2017蓝城莫干山郡安里提报-和声机构【地产】
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
区、草坪幕布电影等
生态竹林、茶山
鲸奇谷儿童成长区、农 耕区、主题茶园、马场 和农庄、农业观光园、 户外运动主题山顶公园 、民俗活动中心等
竹林剧场、茶庄、农庄、 渔庄、果庄、亲子乐园
养生中心、健康诊所
健康医疗中心、运动健 身中心
长者健康服务
养生中心
五星级酒店管理、园区 物业管家、餐厅、超市 、酒吧茶室、小型影剧
根据主力客群的活动区域，划分同类源
Value discussion 价值对比
对比内容
区位
杭州市中心距离 （直线）
本案郡安里
湖州市德清县 莫干山镇
50公里
占地面积
1355亩
蓝城·观云小镇 湖州市德清县
40公里 5000亩
绿城·安吉桃花源 湖州市安吉县
60公里 8500亩
资源
6个山头一座水库 超高森林覆盖率、
杭州、上海等外围客群
是市场活跃的主力
外地客户的高关注度，同样将反哺给德清市场、 带动本地客户的进入。 本案如需实现销售目标，
无论是从产品、体验、营销， 都要着眼于外地客户展开工作。
观点1：来自百度文库
面积控制，总价控制。
对于我们的主力客群而言，本案属于非必需品。 如需强化客户的购买冲动、从诸多竞品中脱颖而出，
客群素描
他们已经习惯于“everyday life”的乏力
现代的“日常生活”（everyday life），缺失了生活的本真性，生存的诗意被清除，同质性、商业性的异化弥漫横行， 人的主体性丧失，人的差异生存空间被压抑、缩小、侵占，人与自然的关系疏离、割裂，甚至敌对。日常生活，完全 沦为单调枯燥、平庸乏味的毫无个性生趣、令人生厌的“日常性”生活。不再有传统自然社会中“每日生活”（daily life）所拥有的生命力、人性化、生态性等。
对于德清外围的客群来说，山水、自然等资源并非本案所专有。 但莫干山，作为已被高度符号化的人文、旅游、自然标签，显然可以作为本案区隔其他项目的 标签之一。
[ 来自德清两大现象级小镇的启示 ]
开盘时间 开盘情况
已成交客户
蓝城观云小镇
2017.2 目前售罄
本地：德清（40%） 外地:杭州（35%）、上海 （15%）、其他（10%）
融创莫干溪谷
2016.8 目前售罄
本地：德清（10%） 外地：杭州（35%）上海（35%）苏州 （10%）其他（10%）
（数据来源：德清县房地产管理局）
对比内容 度假
体验 健康 生活 文教
本案郡安里
蓝城·观云小镇
绿城·安吉桃花源
蓝城·春风长乐
君澜酒店、特色餐厅、 养生中心、童玩中心
1300亩高尔夫果岭、超 五星会所
悦榕庄度假酒店
养生中心、温泉酒店。 艺术稻田、禅意稻田等
艺术景观资源
Discoery探险基地、采 摘 园、骑士学院、水上运 动、森林儿童主题活动
隐秘的景观大道
5000亩半山缓坡，山、 湖、竹、林资源
5000亩生态区 两大天然水库
原生态竹林
产品风格 产品类型
全现代 纯别墅
中式 纯别墅、高层
中式 纯别墅
蓝城·春风长乐 杭州市余杭区
30公里
10平方公里
10平方公里原生林场， 杭州十大不为人知的秋
色秘境
中式
纯别墅
Value discussion 价值探讨
总价控制是必须的。
观点2：
对症下药，更好的生活。
针对外地客户的生活痛点展开诉求， 缺什么、补什么，才能撬动客户的购房需求。
客群素描
• 客户来源：基本上都是来自长三角地区,以沪杭周边核心城市客户为主。 • 年龄：一般在30-50岁之间。多为中年人，事业有成，已有稳定的事业基础和经济实力。 • 职业：处于当前专业内的中层以上职位，不受体制的约束，工作的形态更少受到时间
“知本”是他们在现实里的身份角色，他们受益于此但同样受害于此； “停不下来”是他们的生存常态， 在城市中物质富庶的他们，却总被事业、社会身份、城市环境所羁绊。
客群素描
他们的日常：被成功推着走。
挥之不去的效率、任务、KPI， 看不完的经营数据，吃不完的应酬宴会， 想不完的下一阶段计划…… 越成功，越忙。
和空间的制约，有相对的自由。 • 特点：拥有着自由精神与较强的财富基础，强调自己的审美和价值观，对交通的依赖
性弱。
客群素描
他们是行业的中流砥柱 他们是对时间、节奏、社交场、生意场，还有家庭，都想要照顾到的人 他们是既有责任感，又重视个人生活的
财富阶层和知识精英人群
客群素描
我们命名他们是——
停不下来的知本精英
开门见山的三个问题
问题1
郡安里卖给谁？
德清人？杭州人？上海人？
区域不同，客户需求不同， 精准客户，相关我们项目定位和营销方向。
问题2
如何脱颖而出?
绿城小镇时代，郡安里卖什么？
环顾周边市场， 安吉桃花源、桃李春风、春风长乐、十里风荷、观云小镇、富春玫瑰园、桃源小镇……
绿（蓝）城小镇已成热点，我们拿什么核心概念打动客户？
院等
小镇云食堂、1.5万方滨 水小镇中心（风情街\生 活超市、书吧、酒吧……
）
村民食堂、生活展示中 心、悦榕街、特色民俗 文化街、白茶园、酒吧
等
文创街区、社区商业
-
幼儿园、颐乐学院
颐乐学院、亲子教室
幼儿园、国际学校、颐 乐学院
Comparative analysis 差异化价值提炼
✓差异化价值一：莫干山
客群素描
他们的日常：社交被城市的乏味同化。
认识城市里的每一个酒吧，变成ktv里的熟客 熬夜、醉酒、从眉目清秀的少年变成大腹便便的大叔 在狂欢里释放，却沉不下心来和自己说说话
客群素描
他们的日常：与家庭渐行渐远。
孩子沉迷于电子产品，眼镜度数越来越深， 每次回到家老婆都已经睡了，一天都说不上三句话， 忘了上一次一家人的晚餐是什么时候，气氛也越来越沉默……
问题3
营销时间有限，如何叫好又叫座?
7月亮相、8月开盘， “少数人知道”的郡安里，如何快速积累人气？
[和声观点]
找准买家，找准卖点，精准营销，所有的问题都围绕
客户！
在有限的时间、有限的预算下， 找准客户，让更多客户知道，更多客户接受，
这是本项目待解决的核心问题， 也是和声一切营销手段的根本命题。
——英国著名社会学家安东尼·吉登斯（Anthony Giddens）
客群素描
恶劣的环境
停不下来的知本精英
高速运转的工作
贫乏庸常的社交
沟通欠缺的家庭
他们亟需获得“更好的日常”
自由时间渐多
财富日益积累
而郡安里需要击中他们的，必须是——
更好的日常
The Better Daily-life
Competitive selection 竞品选择
生态竹林、茶山
鲸奇谷儿童成长区、农 耕区、主题茶园、马场 和农庄、农业观光园、 户外运动主题山顶公园 、民俗活动中心等
竹林剧场、茶庄、农庄、 渔庄、果庄、亲子乐园
养生中心、健康诊所
健康医疗中心、运动健 身中心
长者健康服务
养生中心
五星级酒店管理、园区 物业管家、餐厅、超市 、酒吧茶室、小型影剧
根据主力客群的活动区域，划分同类源
Value discussion 价值对比
对比内容
区位
杭州市中心距离 （直线）
本案郡安里
湖州市德清县 莫干山镇
50公里
占地面积
1355亩
蓝城·观云小镇 湖州市德清县
40公里 5000亩
绿城·安吉桃花源 湖州市安吉县
60公里 8500亩
资源
6个山头一座水库 超高森林覆盖率、
杭州、上海等外围客群
是市场活跃的主力
外地客户的高关注度，同样将反哺给德清市场、 带动本地客户的进入。 本案如需实现销售目标，
无论是从产品、体验、营销， 都要着眼于外地客户展开工作。
观点1：来自百度文库
面积控制，总价控制。
对于我们的主力客群而言，本案属于非必需品。 如需强化客户的购买冲动、从诸多竞品中脱颖而出，
客群素描
他们已经习惯于“everyday life”的乏力
现代的“日常生活”（everyday life），缺失了生活的本真性，生存的诗意被清除，同质性、商业性的异化弥漫横行， 人的主体性丧失，人的差异生存空间被压抑、缩小、侵占，人与自然的关系疏离、割裂，甚至敌对。日常生活，完全 沦为单调枯燥、平庸乏味的毫无个性生趣、令人生厌的“日常性”生活。不再有传统自然社会中“每日生活”（daily life）所拥有的生命力、人性化、生态性等。
对于德清外围的客群来说，山水、自然等资源并非本案所专有。 但莫干山，作为已被高度符号化的人文、旅游、自然标签，显然可以作为本案区隔其他项目的 标签之一。
[ 来自德清两大现象级小镇的启示 ]
开盘时间 开盘情况
已成交客户
蓝城观云小镇
2017.2 目前售罄
本地：德清（40%） 外地:杭州（35%）、上海 （15%）、其他（10%）
融创莫干溪谷
2016.8 目前售罄
本地：德清（10%） 外地：杭州（35%）上海（35%）苏州 （10%）其他（10%）
（数据来源：德清县房地产管理局）
对比内容 度假
体验 健康 生活 文教
本案郡安里
蓝城·观云小镇
绿城·安吉桃花源
蓝城·春风长乐
君澜酒店、特色餐厅、 养生中心、童玩中心
1300亩高尔夫果岭、超 五星会所
悦榕庄度假酒店
养生中心、温泉酒店。 艺术稻田、禅意稻田等
艺术景观资源
Discoery探险基地、采 摘 园、骑士学院、水上运 动、森林儿童主题活动
隐秘的景观大道
5000亩半山缓坡，山、 湖、竹、林资源
5000亩生态区 两大天然水库
原生态竹林
产品风格 产品类型
全现代 纯别墅
中式 纯别墅、高层
中式 纯别墅
蓝城·春风长乐 杭州市余杭区
30公里
10平方公里
10平方公里原生林场， 杭州十大不为人知的秋
色秘境
中式
纯别墅
Value discussion 价值探讨
总价控制是必须的。
观点2：
对症下药，更好的生活。
针对外地客户的生活痛点展开诉求， 缺什么、补什么，才能撬动客户的购房需求。
客群素描
• 客户来源：基本上都是来自长三角地区,以沪杭周边核心城市客户为主。 • 年龄：一般在30-50岁之间。多为中年人，事业有成，已有稳定的事业基础和经济实力。 • 职业：处于当前专业内的中层以上职位，不受体制的约束，工作的形态更少受到时间
“知本”是他们在现实里的身份角色，他们受益于此但同样受害于此； “停不下来”是他们的生存常态， 在城市中物质富庶的他们，却总被事业、社会身份、城市环境所羁绊。
客群素描
他们的日常：被成功推着走。
挥之不去的效率、任务、KPI， 看不完的经营数据，吃不完的应酬宴会， 想不完的下一阶段计划…… 越成功，越忙。
和空间的制约，有相对的自由。 • 特点：拥有着自由精神与较强的财富基础，强调自己的审美和价值观，对交通的依赖
性弱。
客群素描
他们是行业的中流砥柱 他们是对时间、节奏、社交场、生意场，还有家庭，都想要照顾到的人 他们是既有责任感，又重视个人生活的
财富阶层和知识精英人群
客群素描
我们命名他们是——
停不下来的知本精英
开门见山的三个问题
问题1
郡安里卖给谁？
德清人？杭州人？上海人？
区域不同，客户需求不同， 精准客户，相关我们项目定位和营销方向。
问题2
如何脱颖而出?
绿城小镇时代，郡安里卖什么？
环顾周边市场， 安吉桃花源、桃李春风、春风长乐、十里风荷、观云小镇、富春玫瑰园、桃源小镇……
绿（蓝）城小镇已成热点，我们拿什么核心概念打动客户？
院等
小镇云食堂、1.5万方滨 水小镇中心（风情街\生 活超市、书吧、酒吧……
）
村民食堂、生活展示中 心、悦榕街、特色民俗 文化街、白茶园、酒吧
等
文创街区、社区商业
-
幼儿园、颐乐学院
颐乐学院、亲子教室
幼儿园、国际学校、颐 乐学院
Comparative analysis 差异化价值提炼
✓差异化价值一：莫干山
客群素描
他们的日常：社交被城市的乏味同化。
认识城市里的每一个酒吧，变成ktv里的熟客 熬夜、醉酒、从眉目清秀的少年变成大腹便便的大叔 在狂欢里释放，却沉不下心来和自己说说话
客群素描
他们的日常：与家庭渐行渐远。
孩子沉迷于电子产品，眼镜度数越来越深， 每次回到家老婆都已经睡了，一天都说不上三句话， 忘了上一次一家人的晚餐是什么时候，气氛也越来越沉默……
问题3
营销时间有限，如何叫好又叫座?
7月亮相、8月开盘， “少数人知道”的郡安里，如何快速积累人气？
[和声观点]
找准买家，找准卖点，精准营销，所有的问题都围绕
客户！
在有限的时间、有限的预算下， 找准客户，让更多客户知道，更多客户接受，
这是本项目待解决的核心问题， 也是和声一切营销手段的根本命题。
——英国著名社会学家安东尼·吉登斯（Anthony Giddens）
客群素描
恶劣的环境
停不下来的知本精英
高速运转的工作
贫乏庸常的社交
沟通欠缺的家庭
他们亟需获得“更好的日常”
自由时间渐多
财富日益积累
而郡安里需要击中他们的，必须是——
更好的日常
The Better Daily-life
Competitive selection 竞品选择