房产税、土地使用税、车船税、契税、耕地占用税讲义合集

2012年房产税、土地使用税、

车船税、契税、耕地占用税讲义合集

第五章房产税

本章内容：

第一节概述

第二节征税范围、纳税人和税率

第三节计税依据和应纳税额的计算

第四节减免税优惠

第五节申报和缴纳

第一讲房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据

一、房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

1.属于个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。

二、房产税的基本要素

（一）征税对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税（因为对其而言是产品）；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（如同视同销售）（二）征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

（三）纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人

纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（）。（2009）

A．房屋出典的由出典人纳税

B．房屋出租的由承租人纳税

C．房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税. D．个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税

（四）税率

1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；。

2.按房产出租的租金收入计征的，税率为

12%。

⏹对个人按市场价格出租的居民住房（原为居

民住房，出租后仍用于居住），暂按4%税率征收房产税。

⏹（相关优惠，营业税3%，个人所得税10%）(2010年)赵某拥有三套房产，一套供自己和家人居住；另一套于2009年7月1日出租给王某居住，每月租金收入1200元；还有一套于9月1日出租给李某用于生产经营，每月租金5000元。2009年赵某应缴纳房产税（）元。。

A.1088

B.1664

C.2688

D.3264

答案：1200×6×4%+5000×4×4%=1088

三、计税依据

（一）计税依据设计的指导思想

1.原值——造价

2.净值——折余价值

3.市值——当前价格

标准的确定——房产计税余值（计算出来的数据）

（二）计税依据的形式

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

（1）房产原值即会计核算中账户原值，但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如采暖、消防、中央空调等，不论会计核算是否单独计算，都应该计入房产原值，计征房产税。房产原值也应该包含地价，地价是指取得土地支付的价款和开发土地的成本费用。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（房产原值不完全等同于会计信息）

（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（3）更换房屋附属设施和配套设施的，在

将其价值计入房产原值时，

可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

（2010）某企业有厂房一栋原值200万元，2009年初对该厂房进行扩建，2009年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20％，2009年度该企业应缴纳房产税（）元。。

A.20640

B.21000

C.21120

D.21600

应纳房产税＝200×（1－20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1－20%）×1.2%÷12×4×10000＝21120

（4）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

（5）对出租房产，合同约定有免收租金期限的，免租金期间由产权所有人按照房产原值缴

纳房产税。

（6）关于出典房产的房产税问题

产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

参与分红、风险共担——房产余值计税；固定收入、不担风险——租金收入计税。

（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题单选题】甲企业2010年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值1000万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费10万元（注：当地计算房产余值的扣除比例为20%）。2010年甲企业融资租赁的房产应缴纳房产税（）万元。