广东XX投资有限公司成本管理办法(DOC-12页)

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成

本

管

理

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法

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二OO六年四月

目录

第一章总则 (2)

第二章基准价管理 (2)

第三章目标成本管理………………………………………………………………

第四章土地与开发成本管理………………………………………………………………

第五章动态成本管理……………………………………………………………

第六章成本核算管理……………………………………………………………

第七章成本管理信息化…………………………………………………………

第八章附则………………………………………………………………………

第一章.总则

第一条为加强集团成本管理，促进成本管理的标准化、规范化，最大限度地降低各项成本费用，提高集团的投资效益及市场竞争力，特制定本办法。

第二条本办法作为集团公司内部成本管理制度，集团、地区及项目公司及其合作控股公司必须遵守本办法。

第三条本办法中的成本仅指开发成本。

第四条本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规矛盾之处，应以国

家规范、标准或地方法规为准。

第二章.基准价管理

第五条基准价是根据集团开发成本历史经验数据，按适度从紧的原则，分地区、类型对工程设计类主要成本分项制定的标杆性单价指标。主要在成本形成过程中用于指导设计（优化）与标底的编制。

第六条基准价库设有按总建筑面积计算的参考价和按专业计算口径的基

准价两列，成本控制以按计算口径的基准价为依据，按总建筑面积的参考价仅作为成本估算的依据。

第七条基准价应套用集团工程设计管理中心优化后的设计文件。基准价由集团工程设计管理中心负责审定形式、类别及指标所涵盖的内容。经营管线根据已有的预（结）算数据按基准价计算口径分析各相关单方指标。

第八条基准价的编制要与集团历史数据及市场行业数据进行对比，确保在可比口径下，基准价处于行业先进水平。

第九条基准价应在编制年度成本预算前进行修订下发。每季度应组织对基准价的例行审查，对偏差大的基准价及时进行修订。

第十条基准价由董事局最终审批。

第十一条在工程设计与标底编制过程中如发现超基准价，应由集团工程设计管理中心进行设计优化工作，确实无法优化的应报董事局（或其授权人）审批。

第三章.目标成本管理

第十二条目标成本主要用于各项目成本核算及成本控制。

第十三条目标成本编制以项目定位与特性、设计概算、施工图预算、合同金额、工程结算为依据，综合考虑各种因素进行编制。

第十四条已实际发生的工程根据工程结算、合同金额（包含无合同付款金额）、施工图预算、设计概算及相关政府文件规定编制目标成本。

第十五条未发生的工程根据相同或相近特征的项目历史成本进行合理估算，该部分成本不作为项目成本控制的依据。待准备实际发生时，需按基准价指导前期设计及方案优化。

第十六条编制目标成本的数据必须真实、准确、完整，依据充分。对成本科目中特殊的工程款，一律按公司制度规定报批，才能纳入相应成本科目。对上年度成本已超标但没有及时上报审批，在次年目标成本编制时可根据实际发生情况纳入当年目标，但集团将视情况、情节轻重追究地区公司、项目公司的责任。

第十七条目标成本编制由项目公司主办，地区公司经营与财务中心负责组织编制的计划安排与统筹工作，并联同各管线做好目标成本的初步审核工作。

第十八条目标成本审核由集团经营与财务管理中心主责，集团各管线部门协办负责审核各管线的成本数据。集团对目标成本的审核可与地区审核同步进行。目标成本需经董事局最终审批。

第十九条目标成本可在以下情况下进行修订：

1、在编制下年度成本预算前系统修订；

2、偏离较大时及时修正；

3、目标成本制定时的估算成本在有具体的合同或预算时可上

报修订。

第二十条集团经营与财务管理中心应不定期对目标成本执行过程中发生异常的项目进行检查。

第二十一条由于成本核算是以单位工程为核算单位，故目标成本的编制也须按单位工程进行编制。考虑实际操作难度，目标成本可先分期/分区制订，再按一定原则进行分解至单位工程。

第二十二条单位工程的划分必须甲乙方统一、集团内部各管线统一。

第二十三条分解原则根据各科目的产品分摊标准确定，对于各产品都分摊的科目，目标成本按建筑面积均摊至单位工程；对于只有部分产品分摊的科目，目标成本在具有某种产品的单位工程按建筑面积均摊。具体的分解原则详见《目标成本分解表》。

第二十四条目标成本在实际执行中如发现超标的，必须按超标审批的权限和流程报批，杜绝先发生后报批或不报批的行为。

第二十五条单位成本的确定需要正确的面积数据，必须分建筑面积和销售面积建立面积管理台帐，成本核算和面积统计的数据及表格必须统一。

第四章土地与开发成本管理

第二十五条土地购置前必须进行初步及详细可行性分析，通过对项目定位、营销预测、开发成本估算对项目土地的开发价值进行评估。

第二十六条项目宗地购买评审过程中，由投资决策委员会对购地地价形成控制性指标，上报董事局决策，并以不高于董事局决策的价格对土地成本进行控制。

第二十七条地区公司开发中心应充分了解出让方（或原用地单位）的背景、目的（目标）和对补偿款的需求迫切程度，尽可能采取灵活的措施降低征地补偿金额。实物补偿应明确价格和数量，现金补偿应分期支付，支付期应结合开发进度和对方应承担的义务。

第二十八条农用地的征地

1、征地单价参考周边地块的土地征用标准，地面附着物的补偿标准，迁坟的标准。对于无产权、无报建手续的地上建筑原则上按最低标准赔偿；

2、征地结案过程中各类征地补偿表格中各项目的填写应严格把关，尽量争取少交税费；

3、争取农用地国有化手续办理过程中各项税费的减免工作，耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、土地垦复金或耕地开垦费等可按照有关政策尽最大可能办理减或免的手续。

4、控制农转非手续，尽量作挂帐处理，先办理后续手续。

第二十九条拆迁前了解该房屋产权状况，争取在土地出让金评估时予以抵扣面积、降低土地成本。

第三十条土地出让金的评估及合同签订。

1、尽量争取先行办理评估手续，在用地周边各项配套未成熟前按自报面积评估，可使评估单价下降。

2、争取以最低调节系数的楼层、最低浮动指标及各项优惠政策评估地价。

3、争取按缴纳出让金的比例办理相应面积的《国土证》或整个地块的《国有土地使用证》。

4、出让金合同的付款期限尽量延长或尽量利用当地政策缓缴各期出让金。不能缓缴的地区，应按照合同规定及时缴交出让金，以免出现违约金或滞纳金等问题，给公司造成损失。

第三十一条各地区公司开发中心应根据项目的销售计划、目标，配合项目公司,会同营销中心﹑工程设计中心等相关部门,制定详细可行的开发建设计划,明确规划报批各阶段的时间安排,压缩总体报批周期。

第三十二条政府罚没款及滞纳金的审批：