万科城产品解析

一组团户型结构与去化情况
户型 两房两厅 三房两厅 四房两厅 总套数
面积 74.9-85.99
113 128 ——
套数 346 34 34 414
户型占比 83.73% 8.13% 8.13%
——
备案套数 263 19 25 307
备案率 76.01% 55.88% 73.53% 74.15%
开盘优惠
根据开盘购房权益说明， 最高优惠为95折； 实际开盘优惠：5-8#楼优 惠散客97折优惠，企业客户 96折优惠，少部分关系户95 折优惠，折后均价9000元/㎡， 精装标准1200元/㎡。9#楼 未推出。
客群构成
整体客群来源以海沧为主，其中万科城所在的新阳区域占比40%；主要为 周边工业区域的企业职工、管理层及周边原住居民等 购房目的以自住为主，占比可达90%以上，相对较少投资
建筑分析
多层则采取南北向9层住宅与东西向4层洋房相结合的方式
布局从整体上，与高层形成高度落差，使社区视野更开拓，通透性更强 四层洋房的东西向分布，使得其可以充分享受核心景观轴；但同时由于东西朝向所带来的局部不适。
9层多层
五
9层多层
层 洋
房
9层多层
建筑设计分析
• 现代简约建筑风格 由于区域整体形象落后，项目通过现代简约风格设计使其整
“幸福城双， 悦享万科”— 在中山街、瑞 景、软件园等 地举行巡展活 动
项目一组团 开盘
开盘优惠说明
附表（开盘简报）
6月24日，海沧万科城推出5-9#楼，共434套住宅、488个车位，其中普通住宅414套， 洋房20套，尚未销售。 5-8#楼优惠：散客97折优惠，企业客户96折优惠，少部分关系户95折优惠，折后均价 9000元/㎡，精装标准1200元/㎡。9#楼未推出。 当日排号客户约800组（前230组为内部客户），基本全部售罄。 Ps：开盘前蓄客约2100组，其中意愿较强500组。客户群主要来自于海沧生活区以及岛内 客群，很多客群为自驾车，大部分还是首次置业，年龄层集中在30-40岁。
海沧Fra Baidu bibliotek科城项目分析
新都心·集萃生活住区
项目基本情况
万科城是继GOLDEN CITY TOWN TOP之后万科旗下产品最为年轻的产品系列之一，以其独有的城市经营理 念—“再造一个城！”已经成为万科旗下品牌系列，目前全国已有22座万科城。
项目地址：海沧翁角路与新阳大桥交叉口西北侧地块（厦 新工业园东侧地块） 占地面积：19万㎡ 总建面积：517690㎡ （住宅面积约47.36万㎡，商业面积 约3.8万㎡，幼儿园面积约0.38万㎡ ） 容积率：2.73 绿化率：30% 主力户型：75-77㎡的两房、85-110㎡三房、120㎡四房 在售均价：8900元/㎡ （精装标准1200 元/㎡ ） 剩余体量：50.2万㎡ 开盘当天去化率：70%
– 78.17平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸：
– 客厅：3.6、餐厅：1.9 – 主房：3.5、次房：3.0 • 设计情况： – 客厅与次卧配备落地窗 – 生活阳台与景观阳台，双阳台设计 • 赠送面积： 赠送面积3.65 赠送比例：4.67% • 综合点评 – 优势：
• 布局紧凑，无明显面积浪费。 • 卫生间做到“干湿分离”。 • 良好的厨房空间功能设计。 – 劣势： • 动静交叉 • 通透性一般
户型分析
9层高层为板塔结构产品——
产品分布格局： “板塔式”点式塔楼，一梯四户 户型平面分布以”魔方镶嵌式“排布 该排布格局属于板塔结构中的较差排布，点式特征明显，户型的通透性、采光并没有得到明显提升 此类建筑格局的优点是使整个建筑呈现大面宽、短进深的板楼特征，节约用地，满足整个项目的建筑布局 需要。
• 动线明朗，功能分区明确。 • 布局紧凑，无明显面积浪费。 • 巧设玄关，卫生间做到“干湿分离”。 – 劣势： • 通透性较差 • 餐厅直对卫生间，且进深不足，局部影响
动线
户型分析
该户型为6#-8#楼的主力户型，卧室、客厅、卫生间均朝南，格局紧凑，实用性较强，通
透性一般，属于实用主义户型
A户型分析： • 建筑面积：
8# 9# 7# 6#
5#
在售一期
产品与销售情况
414套房源，已备案307套，备案率为74.15%；整体均价约9000元/㎡ 两房贡献最高
万科城依据区域属性及自身的中端定位，在户型设计方面还是以74.9-85.99 ㎡小户型为主，一组团推出两房 占比达到83.73%。 项目6月24日开盘，开盘当天销售约96%；截止26日，已备案307套，整体备案率约74.15% 在户型去化方面，两房还是成交的主力，这是由于两房户型面积较小，总价较低受到区域刚需客群青睐，且两 房占比较大，去化效果最为明显。 整体销售均价约9000元/㎡
万科城客群来源构成
客群区 域
海沧
岛外其 他区域
岛内
省内其 他区域
省外
8% 10%
比例
60%
12%
10%
10%
8% 10%
备注
其中新 阳区域 40%
以杏林 客群为
主
刚需外 溢
周边城 市
12%
60%
海沧 岛外其他区域 岛内 省内其他区域 省外
户型分析
06 01
05 02
03 04
113.62
75.16 74.9
活动监测
临时接待点在
湖里万达接
万科金域华府
待点启动
营销中心启动
2.23
3.8
项目正式 接受预约 登记
12.1.26
3.2
3.15
举行2012中国 万科城体验之 旅
万科城启城仪式 暨媒体见面会在 湖里万达广场举 行。
临时接待点
看房团 样板房开放
3.16
项目营销中心及 样板示范区对外 开放
6.24
6.22
24班小学
幼儿园
长庚医院 新阳小学
霞阳小 学
悦实广场
推盘节奏与销售
在当前市场时点下，项目一期推 出为景观面较差，环境较差组团，也 是符合项目采取低开高走定价策略。
项目建筑面积为51万平米，预计项目 将分四期开发，品质属性由由差到好递 进开发。 目前项目在售为一期，由四栋高层， 五栋多层，一栋洋房组成。 现在推出的一期一组团5#，6#，7#， 8#、9#楼，共434套房源，其中住宅 414套，洋房暂未销售。 预计项目二组团将于七月份推出。
下商业街区。
整体建筑风格采用后现代风格，建筑布局由东至西呈现“低—高—低—高”的行列分布，大局上又呈现围合
型态，整体景观视野、社区通透性得到提升。
洋房
外围绿化带
高层
幼儿园
SOHO 多层
中央景观带
建筑分析
高层沿用了万科经典独创的“十字单体”建筑，以双薄板楼旋转叠加，首创十字高 层结构，带来直明采光、主引通风、阔景视距三大全新人居价值；但实际上仍然存 在部分户型东西朝向问题所带来的不适。
海沧万科城
项目诉求点
区域发展前景
区域发展前景 地处海沧马銮湾片区，规划定位为“55平方公里生态滨海居住旅游新城”，政府 规划推进，拥有较大发展潜力。 为厦门第二西通道第一站，随着未来建设开通，区域整体机动性将得到进一步的 释放，与全市各区域联系将愈发紧密，实现局部资源共享。
开发商品牌
项
开发商品牌
核心景观绿轴——最长约470米，平均宽约80米，纵向连接南北两大住区， 分布社区中心、室外景观泳池、儿童乐园、太极广场等不同功能景观空间， 充分考量儿童、年轻人、老人等各种需求。 项目东临新阳大桥，南临马青路，交通繁杂，通过环状外围绿化带，弱化 影响。 东边隔新阳大桥可看高尔夫球场，南边隔马青路可看玳帽山景，北边未来 规划滨海绿化，可眺马銮湾景，整体外在景观资源利好。
十字单体”创新三面采光，厅 房设计进深短而面宽，厨房卫生 间直接对外，远优于传统板楼内 凹式的遮光阻风。
十字单体”创新楼栋点式 布局，迎风偏转45°，楼栋 间受风互不阻挡，在夏季具 有更为领先的降温优势。
每一个窗户都是观景台：基于 点式布局和45°偏转，楼栋与楼栋 彼此无正向相对，完美视野景致 无限，绝对私密零度干扰。
N
W
E
S
距海沧区 中心8公 里，距杏 东成熟区 5.5公里， 距集美新 城核心区 11公里
万科城
万科城-
整体规划
51万㎡城市复合型大盘，新都心集萃生活住区
项目总建面积：51.77万㎡ ，其中住宅面积约47.36万㎡，商业面积约3.8万㎡，幼儿园面积约0.38万㎡ ，规
划总户数4845户。
项目规划以建筑以35层高层和9层多层为主，物业型态细分涵盖高层住宅、多层住宅、低层洋房、SOHO、地
东眺高尔夫、南眺玳帽山，北临马銮湾，景观资源突出。
区位简析
属于城市新区，处于海沧新城与集美新城未来两大新城市增长极之间，项目承 担改变区域整体形象，实现片区价值提升的责任。
关键词：城市新区、地理较偏，路网通达、配套及城市形象现状落后，后续景观资源丰富
地块东临新阳大桥（规划有引桥及立交桥连接翁角路），具备高尔夫球场景观资源;西至霞光路;南到翁角路 （主干道，连接马青路、海沧大桥），背靠玳瑁山;北：霞阳北路，马銮湾大道在建，临海，具有无可比拟的海 景景观资源。
户型分析
可倒板空 间赠送
静区 动区 阳台
该户型为6#-8#楼的主力户型，南北朝向，格局紧凑，实用性较强，通透性一般，附加值
较大，属于实用主义户型
落地窗
B户型分析： • 建筑面积：
– 85.99平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸：
– 客厅：3.6、餐厅：3.6 – 主房：3.65、次房：2.7 • 设计情况： – 客厅配备落地窗 – 单阳台设计 – 错玄关，且收纳空间设计较好 • 赠送面积： 赠送面积：10.47 赠送比例：12.18% • 综合点评 – 优势：
128.29
74.9 74.9
35层高层为点式产品——
产品分布格局： “十字型”点式塔楼，三梯六户 西面户型存在采光、西照等问题 此建筑格局高明之处，在于西北面户 型面宽拉长，以尽量争取光照
户型分析
该户型为5#楼的主力户型，整体格局方正清晰，动线明朗，三面采光，但附加值一般，属于 实用主义户型。
体富有亲切，自然，时尚感，符合区域打造现代都市追求！ • 立面设计
– 以简洁的体量，强调建筑的雕塑感。 – 建筑的凸窗、阳台等都被消隐到建筑的体量之内，以达到简
洁的目的。 – 强调建筑的水平线条与垂直线条的交叉，既完善体量，又强
调高耸形态。
景观环境分析
AECOM主导设计4万平米生态园林 ，核心景观轴纵向串联，周边资源性景观突出
万科集团，27年，53城！秉承“让建筑赞美生命”的企业理念，战略布局全国各 地，为国内一线开发品牌。
目
产品系列
诉
新开发万科城系列与GOLDEN金色系列、CITY （城花系列） 、TOWN （四季系 列）、 TOP（高档系列）成为万科旗下着重打造的产品系列。
求
产品系列
从深圳万科城到海沧万科城已有22座，万科城总能洞悉城市未来发展方向所在， 发现片区价值，万科城的大盘带动效应已在全国各地卓越呈现 ，已经成为新城市的
名片。
项目品质 项目景观资源
项目品质 51万平规模大盘，集高层，多层，洋房、SOHO为一体。 万科物业、精装修；实用主义户型设计，局部户型具备较高附加值。 品牌设计：RTKL规划约3.8万平米立体通廊广场商业 ，美国景观设计公司AECOM 主导设计近4万平米生态园林 。 社区小学幼儿园、社区中心、地下商业街、室外景观泳池、太极广场等内部配套
马E銮湾景 高尔夫球场
玳帽山
外围绿化带
中央景观带
配套分析
当前地块周边高端物业配套及公共市政配套较缺乏，随着项目的开发 区域各项配套将逐步完善
教育配套：项目内规划一所幼儿园、24班小学，周边有新阳小 学、新阳中学等，教育配套完善； 交通配套：845路、859路、988路。 其它综合配套：悦实广场(岛外最大商业综合体，夏商百货、金 逸电影院等已确定入驻)、长庚医院、永辉超市、社区服务中心、 体育活动中心、社区公园、邮政局、环卫设施等。
静区 动区 双阳台设计 凸窗设计
06
01 05
02 03 04
01户型分析： • 建筑面积：
75.16平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸：
客厅：3.5、餐厅：2.0 主房：3.3、次房：3.3 • 设计情况： 配备主卧飘窗设计，次卧设计落地窗。 双阳台设计 • 赠送情况： 赠送面积：5.42 赠送比例：7.21% • 综合点评： ➢ 优势： 实现动静分区，格局清晰，户型整体全明设计。 双阳台与凸窗设计提升产品舒适度 餐厅与厨房连线设计，卫生间做到干湿分离。 ➢ 劣势 餐厅进深不足，影响入卧通道 入户存在局部面积浪费 整体通透性不足