世联区域开发策略介绍

房地产开发商
房地产代理商/中介机 构 运营管理/物业管理
政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点
政 府 区域规划 招商引资 政府监管
权 责
运 营 商
土地开发
政 府
Βιβλιοθήκη Baidu
项目开发
土地出让金（利益实 现）
经营管理
土地开发规划实现 土地开发进程实现 通过土地/项目股权转让 获得土地增值收益 二级开发利润回报
世联—区域发展顾问
区域开发项目必须关注的问题
Issue >
区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市 或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。
世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题
核心要点 1.资源盘点与资源整合 1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁 补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设 施与公共配套设施建设。
区域营销
世联区域开发顾问项目成功案例简介 Case >
2.基于竞争的区域规划
2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4
区域在城市中的占位 区域间竞争格局 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 考虑规划的弹性和动态调整 房地产项目开发与土地运营的关系导向 短期现金流与长期收益关系导向 跨越式发展与均衡式发展关系导向 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
6. 区域营销
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
区域形象主题的确立 区域价值的整合与展示 关键事件及设施营销 渠道策略 卖场规划 公共关系营销
世联区域发展模块顾服务的业务主线及其 核心研究内容
· 土地价值的评估与地块划分 · 取地范围与取地策略研究 · 区域整体功能定位研究（规划市场 评价） · 区域产业发展研究 · 开发模式与盈利模式研究 · 启动区选择及开发策略研究 · 协助与政府签订相关协议执行服务
一级开发
土地出让 土地转让
二级开发
· 监督控制。 · 组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 · 财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
1.土地出让信息 公布。 2.招商引资。 3.土地公开出让 。 4.政策支持。 监督控制 监督控制
政 府
运 2.制订土地开发规划方案。 营 商
3. 盈利模式
世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题
核心要点 4.启动策略 4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应
5.区域配套的开发策略
5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
1.项目招商。 支付土地出让 金，获取土地使 用权。 2.区域增值设 施建设。 3.土地转让。 4.项目股权转 让。 1.自主开发。 2.联建开发。
可 提 供 的 顾 问 服 务
1.资源盘点与土地价值评估。 2.区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价） 3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。 4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。 5.协助运营商与政府契约文件的准备。 协助联系投资商。
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
启动期 阶段 划分 设定方向 成长期 市场检验 持续发展期 建设发展
（1～2年）（3～4年） （2年左右）
稳定期 成熟与巩固
下一个周期 衰落或重建
产出
------
土地收益
土地收益 税收
税收 土地收益 资产经营
税收
投入
基础设施建设 地区形象建设 区域规划
区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税
1.土地出让的市 场成熟度研判。 2.区域营销战略 与策略。 3.制订土地出让 的营销推广计划 及执行。 4.协助联系投资 商。
1.协助联系投 资商。 2.协助土地转 让/股权转让 。 3.前期工作的 评估、调整。
1.整体定位与发展 战略研究。 2.启动区与物业发 展建议。 3.营销策略研究。 4.营销执行顾问服 务。
利 益
运 营
低成本获取土地 商 一级开发的合理利润 与政府分享土地增值 收益
招商佣金或土地租金
政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段 的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容
前期规划、审批阶段
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办 理规划审批手续。 2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。 6.申办《房屋拆迁许可证》。 7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。 8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土 地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。 1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
建设投资 环境再投入 公建投资
------
----
基建投入增长 土地 价格 变迁 规律
地价增长符合边际递减规律
基建投入与地价增长的关系曲线
区域发展项目遵循着共通的开发步骤
开发主体的合法性确立
目标体系的建立
土地查勘、资源盘点
区域规划与产业定位
土地的控制与获取
土地价值评估
开发模式的选择
启动区的确定与启动
区域发展
区域发展业务 研究内容
· 土地出让的市场成熟度研判
土地运营
· 区域营销推广 · 土地出让/转让营销推广执行计划
世联对区域开发项目的理解及观点 Opinion >
从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展 项目各自承担着不同的角色
商业角色 土地开发 土地规划/土地融资/土 地一级开发/开发招商 政府/土地运营商 土地规划、土地一级开 发和运营 在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商 宣传、营销 吸引投资商 宣传、营销，吸 引驻商和消费者 日常运营、维修 和其他管理 项目开发 项目规划/项目设计/ 项目建造/销售营销 管理运营 销售营销/运营管理