经开区项目发展定位及物业建议

基数，扩大准备金缴存范 款准备金率，下调
围，预计将冻结近8000亿 0.5%的幅度，三年
的资金
来首次下调
（积极信号）
2011年1-7月份，房地产金融货币政策持续缩紧；12月份出现积极信号。
中国人民银行决定，从2012年2月24日下调存 款准备金率0.5个百分点。
新一年政策由高压走向合理有序！！
宏观经济/合肥宏观经济
2009年
2011年
经开区初期开发阶段
特征：区域开发主要以产 业导入为主，基础设施不 完善，房地产开发主要以 当地区域居民为主，品质 感较低
明珠广场欧风街
翡翠湖
经开区房地产发展 阶段
特征：区域配套逐渐 完善，2008年金寨路 高架开通拉近了与主 城区距离
徽园内景
经开区房地产成 熟阶段
特征：产业发达， 区域基础设施较为 完善，房地产开发 向品质型过渡
➢ 经开区2011年GDP已达到475亿元， 占到了行政区域调整后合肥GDP总量 的13%，已成为合肥经济增长的重要 组成部分；
➢合肥经开区综合实力已经跃居中西 部第一的位置；
单位：亿元
装备 制造
日用 化工
汽车
五大支 柱产业
家电 电子
食品
项目属性/区域属性
经开区西部规划为商务文化区，基础设施完善，景观资源丰富；经过多年发展，目 前房地产已进入品质化发展阶段。
中环城大润发
项目属性/本体属性
地块方正，规模较大，容积率偏低，适宜打造成低容积率高品质项目；地块区位 优越，但东北角变电站和内部地势对项目开发有一定影响。
1
2
3
8
1 2
9
3 7
5 4
6
办公用地 占地面积（㎡）
容积率 住宅用地 占地面积（㎡） 容积率
指标数值 35858 2.4
指标数值 72995 2.5
办公地块内部
4
大唐写字楼和天时空间 5
住宅地块北部
6
内部水体
7
地块东部芦苇荡
8
地块东部起伏、艺校 9
叠嶂路变电所
合肥海关
大唐写字楼
地块方正、规模较大、容积率较低
地块形状规则，利于规划布局； 中低容积率，计容总建超过26万方， 经开区较大体量项目
地块区位优越、用地分布合理
周边配套成熟；办公用地紧邻主 干道，昭示性佳，住宅用地安静和 私密性佳，适宜打造成高品质项目
谨呈：铜陵有色
铜陵有色合肥经开区项目发展定位及物业建议
合富辉煌（中国）安徽公司
报告整体框架
项目属性 界定
市场背景与 市场机会寻找
宏观背景研究 住宅市场研究 商业市场研究 公寓市场研究
类似区域及 案例研究借鉴
项目发展方向 和定位建议
项目开发策略 和启动区开发建议
项目 物业发展建议
类似项目发展研究
项目价值解构 整体发展方向 住宅定位建议 商业定位建议
滨湖 新区
➢ 合肥1419发展战略
• 一个主城，四个外围城市组团、一个 滨湖新区的总体空间框架，并在此基 础上加速小市镇和新农村建设；
➢ 西南中心组团 • 由工业区开发向西南组团副中心市
区转变，打造宜居宜业新城区，力擎 “十二五”园区千亿GDP；
➢ 经开区区位
• 距离三孝口仅10.5km，肥西上派仅 9km，并且已经政务区、高新区和滨 湖wk.baidu.com区已实现无缝对接；
区域发展
• 经开区房地产发展已进入品质化阶段 • 客群结构层次较高，并且辐射全市 • 周边楼盘已开始品质化著市
区位优势
项目属性界定
本体属性
• 项目周边优越的交通区位，10分钟直达市中心 • 周边商业配套丰富，方便生活 • 医院、学校等公共基础配套已完善 • 区域人文景观资源丰富，适宜居住
• 地块方正，规模中等 • 项目四至配套齐全、内部用地分布合理 • 容积率较低，适宜打造成低容积率项目 • 东北角变电站和地势是本项目不利因素
PART 2
市场背景和机会点研判
宏观经济背景 住宅市场分析 商业市场分析 公寓市场分析
宏观经济/宏观政策研判
2012年，房地产调控预期将从从紧、从严适度趋向合理有序。
1月：“新国八条”二套房首付 3月：提出，商品房 7月：土地市场推进 8月：限购令范 12月：政治局会 12月：
房 产 调
内部回填土较多，起伏大
地块中部、东部回填图较多，内 部起伏较大，拥有积水池塘，落差 近4米，后期工程量相对较大。
东北角存在不利因素
项目东北角有一座变电站， 对项目住宅存在一定不利因素
项目属性界定
地处西南城市副中心，具备打造成优质、较大规模的商住项目。
城市属性
• 合肥西南组团的中心 • 产业优势、经济增长极 • 与政务区、高新区和主城区融为一体
合肥市处于经济高速增长阶段，房地产业市场空间依旧巨大。
亿元 4000
3500
2006-2011年合肥市GDP总量及增幅
18.7%
3000 2500 2000 1500 1000
17.9%
1401.55 1121.29
17.7%
17.8% 2102.13
1776.86
2702.5 17.2%
健的货币政策。
9月
12月
金
1月
3月
7月 8月
融
货
币
2、4、7月：央行连续 1-6月：央行连续6次上
9月：央行调整存款准备金 12月：央行下调存
政 策
3次加息，每次0.25个 调存款准备金率，每次 百分点，一年期贷款利 0.5个百分点，大型金融 率达6.31%和6.56% 机构存款准备金率达21.5%
高端社 区
商务明中珠广场商 心 业功能区
产业导入 区域发展
功能齐全 区域成熟 相互促进 共同发展
人口导入 配套完善
新城区发展的一般规律：
产业导入——人口导入、配套完善——区 域成熟；
目前，经开区已处于产业优化集约发展 、公共配套较为完善的新城区，房地产 发展已处于品质发展的新阶段
1993年
2005年
整体开发策略 启动区开发建议
项目本体分析 规划布局建议
产品建议
PART 1
项目属性界定
项目属性/城市属性
合肥“十二五”定调区域型特大城市，经开区确定为西南组团中心，并逐步和政务 区、主城区等融为一体，成为新的经济增长极。
合肥1419战略 本地块
经开区区位
市中心
政务区
本地块
西南组 团区域
中心
肥西 县
提到6成，限购令从一线城市 推广到全国40多个城市
房地产
明码标价，一房一价， 推进商品住房用地供 围扩展到全国
5月1日起执行—房 应由价格主导向双向
产限价
定价、配建保障房等
转变
议：调控政策不 动摇，促进房价 合理回归---“预 调、微调：积极
限购政 策将延 续
控
税在沪
的财政政策和稳
政 策
渝两地 征收示 范