预售资金监管办法

北京市商品房预售资金监督管理办法

第一章总则

第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。

第四条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。

监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。

第五条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房

城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。

中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。

第二章监管资金总额核定和专用账户开设第六条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。

用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。开发企业在每个资金使用节点只能提出一次用款申请，每次申请用款额度不得高于监管资金总额的30%。

开发企业、施工单位、监理单位确认的预售项目建设总费用与市建设工程造价管理部门确定的当期建设工程定额及预售面积乘积相比较，两者取高值作为重点监管资金总额。

第七条已落实商品房质量承担主体，是指住宅项目预售

的，开发企业已确定资质等级为一级的开发企业为预售项目的质量责任承担主体，或已通过商业保险形式明确质量责任承担主体。质量责任承担主体应按照《商品住宅保修规程》（北京市地方标准DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求履行质量责任。开发企业申请该资金使用节点用款时，须提交相应公证文书或保险合同。非住宅项目预售的，质量承担主体参照住宅项目执行。

第八条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应在本市选择商业银行开设商品房预售资金专用账户(以下简称“专用账户”)，并与专用账户开户监管银行（以下简称“监管银行”）签订《北京市商品房预售资金专用账户监管协议》（以下简称“监管协议”）。监管协议格式文本由发文单位共同拟定。监管协议中明确专用账户名称和账号，专用账户名称应由房地产开发企业名称、项目名称及相应楼号组成。

开发企业应持以下材料开设预售资金专用账户：

（1）开户申请书；

（2）开发企业营业执照正副本；

（3）组织机构代码证书；

（4）税务登记证书；

（5）法人身份证件；

（6）用款计划（开发企业、施工企业、监理单位三方盖章）；

（7）监管银行要求的其他材料。

第九条北京建设网所公布的开发项目建设方案中的一个分期项目原则上只能委托一家监管银行。

开发企业可按预售楼栋或预售项目分别设立专用账户。

第十条开发企业办理商品房预售许可时，应提交预售项目的监管协议及用款计划。

第十一条商品房预售过程中，开发企业原则上不得申请变更监管银行。如确有特殊情况需要变更的，应当与原监管银行达成终止监管协议，协议中明确将原专用账户中的结余资金转入新监管银行的专用账户。开发企业与新监管银行重新签订监管协议后须报区县建设房管部门备案。

第三章预售资金的入账及使用

第十二条商品房预售时，由购房人持通过系统打印的交款通知单至监管银行进行付款或通过专用POS机刷卡直接存入专用账户。房地产开发企业不得以现金方式收存预售资金。开发企业已收取的定金应在网上签约后作为部分首付款转入专用账户。

购房人有按揭贷款的，按揭贷款银行应在按揭贷款协议中明确预售项目的专用账户、监管银行及账号名称，并在协议中约定按揭贷款到账次日及时划入专用账户。

第十三条开发企业应当与购房人在购房合同中明确预售项目的监管银行名称、专用账户名称及账号。

第十四条预售项目入账资金未达到重点监管资金总额时，实施全额资金监管；入账资金超出重点监管资金总额后，超出部分的可依开发企业一次性申请从专用账户转出用于相关工程建设及偿还工程开发贷款。

第十五条预售项目符合资金使用节点条件时，开发企业可申请使用重点监管资金，开发企业应当按照用款计划确定的额度向监管银行提交经开发企业、监理单位签章确认的用款申请。

第十六条监管银行收到开发企业和监理单位盖章确认的用款申请后，应将此次申请额度与重点监管资金总额和用款计划确定的资金使用节点额度进行比对，符合条件的，次日起两个工作日内向开发企业划拨款项。不符合拨付条件的，应及时通知开发企业，并出具不予拨付通知书。

第四章预售资金监管的解除

第十七条预售项目符合全部四个资金使用条件后，开发企业可以持区县建设房管部门出具的解除预售资金监管的相关证明文件向监管银行申请解除监管。

第十八条资质等级为一、二、三级的开发企业，预售许可前两年内和预售项目建设过程中在政府信用监管中无违法违规记录的，预售项目符合前三个资金使用条件且完成初始登记后，可向市住房城乡建设委申请解除预售资金监管。经市住房城乡建设委核实同意后，开发企业可以持市住房城乡建设委出具的解除预售资金