从一则案例看经济适用房的法律属性和政策属性

从一则案例看经济适用房的法律属性和政策属性

甲男与乙女于2003年结婚。甲为北京市户口，并于2000年申请经济适用房；乙为非北京籍居民，不具有购买经济适用房的资格。2004年，甲申请的经济适用房获得批准，同年以个人名义签订购房合同，并与乙入住。2005年，甲乙因感情破裂而离婚，法院基于保护妇女的原则将房屋判给乙，并按照房屋的评估价值补偿甲，二审予以维持。后经再审，房屋改判给甲。

问题：

1、甲在购买经济适用房时，是以个人身份购买，还是与乙共同购买？

即购房合同的一方当事人是否包括乙？

2、在经济适用房允许上市销售之前，乙是否有资格取得经济适用房

的所有权？

对问题一，笔者认为，虽然购房合同的签字人是甲，但该购房合同的购买主体应是甲乙组成的家庭。探讨问题一的意义，来源于实践中遇到的问题，即甲乙在离婚后，房产证尚未办理，而乙须持房屋买卖合同办理房产证.鉴于房屋买卖合同的签名人是甲，如不承认乙的当事人地位，在办理过程中会遇到法律障碍。实践中，乙在办理房产证时，将购房人的房子改成自己的名字，这是否构成更改合同内容？笔者认为，乙因是合同一方主体而不构成更改合同内容，该观点受到多方质疑。笔者理由如下所陈，供各方商榷：

1、购房行为发生于婚姻关系存续期间，并且属于大额交易行为。根

据婚姻法的相关实践和理论，对购房这种大额交易行为，须由夫

妻双方共同完成；

2、从乙的行为表明，其对甲的购房行为表示认可，因此，即使买卖

合同没有乙的签名，鉴于乙的追认行为，也应将乙视为合同一方

当事人；

3、甲支付购房款出自其婚姻关系存续期间的财产，即购房合同的实

际履行行为，是包括乙在内的夫妻双方共同实施，从其履行行为

也应当认定乙是合同的一方当事人；

4、从结果看，由于经济适用住房是夫妻共同财产，如乙不是合同一

方当事人，无从得出乙取得共同财产的结论。

对问题二，笔者认为，乙有权取得经济适用房的所有权。该观点同样遭受质疑，理由是，虽然该经济适用房是夫妻共同财产，但鉴于政策的限制，乙在离婚后，不具备取得该经济适用房所有权的资格，仅能获得因该经济适用房的经济补偿款。

笔者认为，上述观点混淆了经济适用房的法律属性和政策属性，而且，其观点也存在自相矛盾之处。

一、经济适用住房的法律属性和政策属性。

根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是政府保障住房的一种，其目的在于保证中低收入家庭居者有其屋。经济适用住房同时具备法律属性和政策属性：

1、法律属性。

（1）经济适用住房是不动产，其法律属性适用《物权法》关于不动产物权的一般规则。《物权法》关于不动产物权的原则、所有权形态，对经

济适用住房同等适用；

（2）案例所涉经济适用住房是甲乙婚姻关系存续期间取得，其法律属性适用《婚姻法》对夫妻共同财产的规定。结合《物权法》关于共有关系

的法律设定，该经济适用住房属于甲乙共同共有财产；对共有财产的

分割适用《物权法》、《婚姻法》及法律法规和相关司法解释的规定。

故此，经济适用住房的法律属性适用《物权法》、《婚姻法》的一般法律规则和基本权属特征；对因基于法律的直接规定而发生的后果，包括政策在内的行为规则不得相抵触。

2、政策属性。

经济适用住房是政策性供房，基于这种政策性，其权属的取得和流转受到限制。从取得上来讲，经济适用住房限定交易对象；从流转来看，经济适用住房限制购房人在一定年限内转让。

上述限制，源于经济适用住房的有限产权，即基于经济适用住房的设定目的，政府以划拨土地的方式提供优惠政策，降低了经济适用住房的开发成本，保障了中低收入家庭对居住的需要。其政策属性，既体现在政府对房屋开发的投入，也体现在政府对建成房屋的流转限制。此种限制，类同于政府与购房人的一种约定，即政府以优惠政策要求购房人遵守交易规则。

二、从经济适用房的法律属性和政策属性分析其权属。

经济适用房的法律属性保证了其作为不动产物权的权属特征和流转规则，是经济适用房的根本属性。而其政策属性仅仅是基于一种行政管理的需要，“对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方”。1从某种程度上来讲，经济适用住房的政策属性可以看做是一种政府与购房人的契约，在契约约定的范畴之外，这种约定既不得违反法律的强制性规定，而且在约定范围外要接受其法律属性的调整。据此，分析乙取得经济适用房所有权的依据如下：

1、从逻辑上考量，甲乙在婚后取得经济适用住房，对该房共同共有，

离婚后，乙因对共有财产的分割而取得经济适用住房所有权。乙取

得经济适用房既不是依据申请取得，也不是通过交易取得，而是一

种分割的方式，而经济适用住房没有任何关于持有人的限定性规定，

因此，乙取得经济适用房在逻辑上可通。

2、从法律角度来说，对共有财产的分割不应当受到政策层面的限制，

经济适用房的政策属性不能也不应与法律属性相冲突。鉴于乙取得

经济适用房的依据是《物权法》、《婚姻法》、《妇女权益保护法》等

法律规定，而无论是法律还是政策，对乙持有经济适用住房的状态

1/5382095/1434183/articledetail.htm

都没有限定，因此，乙取得经济适用房是基于法律的直接规定，其

有权保持经济适用房的法定状态，这在法理上可行。

3、相反，如果乙无权取得经济适用住房，那也就意味着乙与甲在夫妻

关系存续期间对经济适用住房的共同共有，是一种不正当的法律状

态，这无论在逻辑上，还是法律关系上都无法解释。

笔者认为，经济适用房法律属性和政策属性的区别必须清晰界定，前者是考察物权属性的根本依据，而后者仅仅是对于流通环节、实务操作的限制手段，不能作为法律评价的依据。正如有的观点所言，经济适用房的特殊政策限制，仅仅在于政府的管理上的考虑，依据是政府借助投资行为对购房者的权属实施约束，反之，我们不能以这种约束力作为经济适用房权属归属的依据。

任何公民通过法律途径取得经济适用房的资格都不应受到限制，政策性规定必须服从于法律的规定，不得与此相冲突。