南京市农村居民居住现状比较分析及思考

南京市农村居民居住现状比较分析及思考

南京市第二次农业普查课题组

建设社会主义新农村是当前我国重要的战略任务，农村居民居住状况则是农村经济社会发展的综合反映。改善农村居民的居住条件，调整农村居民的居住模式，建设现代化的农村，有利于促进城乡经济社会统筹发展，对建设社会主义新农村和全面建设小康社会具有重要意义。本文根据南京市第二次农业普查的数据资料对南京市农村住宅及农民居住条件的现状进行分析，并结合全国、江苏省及其它城市的相关资料进行比较分析，在建设社会主义新农村的目标下提出若干改善南京市农民居住条件的对策建议。

一、南京市农村居民居住现状比较分析

截至2006年末，南京市农村共有65.82万住户，人口230.13万人，户均3.50人；其中在农村居住1年以上的家庭户为65.04万户，人口196.75万人。

（一）南京市农村住房基本情况

1、南京市农村居民住房较为宽敞

2006年末，南京市农村居民平均每户拥有住宅面积168.4平方米。通过比较发现，南京市农村居民户均拥有住宅面积远高于全国户均127.7平方米的水平，比我国东部地区的户均面积高出32.5平方米。从江苏省内情况来看，南京市的户均面积比全省的户均面积高出18.6平方米，比苏南地区少17.2平方米，但比苏中地区多12.5平方米、比苏北地区多43.5平方米。与我国东部地区的一些先进城市相比，南京的户均住房面积比上海少13.8平方米；比苏州市少54.6

平方米；比杭州市少55.6平方米（详见表1）。

通过比较发现，南京市属于苏南板块，但在苏南城市中南京市是落后的，尚未达到所属城市板块中的平均水平；南京市与国内一些先进城市如苏州市、杭州市相比差距很大。据统计，２００７年苏南农民人均纯收入达到９２９３元，而南京市为８０２０元，与苏南农民人均纯收入均值有1273元的差距；杭州市农民人均纯收入为9549元，高出南京市1500元左右。一般说来，经济越发达的地区，农民收入也相对较高，反映在居住状况上就是拥有住宅的面积较大。

改革开放30年来，农村经济得到了较大的发展，农民生活水平得到大幅提高，对逐步富裕起来的大多数农民来说，最大的消费和最大的理想就是建房。近年来农村居民的居住条件得到了很大改善，农村居民的人均居住用地面积和人均住房面积都普遍高于城市居民。从全国来看，经济越发达的地区农民拥有的住宅就越大，那么是否农村住房越大越好呢？按照第二次农业普查数据计算所得的南京市农村居民人均住宅面积是48.1平方米，江苏省全面建设小康社会的主要指标中，农村人均钢筋、砖木结构住房面积为40平方米，该指标南

京市已经超过全面建设小康标准。土地作为住宅建筑的载体，农村住宅的合理建设直接影响土地开发使用，按目前的农村住宅类型看，拥有住宅面积越大占地面积必然越大，而在南京市郊县实现又好又快发展的客观约束中，土地约束最为明显，随着城市化、工业化和农业产业化的不断发展，土地资源呈日益减少的趋势。那么，在实现了小康标准后，南京市农村住宅建设不应再以追求面积大为目标，而应提倡“面积不大，功能全”的观念，以提升住宅质量、优化农村居住环境为目标。在农村住宅规划建设中，应坚持科学的发展观，响应建设“节约型”社会的号召，最终实现土地资源的可持续利用。

2、南京市农村住房自有比例较高

从拥有住宅数量比较来看，南京市98.3%的农村住户拥有自己的住宅，其中，拥有1处住宅的有59.89万户，占常住户数的92.1%；拥有2处住宅的有3.71万户，占5.7%；拥有3处以上住宅的有3113户，占0.5%。6.2％的农村住户拥有两处以上住房，这一方面说明农村的居住水平得到很大提升，但也有一部分是建新留旧，这种现象容易导致“空心村”的形成，无疑会占用更多宝贵的耕地，从大局来看，不利于国家土地的集约利用，而且也不利于对农村住宅基地进行管理。因此，关注“空心村”现象，对农民的住宅区进行统一规划和统一管理是当务之急。

图1：南京市农村住户自有住房数量比例

表2数据显示，我国农村居民住房自有比例很高，已经基本实现了“居者有其屋”。一般来说，发达国家的住房自有率低，发展中国家自有住房率高。发展中国家自有住房率高，主要原因是经济相对比较落后，特别是在总人口中农民占有很大的比重，而且很少流动，因此农民在农村基本上都有固定的自有住房。近年来，随着我国城市化进程的加速、城乡流动加剧，特别是经济较为发达地区，农民进城务工机会很多，收入也持续增长，在城镇租房、买房现象也较为普遍，有时为了生活方便、子女上学等原因，一些进城务工农民选择在城镇居住。

3、六成以上农村居民拥有住宅类型为楼房

南京市农村居民住宅类型主要为楼房，其中，居住楼房的有39.96万户，占61.5%；居住平房的24.53万户，占37.7%；居住其他类型住房的0.55万户，占0.8%。比较来看，南京市农村居民拥有楼房的比例是全国的两倍，走在了全国的前列；南京市农村居民拥有楼房的比例也高于江苏省平均水平，在省内领先，但落后于苏南地区；从具体城市的比较来看，南京市农村居民楼房拥有率低于苏州、上海和杭州等市。

数据显示，现今农村居民的住宅类型主要是一家一户、两至三层的独立式楼房，楼房较之平房容积率高，占地面积小。楼房的容积率高于平房，但因为现有农村楼房绝大多数仍是独立式楼房，独门独户，仍存在建筑面积较大的问题，加上院落、附属设施等，占用了大量的土地，导致人地关系紧张。因此应倡导农村适度集中居住，减少宅基土地的浪费，通过合理规划提高农村居住用地的紧凑度，从而提高南京市农村土地利用的集约程度。具体来说，立足于宜居环境，在符合健康卫生等要求的前提下，合理地提高农村住宅的密度和容积率。通过对住宅类型的适当调整和多样化选择，农村居住点中完全可以采用多层住宅、联排式住宅等住宅形式，从而达到用地集约的目的。

4、农村住宅质量得到较大提升

从住房结构来看，南京市绝大多数农村住宅为砖混和砖木结构，其中砖混结构超过了60％，说明住房质量比以前得到了很大改善。比较来看，南京市住宅结构的水平领先于全国和全省，但落后于苏南