房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷55

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷55

A．从某种意义上讲是客观存在的,不以个别人的主观意志为转移

B．是由市场力量决定,即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成

C．是估价人员在给房地产定价———估价人员认为值多少钱就值多少钱

D．是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示,表达出来

2．在一国总财富中,房地产往往占大部分,一般为( ),即其他财富之和也不及房地产一项。

A．30%~40%

B．40%~50%

C．60%~70%

D．20%~30%

3． ( )成为地主自己关心的事,他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来,不会发生掠夺性开采。

A．采集到矿石的多少

B．采集所需时间的长短

C．矿藏的采收率

D．采集矿石的难度

4．某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的

价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。

A．2700.8

B．2800.1

C．2800.8

D．2817.7

5．均衡原理是以房地产内部各( )的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。

A．构成要素

B．决定因素

C．成员

D．关系

6．房地产估价中的价值,一般是指( )。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值

7．一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。(采用四三二一法则)

A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.8

8．房屋新旧程度的判定标准中,错误的是( )。

A．完好房:十、九、八成

B．基本完好房:八、七、六成

C．一般损坏房:五、四成

D．严重损坏房及危险房:三成以下

9．投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法———价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

A．一定高于

B．一定低于

C．可能高于也可能低于

D．不能比较

10．经过交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正后,就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象在估价时点的( )。

A．修正价格

B．计算价格

C．交易价格

D．客观合理价格

11．一个是不低于开发建造已花费的代价,一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价,买卖双方可接受的共同点必然是等于( )。

A．买方做出一定的让步

B．卖方做出一定的让步

C．买卖双方事后协定

D．正常的代价

12．实际估价中,建筑物的经济寿命应从( )起计,建造期不应计入。

A．建筑物竣工之日

B．建筑物竣工验收合格之日

C．建筑物正式投入使用

D．建筑物完成初步工程

13．征用耕地的安置补助费,按照( )计算。

A．农业人口

B．需要安置的农业人口

C．原占用耕地的人口

D．原耕地养活的人口

14． ( )是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A．建造期

B．经营期

C．开发期

D．前期

15．在一个高级住宅附近建设一个工厂,该住宅的价值会降低,这属于( )。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．综合折旧

16．某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方的3008元/m2,应交纳的税费买方已负担,则该宗房地产正常成交价格为( )元/m2。

A．2500

B．3200

C．3270

D．3580

17．在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做( )。

A．基准地价

B．标定地价

C．路线价

D．宗地价格

18． ( )是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．叙述式报告

B．口头报告

C．书面报告

D．表格式报告

19．搜集什么样的资料,主要取决于拟采用的估价方法,则对于成本法而言主要是搜集( )。

A．交易实例资料

B．成本实例资料

C．收益实例资料

D．估价实例资料

20．完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在( )年以上。

A．5

B．10

C．15

D．20

21．某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。

A．93．75

B．115

C．293.75

D．315

22．随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．加权深度价格修正率