房地产开发资金筹措的渠道 (2)

房地产开发资金筹措的渠道

一、汇集自有资金

一项开发项目，只要利润率高于银行存款利率，开发商就可以投入自有资金。自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券(可以抵押、贴现而获得现金的证券)，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业的付款等。

二、申请贷款

任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行和其他金融机构的支持，而且由于"杠杆效应"的存在，开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金经营，实际就是"借鸡生蛋"、"借钱赚钱"。

(一)取得银行等金融机构支持的条件

金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的。要得到金融机构的大力支持，甚至提供各种优惠和方便，取决于以下一些因素：

1.开发商的实有资本。金融机构要考察和检查开发商的资产负债表和近期的损益表。

除固定资产外，金融机构十分关心开发商的速动资产、流动负债等，以便算出开发商的速动运营资本净值。

2.开发商的信誉。包括开发商过去完成的开发项目情况，特别是工程质量和是否按期完成开发工程和是否按期租售完以及用户的反映如何等。因为开发商是靠开发项目完成后的租售收入偿还贷款的，一旦开发商不能如期将楼宇租

售出去，金融机构将无法收回其贷出的款项。

3.拟开发建设项目的情况。金融机构在确定是否贷款给开发商之前，还需要了解拟开发建设项目的财务评价结果，即项目本身的还贷能力。一般情况下，开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上，对开发项目经济可行性所作的评估报告。该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见，以供金融机构参考。

4.房地产市场情况。办理房地产抵押贷款的金融机构，还要通过自己的房地产市场研究人员，或委托另外的咨询机构，就房地产市场发展的现状与前景作出判断，以决定是否提供抵押贷款及数额的大小。当房地产市场前景不明朗时，金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件。

5.开发商在建工程情况。特别要了解开发商有多少在建工程，其工程进展状况和租售状况。如果开发商在建工程过多、规模过大，负担严重地超过了其开发能力，则金融机构也会对贷款持慎重态度。

6.开发商的诚实可靠性。有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况，例如，在列出的应收款项中，实际上由于存在争议而可能无法收回；隐瞒在建工程的潜在亏损；甚至串通咨询机构提供虚假评估执行报告等。这种不诚实的行为是金融机构最忌讳的。

(二)对金融机构的选择

随着我国金融体制的改革，金融业务打破了过去几家银行垄断的局面，地方性银行和开办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、中外合资银行纷纷涌

现，这为开发商选择金融合作伙伴提供了较大的选择空间。在选择金融合作伙伴时，要考虑以下一些因素：

1.最好选择国际交往信誉好，政府和公众都很信任的较大金融机构合作；

2.有良好的服务质量和办事效率；

3.收费合理，无论是存贷利息、佣金或手续费用等，均能给予优惠待遇；

4.便于资金调动和转移。

开发工程量大、营业额高而又有较好资信的开发商，也是众多金融机构争夺的主顾，开发商可利用金融机构之间的竞争来选择合作伙伴，根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来。

(三)全融机构贷款的方式

1.房地产开发企业流动资金贷款。

房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：

(1)具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。

(2)在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。

(3)拥有一定量的自有资金。

(4)具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。

(5)具有健全的管理机构和财务管理制度。

(6)具有还本付息的能力等。

另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。

房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程，并办妥有关手续，最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款。

2.房地产开发项目贷款。

房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体的房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是一些投资大、建设周期长的开发项目，如大型住宅小区等。承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。

开发项目贷款，除必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外，还必须具备以下条件：

其一，贷款项目必须列入当年的开发计划；

其二，必须具备批准的设计文件，并通过金融机构进行的项目评估；

其三，前期工作准备必须就绪，落实了施工单位，具备了开工条件。

与房地产开发企业流动资金贷款不同，申请开发项目贷款时，金融机构参与项目的选择，参与项目可行性研究工作，并进行项目评估。未经评估的项目金融机构一般不承诺贷款。金融机构参与项目的扩初设计及概算的审查，并根据项目有关情况参与销售价格的制定。金融机构参与项目的年度计划的安排，并根据计划执行情况，编制年度贷款计划，核定贷款额度。

房地产开发项目贷款程序与流动资金贷款程序基本相同。

3.房地产抵押贷款。

房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。当借款人不履行债务时，银行有权依法处理作为抵押物的房地产，并优先受偿。当处理抵押房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。

可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等。

以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的，依法处理该房地产后，应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额，金融机构贷款方可优先受偿。

房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人，也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人。

房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外，最主要的就是拥有可抵押的房地产。

房地产抵押是建立贷款关系的前提，也是取得贷款的条件。

房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同，不同之处在于:

其一，房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定。

其二，抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同的不可分割的文件。