房地产投资的特征包括哪几方面

房地产投资的特征包括哪几方面

何为房地产投资

房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房;按交付时间分投资现房和期房;按卖主分投资一手房和二手房;按房产类别分投资住宅和投资商铺。

房地产投资的9大特征

任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：

1、投资对象的固定性和不可移动性

这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。

2、投资过程周期长、成本高

房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的

投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每

小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至

几年才能建成;如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是

出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投

资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑

安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要

经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市

场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会

增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整

个房地产投资回收期延长。

商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资

金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由

于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面

的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业

运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了

投资成本。

3、投资所受的制约因素多

(1)作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投

资回收的保障和条件。(2)商业房地产的投资还会受到国家政策法令

的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如

城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。(3)在房地产中环

境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资

经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并

规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回

投资，并取得投资利润。(4)对于商业房地产而言，还必须对地区的

经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。(5)由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。

4、资产缺乏流动性

流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。

5、投资有良好的抗通货膨胀性

商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。

6、从周围环境的改善中获得利益

政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加;香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。

7、与商业的紧密结合

商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。房地产的设计、投资、开发、规划都应该围绕商业目的进行。

8、投资风险巨大

房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。而商业房地产的投资周期更长，投资

金额相当大，风险会更大。并且，商业房地产不仅具有房地产高风

险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。系

统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险

也会影响商业房地产。因此，商业房地产投资具有高风险性，投资

必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。

9、具有税收优势

通过以上分析可以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变

化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨

胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是投资受制约因

素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地

产投资也存在很大风险。

商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。

同时，由于大量采用债务融资，也会产生税前扣除效应。