美国房地产周期波动规律及其启示
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李求军 / 责任编辑
径影响货币流通，从而调控企业和消费者的市场 行为，最终达到稳定经济的目的，具有间接性和 渐进性的特点。
对此，企业应该采取“松贷紧存”的策略：人 民银行实行宽松政策时，企业多贷款、扩大投资； 实行紧缩政策时，减少投资，增加存款。从 ２００２ 年开始，人民银行实行从紧的货币政策，存款利 率和贷款利率 ２００４ 年各提高 １ 次，２００６ 年分别 提高 １ 次和 ２ 次，２００７ 年更是创纪录地提高了 ９ 次和 ８ 次，可以看出 ２００７ 年人民银行的货币政 策已经是紧上加紧。当人民银行持续 ４ 次以上提 高或者降低存贷款利率时，调控政策的效应就快 显示出来了。因此，从这个角度看，房地产企业在 ２００７ 年也不应该大幅度地扩大投资规模。
—— —
中东石油危机，油 价暴涨
１９７５·上行 １９８０·下行
— ——
严重通货膨胀 失业率大幅提高
开始在部分城市 联邦政府颁布实
鼓励金融机构积
向 低 收 入 家 庭 发 施《美国住宅抵押 — ——
极放贷
放住房券
贷款条例》
从加利福尼亚州 银根紧缩，联邦基
开 始 征 收 房 地 产 —— — 准利率大幅提高
速
— ——
计划法规
历史事件
１９４９ 年，联邦政府 制定《住宅建设发
二次世界大战之 展远景规划纲
后的经济重建 要》，颁布“联邦政 府 １ 号住宅令”
—— —
— ——
１９７０·上行
成立房地美
— ——
—— —
— ——
１９７４·下行
经济陷入萧条 （ＧＤＰ 锐减；通胀率
—— — 急剧上升到 １１．０３％）
— ——
通货膨胀率由 １９８６ 年 的 １．９１％
—— — 快 速 上 升 到 １９８７ 年的 ３．６６％
— ——
ＧＤＰ 增长率大幅提 按 揭 利 率 开 始 下
— ——
升
调
ＧＤＰ 增长率大幅下 —— —
降
— ——
—— — —— — —— —
１９８６ 年 国 际 石 油 市场震荡；１９８７ 年 纽约股市遭遇“黑 色星期一”
从我国的情况看，１９９８—２００３ 年房地产市 场高速发展，２００３ 年达到第一个高峰，这主要是 国家 １９９８ 年正式取消福利分房政策、实行住房 市场化改革，促发了市场的快速发展和繁荣。自 ２００３ 年开始，为了防止房地产市场投资过热，国 家开始了对房地产的第一轮紧缩性调控，表明政 府对房地产的态度由支持转为警惕。２００５ 年和 ２００６ 年国家先后颁布“国八条”和“国六条”等文 件，２００７ 年陆续颁布收紧住房信贷等一系列政 策措施，从土地、税收和金融等各个方面调控房
由此看来，随着市场经济的不断成熟，房地 产开发企业必须密切关注国家宏观经济的基本 走势，并采取“先势而动”的策略。也就是说，在宏 观经济形势进入过冷区间时，企业要增加投资、 扩大规模；在宏观经济形势进入过热区间时，要 规避风险、缩减投资。例如，１９９７ 年亚洲金融危 机，我国经济进入到了过冷区间，这时市场形势 严峻，悲观情绪蔓延，此时，企业应该抓住机遇， 积极加大投资力度。相反，１９９８ 年经济开始恢 复，一直到 ２００４ 年，经济进入过热状态。２００５— ２００８ 年在政府调控下经济仍高位运行，在这个 区间企业应该采取相对谨慎的投资态度，随时准 备应对经济调整带来的风险。
39 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Estate
表 1：1818- 2008 年美国 9 个房地产长周期
周期
土地价格
房屋建筑
高峰年 周期长度 高峰年 周期长度
—— —
１８１８
—— —
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Ｉ
１８３６
１８
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ＩＩ
１８５４
１８
１８５６
２０
表 2：1916- 1982 年间美国房地产市场的 5 个典型短 周期
２．重视宏观调控政策变化— ——滞后行动 国家宏观政策影响了房地产市场的发展，是
市场波动的主要原因之一，要把握市场周期规 律，就必须重视政策的变化。
１９５０ 年，美国住宅建设创历史最好水平，推 出新建住宅 １５０ 多万套。其主要驱动因素是， １９４９ 年美国联邦政府制定 《住宅建设发展远景 规划纲要》，提出了一个宏伟的奋斗目标：“大力 发展美国住宅建设，尽可能让每个家庭拥有一套 环境宜人的标准住房”，这大大加速了美国住房 私有化进程。由此，也开启了 ２０ 世纪 ５０ 年代至 ７０ 年代初美国房地产历史上“最灿烂的一页”。 为振兴经济，里根政府对房地产业实行税收优惠 等刺激政策，并在 １９８３ 年解除 ＦＨＡ（美国联邦房 屋管理局）抵押贷款利率的限制，使其成为可调 整的抵押贷款利率（ＡＲＭｓ），这也推动了美国房地 产在 １９８３—１９８６ 年间的短周期快速增长。
１７
１９２５
１６
１９７２
４７
１９８６
１４
２００５
１９
ＩＩＩ １９５５ 繁荣期～１９５７ 回落～１９５８ 扩张 ４ 年
１９７０ 萧条～１９７２－１９７３ 繁荣～１９７４－
ＩＶ
５年
１９７５ 萧条
１９７４－１９７５ 回落～１９７８－１９７９ 回升～
Ｖ
５－６ 年
１９８０ 回落
数据来源：田传浩 杨鸿．繁荣与衰退的轮回—— —从 世界房地产周期看中国房地产未来． 北大商业评论．
— ——
41 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Estate
42 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Eቤተ መጻሕፍቲ ባይዱtate
地产。在此宏观调控作用下，２００８ 年房地产市场 大幅回落。
宏观调控的基本原则是：反向调节、逆风行 事，企业应该滞后宏观政策行动。当国家预判经 济有过热趋势并开始调控时，市场往往处于上升 期，此时，企业可以继续积极投资、扩大规模，但 是应该提高警惕。随着调控频度增加、调控力度 加大，宏观调控的反向调节效果开始显现，此时， 企业应该当机立断，收缩投资，巩固成果。
４．关注国际国内突发事件— ——谋篇布局 美国房地产业的发展历程表明，突发事件也 会对市场周期走势产生重大影响。随着经济全球 化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国 际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国 内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关 注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场 走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。
税
— ——
１９８３·上行
通 货 膨 胀 率 由 解 除 ＦＨＡ 抵 押 贷
里根政府对房地
１９８２ 年 的 ６．１６％ 款利率的限制，成
产 业 实 行 税 收 优 —— —
快 速 下 降 为 １９８３ 为 可 调 整 的 抵 押
惠等刺激政策
年的 ３．２２％
贷款利率
— ——
１９８７·下行 １９９２·上行 ２００１·下行
40 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Estate
表 3：美国房地产周期波动中重要拐点的诱因归纳
主要诱因 周期拐点
宏观经济形势
货币政策
财政政策
１９５０·上行
１９５０ 年和 １９５１ 年 美 国 ＧＤＰ 保 持 ８％ —— — 左右的高增长
— ——
１９６９·下行
经济增长大大减 —— —
２００６．９；又根据美国统计署等官方网站的有关数据稍做
修正
ＧＤＰ 增长率和住宅价格指数的增长率非常吻合， 而宏观经济波动总是领先于房地产市场波动 １１ 个月左右。
这一点的重要性从 １９２６ 年的美国房地产市 场迅速大衰退可见一斑。当时，房地产的“疯狂” 显然与宏观经济形势是相背离的。也正因如此， 新进资金难以支撑土地价格的飙升，最终导致许 多企业家和银行家破产。据说美国商界大名鼎鼎 的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如 洗，此后被迫做了 １７ 年的纸杯推销员。
— ——
“９．１１”事件
２００３·上行
— ——
联邦基金利率降 实施“美国首付计
至 ４０ 年 来 的 新 划”，对购房首付 —— —
低，进入负实际利 款给予直接补贴
率时代
— ——
２００６·下行
— ——
至 ２００６ 年 ５ 月 ， 美联储已连续 １６
— —— 次 加 息 ，“ 次 贷 危 机”开始显现
—— —
短周期 周期波动
周期长 度（年）
１９１６ 萧条期～１９１８ 繁荣期～１９２０ 萧条
Ｉ
５年
期
ＩＩ １９５０ 繁荣期～１９５３ 回落～１９５５ 繁荣期 ６ 年
ＩＩＩ
１８７２
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ＩＶ
１８９０
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Ｖ
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ＶＩ
１９２５
１８
ＶＩＩ
１９７３
４８
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１９８９
１６
ＩＸ
２００５
１６
１８７１
１５
１８９２
２１
１９０９
二、美国房地产市场周期波动的主要诱因 由表 ３ 可知，美国房地产市场周期波动中下 行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史 事件的影响。在 ２０ 世纪 ５０ 年代之后出现的 ６ 次 下行走势中，有 ３ 次是由突发历史事件（１９７４ 年 中 东 石 油 危 机 、１９８６ 年 国 际 石 油 市 场 震 荡 和 １９８７ 年纽约股市“黑色星期一”、２００１ 年“９．１１” 事件） 及其引致的严峻宏观经济形势所导致，１ 次是由严峻宏观经济形势（１９８０ 年的高通胀、高 失业率）、从紧的货币政策和消极的财政政策共 同引起，另外 ２ 次则分别是由悲观的宏观经济形 势和从紧的货币政策所引起。 在 ２０ 世纪 ５０ 年代之后出现的 ６ 次上行走 势中，有 ３ 次主要是由从宽的货币政策和积极的 财政政策所导致，另有 ２ 次主要是由从宽的货币 政策所引起，另外 １ 次上行走势则主要是由二战 后的经济复苏所带动。可见，房地产市场的复苏 主要是因国家宏观调控（货币政策、财政政策和 计划法规等）而引致。 三、对我国房地产开发企业投资决策的启示 通过上述分析，我们认为，房地产开发企业 应该坚持如下四条基本原则，预判市场周期走 势，进而制定相匹配的投资策略。 １．把握宏观经济基本走势— ——先势而动 房地产市场的周期变化趋势与 ＧＤＰ 增长率 变化趋势高度相关，只是稍有时间上的滞后。从 图 ３ 可以直观地看出，１９７６ 年至 ２００８ 年间美国
３．留意货币政策— ——松贷紧存 美国房地产业在 ２０００ 年至 ２００５ 年间持续 旺盛的需求与联邦基金利率的大幅下调和一年 期可调整抵押贷款利率大幅跳水有直接关系。 ２００６ 年次贷危机的爆发，很大程度上缘起于自 ２００４ 年 ６ 月 ３０ 日开始的连续 １６ 次加息。持续 降息，意味着贷款成本的日渐低廉，必然打破谨 慎储蓄与投机风险之间的平衡，进而刺激房地产 市场的投机心理。而连续加息，则意味着贷款成 本的提高，还款压力不断增大，当高到一定程度 之后，许多还款能力不强的按揭贷款者就会放弃 还款，进而带来贷款违约率的升高。 在我国，房地产开发商对银行贷款的高度依 赖决定了其对银行的利率等政策变化更为敏感， 因此，人民银行的货币政策是开发商特别需要留 意的宏观调控政策。货币政策主要通过调整利 率、存款准备金率以及公开市场和信贷政策等途
房地产开发
China Real Estate
美国房地产周期波动规律及其启示
贾生华 窦军生 浙江大学房地产研究中心
一、美国房地产市场周期波动的基本规律 目前，人们对房地产周期的衡量指标主要有 单指标法、扩散指数法（ＤＩ）和合成指数法（ＣＩ）三 种方法。鉴于简单易行、研究成果重复利用性好、 横向可比性强的优点，我们采用单指标法。 考虑到数据的可获得性，我们在对美国房地 产业整体走势进行分析时主要借鉴美国学者对 美国土地价格和房屋建筑周期的已有分析结果 （见表 １），并引入美国联邦住房企业监督办公室 （Ｏｆｆｉｃｅ ｏｆ Ｆｅｄｅｒａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ Ｏｖｅｒｓｉｇｈｔ）编制的美国近 ３０ 年来的住房价格指 数（见图 １）和美国 １９６８ 年 １ 月至 ２００９ 年 １ 月 的私有住房开工量（见图 ２）两个指标作为辅助 印证。 通过上面的分析可以发现，美国房地产市场 的大周期波长一般在 １８ 年左右，并且扩张期与 收缩期相当。有一次例外，那就是第 ７ 个长周期 的波长为 ４８ 年。仔细分析便会发现，这主要是因 为 １９４２ 年美国参与二次世界大战后，成千上万 的适龄青年因服役离开本土，推迟婚姻和组建家 庭，大大降低了正常的住房需求。 此外，通过对相关研究文献的梳理和归纳， 以及对 １９６８ 年以来美国年度私有住房的竣工量 和 １９７６ 年以来美国住房价格指数变动率两个指 标的波动规律进行分析，我们还发现，美国房地 产市场波动的大周期中通常会伴随 ５ 年左右的 小周期。具体见表 ２。
径影响货币流通，从而调控企业和消费者的市场 行为，最终达到稳定经济的目的，具有间接性和 渐进性的特点。
对此，企业应该采取“松贷紧存”的策略：人 民银行实行宽松政策时，企业多贷款、扩大投资； 实行紧缩政策时，减少投资，增加存款。从 ２００２ 年开始，人民银行实行从紧的货币政策，存款利 率和贷款利率 ２００４ 年各提高 １ 次，２００６ 年分别 提高 １ 次和 ２ 次，２００７ 年更是创纪录地提高了 ９ 次和 ８ 次，可以看出 ２００７ 年人民银行的货币政 策已经是紧上加紧。当人民银行持续 ４ 次以上提 高或者降低存贷款利率时，调控政策的效应就快 显示出来了。因此，从这个角度看，房地产企业在 ２００７ 年也不应该大幅度地扩大投资规模。
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中东石油危机，油 价暴涨
１９７５·上行 １９８０·下行
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严重通货膨胀 失业率大幅提高
开始在部分城市 联邦政府颁布实
鼓励金融机构积
向 低 收 入 家 庭 发 施《美国住宅抵押 — ——
极放贷
放住房券
贷款条例》
从加利福尼亚州 银根紧缩，联邦基
开 始 征 收 房 地 产 —— — 准利率大幅提高
速
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计划法规
历史事件
１９４９ 年，联邦政府 制定《住宅建设发
二次世界大战之 展远景规划纲
后的经济重建 要》，颁布“联邦政 府 １ 号住宅令”
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１９７０·上行
成立房地美
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１９７４·下行
经济陷入萧条 （ＧＤＰ 锐减；通胀率
—— — 急剧上升到 １１．０３％）
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通货膨胀率由 １９８６ 年 的 １．９１％
—— — 快 速 上 升 到 １９８７ 年的 ３．６６％
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ＧＤＰ 增长率大幅提 按 揭 利 率 开 始 下
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ＧＤＰ 增长率大幅下 —— —
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１９８６ 年 国 际 石 油 市场震荡；１９８７ 年 纽约股市遭遇“黑 色星期一”
从我国的情况看，１９９８—２００３ 年房地产市 场高速发展，２００３ 年达到第一个高峰，这主要是 国家 １９９８ 年正式取消福利分房政策、实行住房 市场化改革，促发了市场的快速发展和繁荣。自 ２００３ 年开始，为了防止房地产市场投资过热，国 家开始了对房地产的第一轮紧缩性调控，表明政 府对房地产的态度由支持转为警惕。２００５ 年和 ２００６ 年国家先后颁布“国八条”和“国六条”等文 件，２００７ 年陆续颁布收紧住房信贷等一系列政 策措施，从土地、税收和金融等各个方面调控房
由此看来，随着市场经济的不断成熟，房地 产开发企业必须密切关注国家宏观经济的基本 走势，并采取“先势而动”的策略。也就是说，在宏 观经济形势进入过冷区间时，企业要增加投资、 扩大规模；在宏观经济形势进入过热区间时，要 规避风险、缩减投资。例如，１９９７ 年亚洲金融危 机，我国经济进入到了过冷区间，这时市场形势 严峻，悲观情绪蔓延，此时，企业应该抓住机遇， 积极加大投资力度。相反，１９９８ 年经济开始恢 复，一直到 ２００４ 年，经济进入过热状态。２００５— ２００８ 年在政府调控下经济仍高位运行，在这个 区间企业应该采取相对谨慎的投资态度，随时准 备应对经济调整带来的风险。
39 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Estate
表 1：1818- 2008 年美国 9 个房地产长周期
周期
土地价格
房屋建筑
高峰年 周期长度 高峰年 周期长度
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１８１８
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１８３６
１８
１８３６
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ＩＩ
１８５４
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表 2：1916- 1982 年间美国房地产市场的 5 个典型短 周期
２．重视宏观调控政策变化— ——滞后行动 国家宏观政策影响了房地产市场的发展，是
市场波动的主要原因之一，要把握市场周期规 律，就必须重视政策的变化。
１９５０ 年，美国住宅建设创历史最好水平，推 出新建住宅 １５０ 多万套。其主要驱动因素是， １９４９ 年美国联邦政府制定 《住宅建设发展远景 规划纲要》，提出了一个宏伟的奋斗目标：“大力 发展美国住宅建设，尽可能让每个家庭拥有一套 环境宜人的标准住房”，这大大加速了美国住房 私有化进程。由此，也开启了 ２０ 世纪 ５０ 年代至 ７０ 年代初美国房地产历史上“最灿烂的一页”。 为振兴经济，里根政府对房地产业实行税收优惠 等刺激政策，并在 １９８３ 年解除 ＦＨＡ（美国联邦房 屋管理局）抵押贷款利率的限制，使其成为可调 整的抵押贷款利率（ＡＲＭｓ），这也推动了美国房地 产在 １９８３—１９８６ 年间的短周期快速增长。
１７
１９２５
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１９７２
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１９８６
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ＩＩＩ １９５５ 繁荣期～１９５７ 回落～１９５８ 扩张 ４ 年
１９７０ 萧条～１９７２－１９７３ 繁荣～１９７４－
ＩＶ
５年
１９７５ 萧条
１９７４－１９７５ 回落～１９７８－１９７９ 回升～
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５－６ 年
１９８０ 回落
数据来源：田传浩 杨鸿．繁荣与衰退的轮回—— —从 世界房地产周期看中国房地产未来． 北大商业评论．
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房地产开发
China Real Estate
42 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Eቤተ መጻሕፍቲ ባይዱtate
地产。在此宏观调控作用下，２００８ 年房地产市场 大幅回落。
宏观调控的基本原则是：反向调节、逆风行 事，企业应该滞后宏观政策行动。当国家预判经 济有过热趋势并开始调控时，市场往往处于上升 期，此时，企业可以继续积极投资、扩大规模，但 是应该提高警惕。随着调控频度增加、调控力度 加大，宏观调控的反向调节效果开始显现，此时， 企业应该当机立断，收缩投资，巩固成果。
４．关注国际国内突发事件— ——谋篇布局 美国房地产业的发展历程表明，突发事件也 会对市场周期走势产生重大影响。随着经济全球 化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国 际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国 内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关 注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场 走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。
税
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１９８３·上行
通 货 膨 胀 率 由 解 除 ＦＨＡ 抵 押 贷
里根政府对房地
１９８２ 年 的 ６．１６％ 款利率的限制，成
产 业 实 行 税 收 优 —— —
快 速 下 降 为 １９８３ 为 可 调 整 的 抵 押
惠等刺激政策
年的 ３．２２％
贷款利率
— ——
１９８７·下行 １９９２·上行 ２００１·下行
40 2010.3 总第 351期
房地产开发
China Real Estate
表 3：美国房地产周期波动中重要拐点的诱因归纳
主要诱因 周期拐点
宏观经济形势
货币政策
财政政策
１９５０·上行
１９５０ 年和 １９５１ 年 美 国 ＧＤＰ 保 持 ８％ —— — 左右的高增长
— ——
１９６９·下行
经济增长大大减 —— —
２００６．９；又根据美国统计署等官方网站的有关数据稍做
修正
ＧＤＰ 增长率和住宅价格指数的增长率非常吻合， 而宏观经济波动总是领先于房地产市场波动 １１ 个月左右。
这一点的重要性从 １９２６ 年的美国房地产市 场迅速大衰退可见一斑。当时，房地产的“疯狂” 显然与宏观经济形势是相背离的。也正因如此， 新进资金难以支撑土地价格的飙升，最终导致许 多企业家和银行家破产。据说美国商界大名鼎鼎 的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如 洗，此后被迫做了 １７ 年的纸杯推销员。
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“９．１１”事件
２００３·上行
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联邦基金利率降 实施“美国首付计
至 ４０ 年 来 的 新 划”，对购房首付 —— —
低，进入负实际利 款给予直接补贴
率时代
— ——
２００６·下行
— ——
至 ２００６ 年 ５ 月 ， 美联储已连续 １６
— —— 次 加 息 ，“ 次 贷 危 机”开始显现
—— —
短周期 周期波动
周期长 度（年）
１９１６ 萧条期～１９１８ 繁荣期～１９２０ 萧条
Ｉ
５年
期
ＩＩ １９５０ 繁荣期～１９５３ 回落～１９５５ 繁荣期 ６ 年
ＩＩＩ
１８７２
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１８９０
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１９０７
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１９２５
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ＶＩＩ
１９７３
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１９８９
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２００５
１６
１８７１
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１８９２
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二、美国房地产市场周期波动的主要诱因 由表 ３ 可知，美国房地产市场周期波动中下 行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史 事件的影响。在 ２０ 世纪 ５０ 年代之后出现的 ６ 次 下行走势中，有 ３ 次是由突发历史事件（１９７４ 年 中 东 石 油 危 机 、１９８６ 年 国 际 石 油 市 场 震 荡 和 １９８７ 年纽约股市“黑色星期一”、２００１ 年“９．１１” 事件） 及其引致的严峻宏观经济形势所导致，１ 次是由严峻宏观经济形势（１９８０ 年的高通胀、高 失业率）、从紧的货币政策和消极的财政政策共 同引起，另外 ２ 次则分别是由悲观的宏观经济形 势和从紧的货币政策所引起。 在 ２０ 世纪 ５０ 年代之后出现的 ６ 次上行走 势中，有 ３ 次主要是由从宽的货币政策和积极的 财政政策所导致，另有 ２ 次主要是由从宽的货币 政策所引起，另外 １ 次上行走势则主要是由二战 后的经济复苏所带动。可见，房地产市场的复苏 主要是因国家宏观调控（货币政策、财政政策和 计划法规等）而引致。 三、对我国房地产开发企业投资决策的启示 通过上述分析，我们认为，房地产开发企业 应该坚持如下四条基本原则，预判市场周期走 势，进而制定相匹配的投资策略。 １．把握宏观经济基本走势— ——先势而动 房地产市场的周期变化趋势与 ＧＤＰ 增长率 变化趋势高度相关，只是稍有时间上的滞后。从 图 ３ 可以直观地看出，１９７６ 年至 ２００８ 年间美国
３．留意货币政策— ——松贷紧存 美国房地产业在 ２０００ 年至 ２００５ 年间持续 旺盛的需求与联邦基金利率的大幅下调和一年 期可调整抵押贷款利率大幅跳水有直接关系。 ２００６ 年次贷危机的爆发，很大程度上缘起于自 ２００４ 年 ６ 月 ３０ 日开始的连续 １６ 次加息。持续 降息，意味着贷款成本的日渐低廉，必然打破谨 慎储蓄与投机风险之间的平衡，进而刺激房地产 市场的投机心理。而连续加息，则意味着贷款成 本的提高，还款压力不断增大，当高到一定程度 之后，许多还款能力不强的按揭贷款者就会放弃 还款，进而带来贷款违约率的升高。 在我国，房地产开发商对银行贷款的高度依 赖决定了其对银行的利率等政策变化更为敏感， 因此，人民银行的货币政策是开发商特别需要留 意的宏观调控政策。货币政策主要通过调整利 率、存款准备金率以及公开市场和信贷政策等途
房地产开发
China Real Estate
美国房地产周期波动规律及其启示
贾生华 窦军生 浙江大学房地产研究中心
一、美国房地产市场周期波动的基本规律 目前，人们对房地产周期的衡量指标主要有 单指标法、扩散指数法（ＤＩ）和合成指数法（ＣＩ）三 种方法。鉴于简单易行、研究成果重复利用性好、 横向可比性强的优点，我们采用单指标法。 考虑到数据的可获得性，我们在对美国房地 产业整体走势进行分析时主要借鉴美国学者对 美国土地价格和房屋建筑周期的已有分析结果 （见表 １），并引入美国联邦住房企业监督办公室 （Ｏｆｆｉｃｅ ｏｆ Ｆｅｄｅｒａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ Ｏｖｅｒｓｉｇｈｔ）编制的美国近 ３０ 年来的住房价格指 数（见图 １）和美国 １９６８ 年 １ 月至 ２００９ 年 １ 月 的私有住房开工量（见图 ２）两个指标作为辅助 印证。 通过上面的分析可以发现，美国房地产市场 的大周期波长一般在 １８ 年左右，并且扩张期与 收缩期相当。有一次例外，那就是第 ７ 个长周期 的波长为 ４８ 年。仔细分析便会发现，这主要是因 为 １９４２ 年美国参与二次世界大战后，成千上万 的适龄青年因服役离开本土，推迟婚姻和组建家 庭，大大降低了正常的住房需求。 此外，通过对相关研究文献的梳理和归纳， 以及对 １９６８ 年以来美国年度私有住房的竣工量 和 １９７６ 年以来美国住房价格指数变动率两个指 标的波动规律进行分析，我们还发现，美国房地 产市场波动的大周期中通常会伴随 ５ 年左右的 小周期。具体见表 ２。