休闲环境。

在市区，“城中村”改造区域就是东城的火炼树村、南城的胜和——亨美片区。火炼树村改造已经在11月18日启动，胜和片区仍在规划修编当中。这两处旧城改造项目区位优越，都在城市中心区，都紧邻我市轨道交通R1、R2线。

注：公司处于南城区，有能力利用与当地政府的关系以及自身在南城区的资源，可以跟进胜和片区修编规划争取获得有关项目的参与改造权。也可以将规划宏远工业区一部分需要整合升级的厂房申报进入“三旧”改造修编计划之中。

改造类型

成片改造分四种类型

提到“三旧”改造，房地产是个重要的话题。三旧”成片拆迁改造土地的用途之一，就是开发商住楼。市城建规划局制定的《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》指出了具体四种成片改造的类型，

一是城中村改造，

二是旧的工商混住区的改造，

三是旧工业区的改造；

四是旧居住区的改造。像东城火炼树村，既是城中村，又是旧的工商混住区。这四种类型的改造都可能涉及房地产，尤其是城中村改造。

注：根据三旧改造精神的有关规划，如果将旧的宏远工业区可以进行改造和用地性质的转换，可以就近为今后发展商用住宅存储资源。

对于旧工业区改造开发房地产，《单元规划编制指引》也有规定。工业区在优先保障工业经济持续发展的前提下，要首先考虑满足严重缺乏的公共配套设施建设，其次才能作为房地产开发。与此同时，还要与城中村改造相协调，以免影响房地产市场的自然、健康发展。

如何拆迁

无钱补偿，换人拆迁《实施细则》操作指南规定，实际补偿高出来的部分也只有拆迁单位自己垫上，如果拆迁单位没钱垫付，市建设局就取消其拆迁资格重新招标。对通过拆迁获得土地的企业来说，如果也遇到上述问题，政府会给企业一段时间与被拆迁户“谈判”，如果到时“谈判”不成，也会被取消拆迁资格，重新招标。对通过竞投土地，以地价款用于政府来拆迁的企业来说，虽然没有上述风险，但是改造项目没有竣工，或者股东有变更，或者在工程竣工验收以后确实需要转让(包括股东变更)，其土地就必须进入市场公开交易。

注：关于三旧改造申请办理手续和流程《细节》附件已经很详细有操作指南，在此不详述。

宏远集团属下工业区、宏远社区中可以进行三旧改造的项目因我部正在和集团办公室沟通等待提供相关资料，详细的具体项目改造建议未能列出来提供参考。