6物权法(第六讲：所有权的特殊形态2-建筑物区分所有)

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》 （2009） 第八条 业主将住宅改变为经营性用房，本 栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第 七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划 内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利 害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到 或者可能受到不利影响。 第十条第二款 将住宅改变为经营性用房的 业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行 抗辩的，人民法院不予支持。
二、共有权
按份共有
共同共有
建筑区划内的道路、绿 地及其他公共场所和设 施
占用业主共有道路或其 他场地增设的车位
范围
建筑物的外墙、楼道、 屋顶等 建设用地使用权、物业 服务用房、维修基金等

《物权法》（2007） 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库应当首先满足业主的需 要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库的归属，由当事人通过出售、附 赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用 于停放汽车的车位，属于业主共有。
物业服务 企业
司考实训
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的 一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说 法是正确的？ （2006-3-55，多选） A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广 告收入 B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权 利 C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买 权 D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、 乙、丙同意 参考答案：ABD
物权法
第六讲 所有权的特殊形态Ⅱ—建筑 物区分所有
杨华国
celiyang@126.com
所有权的特殊形态
建筑物区 分所有
共有
一、定义

《物权法》（2007） 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权，对专有部分 以外的共有部分享有共有和共同管理的权 利。
谁是“业主”？
业主指建筑物区分所有权人。业主与住 户不是同一概念，承租人、占有人等不是 业主。业主主要包括： → 依法取得建筑物专有部分所有权的人； → 通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决 取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记 的人； → 与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经 交付房屋，尚未办理过户登记的人。
三位一体
专有权
共有权
管理权
区分所 有权
一体性 复合性 专有主 导性
特性
类型
纵切 型
横切 型
混合 型
二、专有权
构造上的 独立性
使用上的 独立性
登记上的独立 性
判断



开发商卖房时经常说的附送超大露台、空 中花园等 车库 地下室的车位
住改商

《物权法》（2007） 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及 管理规约，将住宅改变为经营性用房。业 主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法 律、法规以及管理规约外，应当经有利害 关系的业主同意。
权利
使用权
义务
分担费用 不得以放弃 权利而不履 行义务
收益权
三、共同管理权

《物权法》 第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予 指导和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害 的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物 及其附属设施，也可以委托物业服务企业 或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者 其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条 物业服务企业或者其他 管理人根据业主的委托管理建筑区划内的 建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
业主
业主大会
Fra Baidu bibliotek业主委员 会