2019年佛山市“三旧”改造工作情况汇报

佛山“三旧”改造工作情况汇报
2019年4月
一二三汇报提纲
四
案例分析
佛山“三旧”改造的政策配套情况佛山“三旧”改造的主要开发模式佛山“三旧”改造概况
一、佛山“三旧”改造概况
佛山市是广东省“三旧”改造的起源地和示范市，2007 年6 月在全省率先提出“旧城镇、旧厂房、旧村居”的“三旧”改造概念。

57.6万亩
约占全市建设用地的
26%累计共启动项目1622
个
总用地面积13.49
万亩
占全部应改造面积的
24%项目改造预算投入资金3183.08亿元
目前城市更新（“三旧”改造）规模：
2007
2019
12年
“三旧”改造城市更新
三水区
南海区高明区
顺德区
禅城区
中心城区边界
发展历程
2010年：事权下放、分权管理
名称
城市概况管理体制
市
区
佛山
3797.72平方公里
2002年撤县设区、拼贴城市
高度分权模式
审批权、决策权（跨区及市级重大建设项目）
决策权、执行权充分保障区自主发展权、地方发展富有活力，适应市场化的分散决策机制。

Ø行政体制改革为佛山五区自主探索“三旧”改造提供了土壤
Ø1.政府主导
（一）拆迁难度大的旧城镇和旧村居项目
Ø3.协议出让型
项目特点：需求资金量大、拆迁矛盾突出
p 合理的补偿标准；
•货币补偿•物业补偿
p 灵活的资金来源；
•
毛地出让：即先卖地后拆迁，然后限期交地•
政府建立融资平台：政府建立平台公司，用土地去抵押融资
p 强大的整合力度。

Ø2.公开转让型
Ø佛山实际：1.难操作。

经济发展相对滞后区域如高明、三水区也急缺资金。

2.探索路径：利用省政府96号文第15条来申请棚改资金。

p 适用类型：旧村居改造项目
p 存在问题：受让方在二级市场取得土地后，需要承担拆迁矛盾带来的风险。

p 发展方向：先确定开发主体，待拆迁完成后再供地的模式
p 佛山的做法：村集体直接将旧村居在二级市场“毛地“公开转让做法，由受让方和村集体共同完成拆迁。

p 典型案例：南海区夏北永胜村整村改造项目
面积400多亩，已有85%的村民表决通过。

p 模式难点：如何公开选择市场主体
Ø尝试做法：
ü，
；
序号尝试做法存在问题1同时选择三家市场开发主体，由村民择优确定
三家开发商同时介入引发村民内部
矛盾问题2
只选择一家
村民利益难以完全确保，由此引发
拆迁矛盾问题。

项目特点：拆迁难度小,土地整合相对容易
1、自行改造型。

p 适用类型•工改工•工改商服
•工改新型产业等项目p 具体做法
佛山率先提出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主。

（二）拆迁难度小的旧厂房商改住项目
市场驱动
2、挂帐收储型。

p 适用类型•工改居项目p 具体做法
原土地权属人将工业用地平整后，再交由政府公开出让，然后政府和原土地权属人分成土地出让金。

ü采取“挂帐收储“模式，将公开出让价格作为市场价。

ü解决评估价作为市场价来处理的风险太大问题
3、政府统租型。

p 具体做法
政府统租村集体土地进行平整后，统一招商再转租给开发企业。

p 典型案例广佛商贸城
优点：政府不用整合原业主的意愿 缺点：①大多数业主缺乏自改能力 ②利益驱动去产业化严重
优点
：①政府不用整合原业主意愿 ②公开出让、利益共享缺点：①适用面小，适合旧厂改造
②不适合涉及大规模拆迁补偿的更新改造项目
项目特点：拆迁难度小,土地整合容易
4、改变功能型。

p 典型案例•佛山创意产业园p 发展方向•禅城区
ü完善老旧厂房规划手续；•顺德区
ü在不拆除重建的情况下，利用省“三旧”政策来完善公益类资产用地的历史用地手续（已经省批准）。

（二）拆迁难度小的旧厂房商改住项目
市场驱动
5、协议出让型。

p 存在问题•行政和廉政风险p 佛山做法
市级文件出台：《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（佛府办[2018]27号）•试用范围：所有类型改造项目（包括工改居项目）
•
市场价格确定：市场评估价来作为市场价格
•
执行情况：政策未落地
p 发展方向
政府分成物业，或者将物业直接折算成货币的做法
6、企业长租型。

p 具体做法
条件：集体建设用地流转制度成熟 集体和国有土地同权•出让方式•出让年限•抵押融资
ü结果：企业逐步将集体土地视同国有土
地来使用。

p 典型案例
•顺德美的集团流转方式长租村集体土地p 发展方向
探索“弹性出让、先租后让”的思路，集体工业用地分年交租金，但采取一次性流转、颁发流转证等做法。

二、佛山“三旧”改造的主要开发模式
Ø1.政府全面引领工改工项目p 政府强力推动。

•市领导带队巡查。

•建立定期的通报机制
•部门和镇街的具体项目挂钩，将各部门拧成“一股绳”。

•
拆迁任务直接和年终考核挂钩（如顺德区占十分）。

（三）没有利益驱动的工改工项目
反思两个关系问题：
一是整体与局部的关系。

政府过度让利未能有效促进旧城镇、旧村居、工改工改造，反而给工改商住项目“火上烧油”。

二是政府与市场的关系。

市场化操作未能广泛推动旧城镇和旧村居项目。

重视政府的作用，重新在政府和市场之间寻找平衡点，开始“两条腿”走路
p 计划规划引领。

• 全市划定350平方公里的产业用地“棕线”
产保区内的用地原则上用于工改工项目的提升改造，不得用于商住项目的改造。

•开展村级工业园整治提升专项行动
2018-2020完成约23平方公里的村级工业园改造。

2019年顺德区制定13380亩拆迁计划。

p 降低用地成本。

•“免”。

通过模仿政府收储来免除收购改造的税费成本。

•“压”。

压低工改居的补偿标准。

比如，顺德区一度将工改居的补偿标准调整到约500万元/亩。

•“补”。

对工改工直接进行财政补贴，如南海和顺德区每亩约30-50万元。

•
“增”。

允许工改工的配套用房比例扩大到20%,且允许分割销售。

佛山市产业发展保护区布局图
佛山市村级工业园引导集聚及分类改造示意图
二、佛山“三旧”改造的主要开发模式（三）没有利益驱动的工改工项目
Ø2.引导市场驱动“工改工”
p联动开发
•工改居要带动一定面积和比例的工改工改造p混合开发
•工改工搭配一定的商服用地等
•工改居联动复垦复绿
Ø3、政府局部介入拆迁矛盾的化解
p依据集转国的批文为依据，处理村集体与租户之间矛盾依据。

目前，省司法也处理了我市一宗类似的案例，并没有否定我们的做法。

p市场主导推进的情况下，如何充分发挥政府的“补位”作用。

（一）城市更新规划体系。

城市治理佛山市城市更新规划体系示意图
p 建立城市更新“专项规划-单元计划-单元规划”三个层次。

纳入标图建库范围的改造项目要纳入各区当年城市更新单元计划，并且项目还要符合城市更新单元规划的相关要求。

p 落实公共配套。

比如，改造规模应不小于1公顷，以及
用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米，不小于拆迁范围用地面积的15%等；
城市治理（二）城市更新管理体系。

p 建立全流程管理体系
建立城市更新“规划-计划”、“申报-审批”、“实施-监管”等全流程的管理体系。

提升审批效率，切实落实省、市相关政策和文件的要求，尽可能避免行政和廉政风险。

p 寻求审批效率和规范管理的平衡
•
强调规划的严肃性和管理的规范性，加强对于城市更新单元的管理；•
提高城市更新项目的审批效率，将主要工作集中在了更新单
元计划阶段（该阶段审批权在各区）。

三、佛山“三旧”改造的政策配套情况
城市治理
（三）城市更新政策体系。

Ø地价计收政策
现状建筑面积
1
现状认定建筑面积
规划建设后建筑面积
2.2超出部分不计收地价
正常计收
2.2倍以内部分
旧城镇协议出让地价计收示意图
p 旧村居改造项目
拆建比2.2以内免收地价，以上按40%计收；
p 旧厂房改造项目
容积率2.5以下按50%计收，以上按95%计收。

p 旧城镇改造项目
拆建比2.2以内免收地价，以上全收；
现状建筑面积
1
现状认定建筑面积
规划建设后建筑面积
2.2
超出部分不计收地价
正常计收，且60%返还村集体
2.2倍以内部分
旧村居协议出让地价计收示意图
规划容积率
2.5
免收50%地价
2.5以下的
2.5以上的
免收5%地价
旧厂房协议出让地价计收示意图
四、案例分析
城市治理
佛山祖庙东华里片区
Ø改造类型：旧城镇改造
Ø改造模式：政府主导，市场运作，采取部分拆除重建、部分修旧如旧，恢复历史文化街区风貌实施改造
祖庙东华里片区位于佛山市禅城区老城区中部，总占地面积63.9 公顷，居民9635 户，3 万多人，片区内共有各级文物保护单位22 处，该片区是佛山文物古迹最密集，规模最大，传统风貌保存较完整的历史文化街区也是佛山是传统的商业和文化中心，历史
文化底蕴浓厚、传统风貌特色鲜明。

2007年，开始对祖庙东华里片区进行改造，经过10余年时间祖庙东华里片区成为融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。

岭南天地在旧城改造上，尽量保存了佛山古城的风貌及岭南建筑特色，巧妙地加入了现代化的理念，创建了一个崭新的、又能传承本土文化的优秀项目。

其社会及文化价值不菲。

《祖庙东华里片区总体规划设计》编制：美国SOM公司
祖庙东华里作为发展中国家旧城改造的典型案例，获得了3个国际大奖，其中包括美国建筑师协会（AIA）颁发的区域及城市
设计荣誉奖（2009）。

改造前
改造后
四、案例分析
城市治理
佛山祖庙东华里片区
历史保护
•保留祖庙和东华里民居建筑群
•
恢复祖庙的历史形象，控制建筑高度以维护其著名的屋顶形象和天际轮廓线
“填充”理念
•新的填充和开发必须尊重历史街区的尺度和特色
•
激发历史街区的活力，在保留它原本的居住功能的同时一部分的用地将被用于商业、零售、娱乐、文化、艺术和开放空间
A
新发展策略
•
设计一个具有活力的现代化区域，解除历史老城区的发展压力•沿地铁线建造新城市中心的最高密度
•利用山谷形态的设计概念，将高楼逐步移出历史区域，避免影响日照和视线。

祖庙东华里片区改造是佛山市“三旧”改造的“龙头项目”。

政府高度重视，精心组织，提出超常规运作的思路，力求达到科学规划、和谐拆迁、多方共赢的改造效果。

目前项目成效显著，是影响华南地区集文化、旅游、商业、休闲、居住为一体的综合性街区，成为佛山新的城市名片。

汇报完毕，谢谢！城市治理。