2019年佛山市“三旧”改造工作情况汇报

佛山“三旧”改造工作情况汇报

2019年4月

一二三汇报提纲

四

案例分析

佛山“三旧”改造的政策配套情况佛山“三旧”改造的主要开发模式佛山“三旧”改造概况

一、佛山“三旧”改造概况

佛山市是广东省“三旧”改造的起源地和示范市，2007 年6 月在全省率先提出“旧城镇、旧厂房、旧村居”的“三旧”改造概念。

57.6万亩

约占全市建设用地的

26%累计共启动项目1622

个

总用地面积13.49

万亩

占全部应改造面积的

24%项目改造预算投入资金3183.08亿元

目前城市更新（“三旧”改造）规模：

2007

2019

12年

“三旧”改造城市更新

三水区

南海区高明区

顺德区

禅城区

中心城区边界

发展历程

2010年：事权下放、分权管理

名称

城市概况管理体制

市

区

佛山

3797.72平方公里

2002年撤县设区、拼贴城市

高度分权模式

审批权、决策权（跨区及市级重大建设项目）

决策权、执行权充分保障区自主发展权、地方发展富有活力，适应市场化的分散决策机制。

Ø行政体制改革为佛山五区自主探索“三旧”改造提供了土壤

Ø1.政府主导

（一）拆迁难度大的旧城镇和旧村居项目

Ø3.协议出让型

项目特点：需求资金量大、拆迁矛盾突出

p 合理的补偿标准；

•货币补偿•物业补偿

p 灵活的资金来源；

•

毛地出让：即先卖地后拆迁，然后限期交地•

政府建立融资平台：政府建立平台公司，用土地去抵押融资

p 强大的整合力度。

Ø2.公开转让型

Ø佛山实际：1.难操作。经济发展相对滞后区域如高明、三水区也急缺资金。

2.探索路径：利用省政府96号文第15条来申请棚改资金。

p 适用类型：旧村居改造项目

p 存在问题：受让方在二级市场取得土地后，需要承担拆迁矛盾带来的风险。p 发展方向：先确定开发主体，待拆迁完成后再供地的模式

p 佛山的做法：村集体直接将旧村居在二级市场“毛地“公开转让做法，由受让方和村集体共同完成拆迁。

p 典型案例：南海区夏北永胜村整村改造项目

面积400多亩，已有85%的村民表决通过。

p 模式难点：如何公开选择市场主体

Ø尝试做法：

ü，

；

序号尝试做法存在问题1同时选择三家市场开发主体，由村民择优确定

三家开发商同时介入引发村民内部

矛盾问题2

只选择一家

村民利益难以完全确保，由此引发

拆迁矛盾问题。

项目特点：拆迁难度小,土地整合相对容易

1、自行改造型。p 适用类型•工改工•工改商服

•工改新型产业等项目p 具体做法

佛山率先提出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主。（二）拆迁难度小的旧厂房商改住项目

市场驱动

2、挂帐收储型。p 适用类型•工改居项目p 具体做法

原土地权属人将工业用地平整后，再交由政府公开出让，然后政府和原土地权属人分成土地出让金。

ü采取“挂帐收储“模式，将公开出让价格作为市场价。

ü解决评估价作为市场价来处理的风险太大问题

3、政府统租型。

p 具体做法

政府统租村集体土地进行平整后，统一招商再转租给开发企业。p 典型案例广佛商贸城

优点：政府不用整合原业主的意愿 缺点：①大多数业主缺乏自改能力 ②利益驱动去产业化严重

优点

：①政府不用整合原业主意愿 ②公开出让、利益共享缺点：①适用面小，适合旧厂改造

②不适合涉及大规模拆迁补偿的更新改造项目

项目特点：拆迁难度小,土地整合容易

4、改变功能型。p 典型案例•佛山创意产业园p 发展方向•禅城区

ü完善老旧厂房规划手续；•顺德区

ü在不拆除重建的情况下，利用省“三旧”政策来完善公益类资产用地的历史用地手续（已经省批准）。

（二）拆迁难度小的旧厂房商改住项目

市场驱动

5、协议出让型。p 存在问题•行政和廉政风险p 佛山做法

市级文件出台：《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（佛府办[2018]27号）•试用范围：所有类型改造项目（包括工改居项目）

•

市场价格确定：市场评估价来作为市场价格

•

执行情况：政策未落地

p 发展方向

政府分成物业，或者将物业直接折算成货币的做法

6、企业长租型。

p 具体做法

条件：集体建设用地流转制度成熟 集体和国有土地同权•出让方式•出让年限•抵押融资

ü结果：企业逐步将集体土地视同国有土

地来使用。

p 典型案例

•顺德美的集团流转方式长租村集体土地p 发展方向

探索“弹性出让、先租后让”的思路，集体工业用地分年交租金，但采取一次性流转、颁发流转证等做法。

二、佛山“三旧”改造的主要开发模式

Ø1.政府全面引领工改工项目p 政府强力推动。

•市领导带队巡查。•建立定期的通报机制

•部门和镇街的具体项目挂钩，将各部门拧成“一股绳”。

•

拆迁任务直接和年终考核挂钩（如顺德区占十分）。

（三）没有利益驱动的工改工项目

反思两个关系问题：

一是整体与局部的关系。政府过度让利未能有效促进旧城镇、旧村居、工改工改造，反而给工改商住项目“火上烧油”。二是政府与市场的关系。市场化操作未能广泛推动旧城镇和旧村居项目。

重视政府的作用，重新在政府和市场之间寻找平衡点，开始“两条腿”走路

p 计划规划引领。

• 全市划定350平方公里的产业用地“棕线”

产保区内的用地原则上用于工改工项目的提升改造，不得用于商住项目的改造。

•开展村级工业园整治提升专项行动

2018-2020完成约23平方公里的村级工业园改造。2019年顺德区制定13380亩拆迁计划。

p 降低用地成本。

•“免”。通过模仿政府收储来免除收购改造的税费成本。

•“压”。压低工改居的补偿标准。比如，顺德区一度将工改居的补偿标准调整到约500万元/亩。•“补”。对工改工直接进行财政补贴，如南海和顺德区每亩约30-50万元。•

“增”。允许工改工的配套用房比例扩大到20%,且允许分割销售。

佛山市产业发展保护区布局图

佛山市村级工业园引导集聚及分类改造示意图