某地铁上盖物业初步策划建议

目录

第一部分：市场状况分析 (2)

一、GZ地产市场概况 (2)

二、LW区房地产市场简述 (4)

三、潜在消费者行为分析 (7)

四、竞争对手分析 (10)

第二部分：市场定位 (14)

一、项目概况评审 (14)

二、项目质素分析 (17)

三、项目定位 (20)

第三部分：项目推广 (23)

一、形象包装 (23)

二、广告宣传 (24)

第四部分：总结 (25)

附表：LW区主要楼盘（部分）一览表 (26)

第一部分：市场状况分析

一、GZ地产市场概述

在日益竞争激烈的大GZ房地产市场上，楼盘的销售进入了白炽化的地步，在竞争中GZ的楼市出现了一些显著的特点：

1、区域性、板块性

在大GZ的楼市上有众多区域在活跃着，由于各自区域的不同，其自身的环境特点不同，导致各个区域有着各自不同的特点，因此也就形成GZ楼市的区域性，而在这些区域里由于自身条件的优异，一些区域的楼盘由始至终一直成为楼市的热点，这些热点形成了与区域性一致的统一板块，如白云区的新广从公路板块、HZ区的滨江东板块、工业大道板块、番禺大石洛溪板块等，这些板块的自身条件都比较突出，有白云区的白云山、滨江东板块的珠江，这些板块把各自与众不同的特点发挥得淋漓尽致。

2、层次性

不同的楼盘体现的层次是不一样的，这表现为各自不同的定位。有的是豪宅，有的是一般商住楼，有的则属旧式商品房。价格是其表现形式，有的住宅达一万元每平方米，如白云堡豪苑、中海锦苑；有的是两千多元每平方米，如创业园，这种价格差距体现出各自楼盘与众不同的定位，与众不同的档次。

3、理念化

目前GZ的楼盘都有各自建设的理念，这种理念体现为一种居住文化，居住不再是简单的住宿，文化已逐渐融入了居民的生活之中，人们逐渐考虑到住房的环境配套等外部因素。理念的快速发展以致于各个楼盘有着不同的居住理念，有的提倡环保，这是环境理念；有的提出高科技，引入电子商务，这是科技理念；另外还有类

似于碧桂园提出的文化理念，居住提供给业主的是一种与众不同、优越的自我实现的理念。这些理念在很大程度上影响着顾客的购买。

4、艰巨性

现在每周有一百余个楼盘在报纸上打广告，纷纷采取招睐客户的优惠措施，但随着市场竞争力度的不断增大，销售工作的困难程度亦相应增大，一方面由于不断有新盘入市，市场供应量大增，与居民消费量相比产生供大于求的市场现状，另一方面由于销售手法的不断变化发展，由此形成居民对楼盘销售的一些展销措施的兴趣越来越低，这样楼盘的销售就出现困难重重的情形。

二、LW区房地产市场简述

LW区面积118平方公里，人口51.66万人，是GZ市主要老城区之一，所居住人口多数为GZ市几代甚至十几代的本地居民，外来人口极少，因此区域内保持着GZ习俗及传统受到外来影响较少，不少仍保持有晚清时代的习俗。LW区素有“西关”之称，旧为GZ市区巨贾聚居之地，是GZ的商业重地。随着房地产的快速发展，LW区的楼盘，逐渐成为GZ大市场中的热点之一，并且房地产市场中带有浓厚的商业气息，因此LW区的房地产有着以下一些特点：

1、配套带有浓厚商业气息

在LW区的在售楼盘中，许多楼盘采取的是上部份是住宅，底下为商场或商铺的方式，例如：名汇商业大厦八层以下为名汇商城，多宝华厦底下是多宝网络世界，文昌花苑下面是文昌假日广场，这些楼盘迎合了LW区这个商业重地的特点，这些商场、商铺既有利于业主投资，也方便了业主的日常生活、购物。

2、以单体楼为主

在LW区的中心地带，上下九路、宝华路、华贵路、长寿路、文昌路一带的楼盘以单体楼为主，多为一栋，或两、三栋连体，占地有限且都为高层，这与旧城区可开发用地有限及开发成本有关，于是这些楼大多建到30层左右，向上空间发展亦成为该区房地产的一大趋势，也是有效利用土地资源的要求。而其余地段的楼盘即使占地面积大一些，也只是小型以住宅小区。

3、大型小区的出现

在LW区出现了两个大型小区：富力广场、荔港南湾。这两个大型小区在整个LW区是与众不同的，主要特点集中在规模上，富力广场占地11万m2，荔港南湾占地21万m2，目前，富力广场

已完成23栋楼宇，荔港南湾已完成9栋，其余的部分都在紧锣密鼓的进行着，这些大型住宅小区给LW区楼市创造了新的契机。

4、难解的“西关情结”

LW区的居民世代居于此地，相对固定的生活环境，以及怀旧情结造就了LW区居民都有不解的西关情怀，他们住在LW区，日久天长，他们购房的选择仅限于LW区，现西关楼盘约有80%的买家为本区人士，而且亲朋好友都喜欢住得近一些，方便日常感情的交流。因此长期以来，LW区的许多楼盘纷纷打出西关这一口号以吸引本区的居民，迎合期恋旧情怀。

5、价格相对较高

LW区的在售楼盘价格6000元/m2以上的高价盘，有旭日大厦、骏业阁、多宝华厦、富力广场、名汇大厦、金花苑等；同时亦有5000~6000元/ m2的楼盘，有环市西苑、流花湖轩等。这些楼盘构成LW区楼盘的主体，而根据全市楼盘价格统计，3000~3990元/ m2价位占15.25%，4000~4990元/ m2占29.7%，5000~5990元/ m2占24.6%，6000~6990元/ m2占11.8%，7000~7990元/ m2占13.6%，8000元/ m2以上占5.05%。而其中3000~4990元/ m2的楼盘占近45%，且这部分楼盘为市场最欢迎。所以相比较而言作为老城区的DS、YX，LW区的楼盘价格则相对较高，但这个价位一般是老城区居民能够接受的，同时也为了减轻压力，由此楼市出现了楼赚楼等一些优惠方式。

6、配套完善

LW区的配套是十分齐全的，日常生活的消费品，高档产品的消费，医疗、护理等市政配套都有十分齐全。LW的美食、商业购物等都是GZ其余地区难以相比的。